來源/Mall星人

撰文/Mall星人 郭歆曄 露茜姐姐

北京雖擁有居全國年營業(yè)額前三甲的兩大商場店王——北京SKP與國貿(mào)，但高端購物中心卻遠少于上海。對照人口、社零和GDP，可預(yù)估北京的高端商業(yè)仍有可觀的增量空間。

對比這兩大店王，發(fā)現(xiàn)它們擁有諸多共同點，如：都處在北京東側(cè)核心商圈，地鐵換乘TOD，高端定位，超大體量，實力發(fā)展商……

在北京，符合類似關(guān)鍵因素的“潛力之星”會是哪個新項目呢？

Mall星人研究了北京數(shù)十個在建項目后發(fā)現(xiàn)，綜合區(qū)位及硬件配置，最有潛力的當屬位于東直門交通樞紐上蓋的北京信達中心。如后續(xù)品牌組合足夠有吸引力，那信達中心無疑將成為北京又一商業(yè)頂流。因此，我對其招商動向，也倍加留意。

9月25日，北京信達中心在以“把全世界的博物館帶到你身邊”著稱的遇見博物館·上海靜安館舉行了一場主題為「光影之境·遇見未來」藝術(shù)之旅，我有幸到場感受了“新北京、新格局和新商業(yè)”的精彩紛呈。

這是京韻與摩登的極致共融，是藝術(shù)與商業(yè)的完美遇見。

BOTTEGA VENETA、VERSACE、CARTIER、雅詩蘭黛集團、資生堂集團、GIVENCHY、HUGO BOSS、TORY BURCH、COACH、LONGCHAMP、VIVIENNE WESTWOOD、GIADA、THEORY、DIANE VON FURSTENBERG、DE BEERS、蔦屋書店、LULULEMON、BELLOCO、意森餐飲集團等眾多國際名品、高端化妝品、圈層運動和米其林餐廳品牌代表受邀到場。

由此可“預(yù)見”北京信達中心在文化藝術(shù)端將延展出來的品牌力、體驗感和創(chuàng)意性，以及各大頭部品牌的認可度。

項目計劃于2024年正式亮相，本文以前瞻性視角對其核心看點作一番超前解讀。   

01

「東富」的新中心，高能要素匯聚之地

明清時北京東部糧倉多，錢莊多，商人聚集，故曾被稱作“東富”。曾經(jīng)的輝煌鋪墊了北京東部如今高端消費版圖的欣欣向榮之勢，東富”地區(qū)不僅囊括了全市營業(yè)額與人氣最高的10大代表性購物中心（不含奧萊）中的6家——SKP、國貿(mào)商城、三里屯太古里、合生匯、朝陽大悅城、龍湖長楹天街（位于南西北部的4家為北京薈聚、西單大悅城、金融街購物中心、世紀金源，排名不分先后）；還擁有奢侈品最多的六大頂級商場（不含奧萊與機場）中的5家——國貿(mào)、SKP、SKPS、王府中環(huán)、王府半島、三里屯太古里（升級中），僅有金融街購物中心位于西區(qū)。

這，絕非巧合。高端商業(yè)與人氣商場錯層經(jīng)營的多年積累，已在各階層客群心中形成了“消費首選目的地”的認知。

△LV官微顯示其北京精品店布局顯著側(cè)重于東翼

北京信達中心位于東二環(huán)核心——號稱皇城九門之首的東直門。這里既秉承了老北京深厚的歷史文脈底蘊，又融入了國際化視野，彰顯了現(xiàn)代大都市人文生活的繁花似錦。

作為一座總建筑面積達59萬方的城市高端商務(wù)綜合體（其中商業(yè)17萬方），北京信達中心打造“東富”新中心的目標，可謂是”天時、地利、人和“皆有之。

首先，是政策扶持。根據(jù)規(guī)劃，東直門交通樞紐項目將建成集辦公、酒店、商業(yè)和住宅等功能于一體的地標，形成全區(qū)重要經(jīng)濟增長點。北京信達中心不僅是北京市及東城區(qū)重點的城市更新項目，也是東直門“信達中心經(jīng)濟功能區(qū)”的核心主體。此為“天時”。

其次，是交通位置。北京信達中心居?xùn)|直門樞紐之上，地鐵2號線、13號線、機場快軌三線交匯，且有十多條公交線路直達市內(nèi)和郊區(qū)與城市三條核心地鐵線路零距離銜接，集機場、地鐵、市政公交于一體的立體交通多維路網(wǎng)，地段價值稀缺。此為“地利”。

最后，是高凈值鄰友圈。項目毗鄰北京第二使館區(qū)——集聚了俄羅斯、德國等70多座使館；背靠央企大道中央企業(yè)總部聚集地，包括國家電網(wǎng)、中石油、中石化等近百家企業(yè)總部。國際使館客群、高端商務(wù)精英客群聚集效應(yīng)突出，此為“人和”。

02

北京城區(qū)高階增量商業(yè)的稀缺性

放眼全京城，近年三環(huán)內(nèi)的核心區(qū)位幾乎沒有新商業(yè)入市，僅有存量更新項目入市。

按體量來算，大于15萬方才算是特大型商業(yè)項目。商場必須足夠大才能容納足夠豐富的品牌組合，才能占據(jù)客流吸引力的制高點。被多個商圈環(huán)繞的東直門商圈，迫切需要一座大商業(yè)作為引擎。

可以預(yù)見，2024年在北京計劃開業(yè)的新項目中，信達中心憑借17萬方的商業(yè)面積，將會一舉拿下北京核心區(qū)乃至三環(huán)內(nèi)最大的新精品購物中心。

北京信達中心不僅可以填補東二環(huán)大型高檔商業(yè)體的空白，點亮東直門的夜經(jīng)濟，更能夠承擔(dān)起再造城市地標的重任。

03

三線換乘，超級TOD購物中心的底氣

TOD項目將交通、商業(yè)、辦公和住宅無縫銜接，擴大客群活動范圍，常被廣泛運用于現(xiàn)代城市更新中，打造更宜居宜商的城市布局。

北京于1969年便開通全國第一條地鐵線，如今軌道交通網(wǎng)絡(luò)遍布全城，但樞紐站上蓋購物中心遠少于上海。上海目前雙線以上換乘樞紐上蓋10萬方以上的在營大型購物中心數(shù)量達15座，而北京僅有7座。

縱觀整個北京城，目前既是城市樞紐級的上蓋購物中心，且商業(yè)建面同時超過15萬方的特大型TOD購物中心只有三座——國貿(mào)商城、華貿(mào)SKP、合生匯，都是北京乃至全國的品牌能級最頂尖，銷售額和人氣最高的購物中心。

如上所述，北京信達中心所處的東直門站是三線換乘樞紐，多維便捷交通匯集，連接了北京各區(qū)市民，乃至火車站機場的外來旅客，輻射范圍頗廣。交通樞紐上蓋項目通常能帶來巨大的客流量，數(shù)據(jù)顯示，每日在東直門站換乘的客流量高達126萬人次。

蓄勢待發(fā)的北京信達中心各項TOD數(shù)據(jù)指標均在全京稱冠，目前三線換乘，第四條線（28號線2期）已在規(guī)劃中（屆時將升級為全京首屈一指的四線樞紐），有三條地鐵站通道可直達商場B1層。從配置上看，豐富的交通接駁線與17萬方的超級體量，已經(jīng)讓信達中心具備躋身北京四大超級TOD樞紐購物中心的先天資質(zhì)。

對標北京之外，北京信達中心未來的發(fā)展也有望比肩國際級TOD，例如香港圓方和大阪Grand Front。

如此大規(guī)模的換乘樞紐TOD購物中心在北京大致每十年才出現(xiàn)一座，可見其稀缺性。

04

「跨區(qū)域」的超強輻射力

毗鄰城市航站樓的商場，基于交通優(yōu)勢，往往都具有強勁的輻射力，可覆蓋到城市其他區(qū)域，亦可觸達外省商旅客流。香港中環(huán)站ifc和九龍站圓方，都是自帶城市航站樓的典型項目。

同樣毗鄰城市航站樓的北京信達中心，借力東直門交通樞紐的貫通效應(yīng)，疊加機場快軌的優(yōu)勢，可開創(chuàng)“市內(nèi)購物+預(yù)辦登機”的輕松購物和便捷托運的“機場最后1小時”經(jīng)濟消費形式，充分發(fā)揮城市“軌道微中心”具備的高效集約、便捷出行、開放共享、復(fù)合多元、空間宜人等特征，為北京城市更新中“城市商業(yè)迭代”和“交通功能升級”的互通互補，提供可圈可點的優(yōu)質(zhì)范本，并實現(xiàn)跨區(qū)域乃至跨城市的客群覆蓋。

05

三大知名開發(fā)商珠聯(lián)璧合

項目的質(zhì)地，往往由操盤方的實力與專業(yè)基因所決定。北京信達中心可謂中國信達、佳源投資和益田集團三方股東，共同合力的匠心之作。

☉實力為王：從開發(fā)商及運營的角度看，中國信達、佳源投資等項目投資方的強勁實力，是當下市場階段下項目推進的重要保證。操盤手的專業(yè)運營能力，以及依托綜合體自帶的客流，將為項目貢獻可觀的客流數(shù)據(jù)。

☉商業(yè)基因：一個項目的商業(yè)基因，是區(qū)位交通、定位設(shè)計、創(chuàng)新規(guī)劃、管理運營等要素綜合表現(xiàn)。益田商業(yè)秉持“以文化為靈魂，以商業(yè)運營為基石，以科技為手段”的運營理念，持續(xù)探索體驗式商業(yè)新高度。

06

凸顯公共性——「城市會客廳」的新穎定位

本次沙龍活動上，北京信達中心的高層釋放了項目的商業(yè)定位——城市會客廳，包括發(fā)布空間、文化空間、商業(yè)空間、科技空間等八大空間。

北京信達中心提出的“城市會客廳”是一個觸達面較為廣泛的公共概念，承載了“新北京、新格局”下的三大功能定位，具體功能和服務(wù)包括但不限于社區(qū)服務(wù)、文化交流、休閑娛樂、社交交流等，是展示城市形象和文化氛圍的窗口。

作為承接城市會客廳的實體公共空間，北京信達中心將充分發(fā)揮其商業(yè)體屬性優(yōu)勢，將自然、品質(zhì)、藝術(shù)、運動、社交等元素融入到商業(yè)的公共空間設(shè)計中，進一步豐富城市會客廳的內(nèi)涵。

07

六大業(yè)態(tài)規(guī)劃 首輪品牌釋放搶先看

北京信達中心規(guī)劃了質(zhì)感名品、藝術(shù)體驗、文化交流、美食集群、寵物友好、圈層社交六大商業(yè)業(yè)態(tài)。其中，零售、餐飲與配套服務(wù)規(guī)劃占比分別為43%、31%和26%。

項目將在17萬方全時段、全業(yè)態(tài)、全客群“社交+體驗”的商業(yè)空間里，用差異化內(nèi)容、多元化場景和復(fù)合式空間的廣角觸達面承載新消費場景，以滿足全客群的消費需求。

面向國際使館和高端商務(wù)群體，項目將集合泛生活主題街區(qū)、精奢FANCY主場、先鋒精神領(lǐng)地、藝術(shù)美學(xué)時空和高端味蕾探索地等業(yè)態(tài)規(guī)劃，引入國際名品零售店、米其林黑珍珠級餐廳和高端生活配套等品類。

面向年輕及精英白領(lǐng)客群，將鎖定地標IP、小眾山系、戶外運動、個性買手、文化互動、十城十味、高端影院等個性化品類，讓多元的業(yè)態(tài)內(nèi)容組合在多變的空間場景中自然過渡與銜接，使得整座商場有效地融為一體。

08

多個特色空間，釋放商業(yè)“多巴胺”

優(yōu)秀的實體空間，不拘泥于建筑本身，而是呈現(xiàn)生活方式與個性主張的場域，打造自由生活態(tài)度的棲息地。

北京信達中心在建筑空間設(shè)計上同樣不遺余力，項目的建筑/室內(nèi)設(shè)計由全球性建筑與規(guī)劃設(shè)計公司CRTKL擔(dān)當，景觀設(shè)計則由貝爾高林負責(zé)。

項目將用流暢的動線設(shè)計，讓目標客群自然地走到美食區(qū)域、藝術(shù)空間、下沉廣場等特定場景里，用空間形態(tài)上的創(chuàng)新和突破，打造更為精致化和現(xiàn)代感的城市核心微度假TOD國際購物公園。

09

北京單體項目最大的空中綠化花園

單看打造北京單體項目最大面積空中綠化花園這一點，就能說明北京信達中心不惜成本將項目定位推向更高階的決心。

☉綠植視覺：2萬方寶貴的核心區(qū)空中花園，大面積的綠植景觀設(shè)計賞心悅目，締造出城芯綠境與美學(xué)社交舞臺。

☉功能分區(qū)：合理的引流動線和休閑的外擺屬性，賦予空中花園休憩的屋頂空間和客流互通的雙重實用功能。

☉藝術(shù)氛圍：戶外開放空間不僅能擴大視野和空間，更是一塊適宜做多主題活動的“凈土”——用藝術(shù)裝置陳列、運動社群活動、探店達人打卡和個性主題市集……拉近項目與消費者之間的情感鏈接。

結(jié)語

京城格局融入了國際潮流，國際與國粹兼容并蓄。近年來，北京新開業(yè)的項目大多以存量改造為主。在城市核心區(qū)域TOD上蓋的北京信達中心是為數(shù)不多的新項目之一，超大體量、跨界升維和多元場景等諸多優(yōu)勢格外有吸引力。

在本次藝術(shù)沙龍上，我也提前感受到了北京信達中心強大的運營優(yōu)勢及具有前瞻性的商業(yè)理念——

超前視角的項目規(guī)劃、精準的商業(yè)定位與多元的未來業(yè)態(tài)場景，賦予商業(yè)生態(tài)和空間的無限可能；

空中花園的多主題空間及下沉廣場打造的“Wander留白區(qū)”，讓消費者有更多的想象空間；

未來將引入城市地標級的藝術(shù)空間，與周邊各國使館的多元文化相得益彰，用藝術(shù)激活商業(yè)新生力。

最后，期待2024年“國門新地標”的精彩亮相！