出品/聯(lián)商專欄

撰文/高志萍

日本人在本土或全球都善于分析拆解市場(chǎng)，善用「聚客力」的3大重點(diǎn), 即商品力、服務(wù)力和商業(yè)內(nèi)容的企劃力, 并且一切商業(yè)行為都需要以消費(fèi)者為中心來(lái)思考創(chuàng)新，這是日本商業(yè)的基本思維。

繼上期《日本商業(yè)空間的進(jìn)化(1)：三井臺(tái)中LaLaport和Outlet的亮點(diǎn)解析》后，本期將帶大家一起走進(jìn)了解日式公園式商業(yè)“大阪難波公園”、日式特色商業(yè)街“心齋橋”、日式文旅商業(yè)“輕井澤”。

1、日式公園式商業(yè)：大阪難波公園

縱觀世界知名城市商業(yè)，在經(jīng)歷了個(gè)體商業(yè)街、名店商業(yè)中心、大型倉(cāng)儲(chǔ)超市、購(gòu)物中心后，一種更具生命力的商業(yè)形態(tài)——公園式商業(yè)強(qiáng)勢(shì)崛起。而公園式配套的商業(yè)類型也正不斷創(chuàng)新，公園體驗(yàn)式商業(yè)已成為城市商業(yè)的“新寵”。探究世界級(jí)城市，提到公園式商業(yè)空間，首先想到的就是日本大阪難波公園（Namba Parks）。

大阪難波公園通過(guò)斜坡與“山石”形成的層次感，將商業(yè)區(qū)、餐飲區(qū)與自然和開放空間完美地融為一體,并且從街道平面上升至八層樓的高度，層層推進(jìn)，綠樹茵茵，仿佛是游離于城市之上的自然綠洲。實(shí)際上，難波公園是一個(gè)購(gòu)物中心與辦公樓及高層住宅的綜合體，占地9.2英畝，其中心區(qū)域是三層的“豪華購(gòu)物廣場(chǎng)”，商場(chǎng)業(yè)態(tài)豐富，從餐飲、服飾、珠寶，到美容、動(dòng)植物花卉、居家用品、日本傳統(tǒng)和服等，包括了上百家專業(yè)的時(shí)尚商店和餐廳。

區(qū)別于傳統(tǒng)的街區(qū)商業(yè)，它更注重消費(fèi)體驗(yàn)和互動(dòng)交流。建筑形態(tài)更為開放，體驗(yàn)感更佳，靈活性、個(gè)性化更強(qiáng)，讓人能夠享受在公園中漫步、參觀、購(gòu)物、娛樂(lè)的多重樂(lè)趣, 更是滿足消費(fèi)者物質(zhì)之外的多元生活需求、多功能性的“第三生活空間”。

而且, 難波公園彰顯了一種自然生態(tài)的生活方式，空中花園、屋頂綠樹，公園直接跟大街相連，為鋼筋混凝土林立的城市里帶來(lái)了一股清新的氣息。這座多戶高層住宅以及綜合辦公樓和八層的購(gòu)物中心使大阪難波公園成為一個(gè)真正的綜合體項(xiàng)目。

2、日式特色商業(yè)街的典范：心齋橋

日本是一個(gè)以現(xiàn)代化科技和傳統(tǒng)文化共存的發(fā)達(dá)國(guó)家，從美食到商業(yè)都有很多獨(dú)特的元素。日式特色商業(yè)街是日本最有代表性的文化符號(hào)之一，它們不僅是消費(fèi)者購(gòu)物的最佳去處，而且也是日本傳統(tǒng)文化和藝術(shù)的象征。從大型商業(yè)街到地方性的小街，日本的特色商業(yè)街每個(gè)都有自己的特點(diǎn)。

日本的商業(yè)街除了商業(yè)任務(wù)以外，在文化、歷史方面都有自己獨(dú)特的味道。日本的特色商業(yè)街不僅被視為消費(fèi)者的最佳去處，也是旅游者深入了解日本文化的最佳去處。同時(shí)也反映了日本文化的多樣性和獨(dú)特性。在這些商業(yè)街里，你可以找到最新的技術(shù)產(chǎn)品，也可以體驗(yàn)當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)文化。無(wú)論是大型商業(yè)街還是小型商業(yè)街，都匯集了消費(fèi)者最喜愛(ài)的日式美食、服飾和禮品，讓市民和游客從中體驗(yàn)到日本文化的獨(dú)特魅力, 這也是日本特色商業(yè)街最吸引人的地方,例如：心齋橋。

大阪心齋橋遠(yuǎn)在江戶時(shí)期就已形成了購(gòu)物商圈，距今已有380年的歷史。直到今天，作為大阪最大的購(gòu)物區(qū)，在長(zhǎng)達(dá)600米的擁有拱形天棚的商業(yè)街里， 集中了許多精品店、 專賣店、 珠寶店、各種餐飲店及百貨購(gòu)物中心 , 從早到晚熙熙攘攘。

5. 日式文旅商業(yè)：輕井澤 (號(hào)稱東京的后花園，日本頂級(jí)度假小鎮(zhèn) )

東京附近的輕井澤，在日本江戶時(shí)代，只是中山道上的一個(gè)驛站，為翻越東側(cè)碓冰嶺的往來(lái)旅人提供休息。如今，輕井澤是“世界頂級(jí)度假勝地”的代名詞，號(hào)稱東京的后花園, 是全世界“自然、樂(lè)活、文化”生活方式的倡導(dǎo)者, 連日本的皇族和世界名人都是他的簇?fù)碚摺］p井澤常住人口19,005人，3%從事第一產(chǎn)業(yè)、14%從事第二產(chǎn)業(yè)、83%從事第三產(chǎn)業(yè). 游客全年總數(shù)約843萬(wàn)人。所以, 輕井澤不再是一個(gè)單調(diào)的鄉(xiāng)村農(nóng)野，而是一個(gè)以旅游業(yè)為主導(dǎo)，面向世界中高端度假人群，集度假、休閑、購(gòu)物、居住、觀光為一體的旅游目的地。

輕井澤占地165萬(wàn)平方公里，分為五大區(qū)域。每個(gè)區(qū)域都有自成體系的項(xiàng)目吸引不同層次的觀光者，均以自然景觀為主，衍生購(gòu)物、休閑運(yùn)動(dòng)、農(nóng)業(yè)、名勝古跡、藝術(shù)活動(dòng)等主題。

·新舊輕井澤地區(qū)—現(xiàn)代與復(fù)古融合的小鎮(zhèn)中心

小鎮(zhèn)中心分為兩部分：新輕井澤和舊輕井澤, 由三條主干道連接整個(gè)區(qū)域，周圍分布自然景觀、購(gòu)物街、餐廳、住宿、歷史建筑、文化藝術(shù)場(chǎng)所和生態(tài)公園。

舊輕井澤，是整個(gè)輕井澤最繁華也最具有歷史風(fēng)情的區(qū)域。由三笠大道和銀座街圍成，銀座街連接新舊輕井澤，承擔(dān)了觀光客休憩的中轉(zhuǎn)站功能。而銀座街是一條具有歐洲風(fēng)情的磚瓦路，長(zhǎng)約600米，大量的明治和昭和時(shí)期的西式風(fēng)格建筑被保留下。餐廳、咖啡館、精品屋、流行商品專賣店和土特產(chǎn)店、雜貨店林立兩側(cè)。平時(shí)還有很多活動(dòng)：市集、藝術(shù)節(jié)、煙花表演等，受到當(dāng)?shù)鼐用窈陀慰偷南矏?ài)。

舊輕井澤如同一個(gè)中世紀(jì)的歐洲小鎮(zhèn), 而新輕井澤則完全是另一派現(xiàn)代風(fēng)貌，是當(dāng)?shù)鼐用竦奈幕�藝術(shù)中心, 有千住博美術(shù)館和大賀音樂(lè)廳, 還有大量后期建造的別墅和眾多現(xiàn)代化酒店，是日本會(huì)議旅游目的地。

·中輕井澤地區(qū)——浪漫奢華溫泉度假村

中輕井澤可以看作是輕井澤的小鎮(zhèn)次中心,日本星野集團(tuán)于2005年在原星野溫泉酒店的基礎(chǔ)上，重新規(guī)劃了4萬(wàn)多平的星野度假村，把這里定位為山谷里的溫泉度假村落，并開設(shè)了第一家虹夕諾雅高端酒店。星野集團(tuán)還開創(chuàng)婚慶品牌“星野佳緣”，以Belston Court 酒店、高原教堂以及石之教堂為依托，打造浪漫高端奢華的森林系婚禮。并且, 在度假村入口建造榆樹街小鎮(zhèn)，引進(jìn)購(gòu)物餐飲業(yè)態(tài)，為往返東京的一日游游客豐富了旅行體驗(yàn)。

·南輕井澤——一站式度假勝地

南輕井澤是輕井澤休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目最多的地方，高爾夫、網(wǎng)球、騎馬、滑雪、自行車等各種活動(dòng)。日本王子集團(tuán)在輕井澤車站附近打造了一個(gè)集住宿、購(gòu)物 (王子購(gòu)物廣場(chǎng))、運(yùn)動(dòng)為一體的超級(jí)休閑度假區(qū)，同時(shí)也是日本少數(shù)幾個(gè)提供酒店客房和別墅的滑雪勝地之一。王子酒店集團(tuán)在這片度假區(qū)里分別運(yùn)營(yíng)了五個(gè)不同品牌的酒店形成酒店群落，每個(gè)酒店有自己不同的特色，針對(duì)不同的客群。酒店群落與關(guān)東地區(qū)最大的奧特萊斯和滑雪區(qū)直接連接。使游客可以在度假區(qū)內(nèi)就享受到購(gòu)物、滑雪、溫泉、SPA以及住宿, 是東京家庭周末或小長(zhǎng)假的首選度假目的地。另外, 王子集團(tuán)還利用輕井澤冬季氣候特點(diǎn)，設(shè)計(jì)了冬季限定溜冰場(chǎng)，給游客和酒店住客多了一項(xiàng)冬季活動(dòng)項(xiàng)目。

·鹽澤湖區(qū)域和信濃追分區(qū)域——自然+文化藝術(shù)勝地

這兩塊區(qū)域都遠(yuǎn)離新干線站，交通不如前三個(gè)區(qū)域便捷。規(guī)劃為藝術(shù)和文化主題，承接的是親子家庭、文藝青年和對(duì)日本文化感興趣的游客。特別是, 追分區(qū)域，在江戶時(shí)代是中山道和北國(guó)街道的分支點(diǎn)，許多作家詩(shī)人到此拜訪，是文學(xué)者的交流之地。現(xiàn)存的堀辰雄文學(xué)紀(jì)念館，是熱愛(ài)日本文化的游客朝圣之地。

日本輕井澤在天時(shí)地利人和的條件下，沿襲“尊重自然，與自然共生”的精神，進(jìn)一步把輕井澤打造成健康休閑購(gòu)物的度假目的地并且超過(guò)百年歷史。

總結(jié)

在中國(guó)城市的各類商業(yè)空間定位規(guī)劃和布局的進(jìn)化中, 如何利用自身本質(zhì)和大數(shù)據(jù)分析，對(duì)客群和業(yè)態(tài)品牌做出精準(zhǔn)定位，來(lái)持續(xù)為未來(lái)商業(yè)空間做調(diào)改和內(nèi)容更新? 在商業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中, 如何打破傳統(tǒng)的招商思路，更多從消費(fèi)習(xí)慣、區(qū)位及周邊環(huán)境和自身風(fēng)格去思考業(yè)態(tài)組合與品牌搭配, 來(lái)打通消費(fèi)者、商場(chǎng)和品牌租戶的關(guān)系？商業(yè)模式有沒(méi)有創(chuàng)新可能？除了純租賃或扣點(diǎn)關(guān)系外，可以考慮更多模式：比如自主進(jìn)行研發(fā)、自營(yíng)或合資、引進(jìn)第三方運(yùn)營(yíng)商協(xié)助運(yùn)營(yíng)、加盟等方式，深度參與經(jīng)營(yíng)，來(lái)活化空間資產(chǎn)及時(shí)間, 持續(xù)創(chuàng)造營(yíng)收。還有消費(fèi)場(chǎng)景的打造，不僅是新、奇、特的場(chǎng)景和業(yè)態(tài)，如何打造具有人情味和記憶感的消費(fèi)場(chǎng)景，產(chǎn)生消費(fèi)習(xí)慣和黏性? 這些要點(diǎn)可以在日本五大主要城市商業(yè)空間類型的定位規(guī)劃和進(jìn)化中找到啟發(fā)和參考。                             

在中國(guó)，大型綜合體開發(fā)是當(dāng)前的主流趨勢(shì)，導(dǎo)致同質(zhì)化成為一個(gè)無(wú)可避免的問(wèn)題。在存量成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主旋律時(shí)，要想在扎堆的商業(yè)項(xiàng)目中夾縫生存，商業(yè)空間的定位規(guī)劃和內(nèi)容探索是重要課題。日本如今已經(jīng)形成投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)和城市更新項(xiàng)目趨勢(shì), 而中國(guó)與日本商業(yè)的本質(zhì)都是滿足會(huì)員顧客及消費(fèi)者基本的生活需求和對(duì)幸福的追求。在追求創(chuàng)新的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)注重自身本質(zhì)，特別是如何用心經(jīng)營(yíng)是值得深度思考的問(wèn)題。

注：本文圖片均由作者提供