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撰文/陳寧輝

年初，一則“上海暫停新建商場、寫字樓等商業類項目審批”的言論引發商業地產圈的激烈討論，隨后有業內人士表示該消息不實，后面也無進一步的官方消息露出。 

實際上，即便消息不實，在目前的存量時代下，存量改造和城市更新是主旋律，市場確實也需要幾年的時間消耗。而如果消息屬實，近幾年上海的市場增量也不會少。

一位業內人士告訴《聯商網》，該政策幾年前北京也出臺過，但近兩年北京仍然有不少新項目供應，目前上海在四五年前批復的一大批項目正在建設，未來三年的新開商業項目規模并不會受影響。

在剛剛過去的2023年，聯商網統計的數據顯示，上海有26個新開商業項目，而這一數字在2024年還會被刷高。 

據聯商網零售研究中心不完全統計，2024年上海至少有46個商業項目入市(不含專業市場、家居商場、酒店及寫字樓，商業建筑面積≥2萬㎡)，新增商業面積超279.3萬㎡。

疫情以來最高，同比2019年仍下滑 

在最終能實現46個項目全開的情況下（按照以往經驗，實際開業量會有所縮減），對比2019年到2023年的實際開業量數據，2024年有望是2020年疫情以來最高的，不過相比疫情前的2019的51個開業量還不足。

從體量情況上看，主要以5-10萬方的中大型和2-5萬方的小中型為主。面積在15萬方以上的也就薈聚、GATE M西岸夢中心兩個，更別提超大型購物中心。某上海商業地產研究人員表示，上海現有的存量對大多數區域而言已經足夠，極個別新區的商業配套還未完全到位，但五六十萬方以上的超大型購物中心十分稀缺。

非市中心板塊漸熱，各大名企搶入

各個區域的表現上，浦東新區最突出有11個項目計劃新開，隨后是徐匯區和寶山區。整體上，黃浦區、徐匯區、長寧區、靜安區、普陀區、虹口區、楊浦區以及浦東新區的外環內城區組成的上海市中心區開業數量少于非市中心區。

典型如炙手可熱的寶山。從2023年開始，華潤萬象生活拿了南大豐翔路TOD項目，印力接管寶樂匯將打造寶樂匯印象城，金地入主寶山美蘭湖，招商蛇口更是在去年年末壓軸拿下寶山顧村近18萬方的大型TOD項目（暫命名為“潘廣路招商花園城X+”）。一方面是因為相比其他區域，寶山的商業相對洼地，但未來開發的潛力十足。另一方面，諸如寶山高鐵站、吳淞創新城建設、11條軌交總規劃以及人口規模擴大等發展利好下，未來的寶山不可限量。

而這也是目前整個上海商業發展的縮影。在市中心日漸飽和的情況下，城郊商業有巨大的開發價值。

這也不難理解，為什么2024年的開業計劃中，市中心板塊的總體數量要弱于非市中心區域。

打破標準的新商業物種眾多

“商業看魔都”，一些的商業模式基本也都是從上海開始流行。上海商業市場的多元性和創新性，是其他城市都要學習的，這點毋庸置疑。當然，上海本身的資源優勢，也是其他城市無法比擬的。

從2024年的規劃中可以看到，一方面是輕資產數量不少。比如上海奉賢經發大有界、寶樂匯印象城、松江合生新天地、奉發古華庭、錦和越界原力方、佘山星辰·旭輝里、EKA·天物、金悅樂方、葫蘆斗廣場一期、長興陽光天地、世博天地、浦發三林印象匯、浦發唐城印象天地一期。

▲印力簽約的浦發三林印象匯

另一方面，在“非標”商業領域不斷創新，有不少區別傳統購物中心的新商業模式。如招商蛇口重點打造的郵輪主題商業上海·海上世界、藝術人文街區EKA·天物、濱水文旅和劇院商業特點的華之門Gate M西岸夢中心、主打娛樂主題的樂高樂園無限繽紛里、公園式商業的保利奉發古華庭、體育型創新綜合體盛鄰MALL等等。

消費模式和需求的變化，新的商業生態不斷出現，一則能滿足不斷升級的消費需求，二則給存量市場帶來新的活力和創新，并積極推動行業更良性的發展。這點，上海似乎一直在做著表率。

同時在今年計劃新開的一些商業項目中，有不少值得重點關注。

上海·海上世界

上海首個郵輪主題濱江商業中心

作為招商蛇口商業旗艦產品線，海上世界是上海首個郵輪主題濱江商業中心，亦是招商蛇口“X+商業”理念的再次落地。雄踞長灘音樂廳至海軍上海博物館約6.8公里岸線的核芯位置，是上海國際郵輪度假區重要一環。

上海海上世界將再一次打破常規購物中心思維，塑造符合吳淞百年底蘊、郵輪港城文化特色的商業場景，以 “郵輪+商業”、“酒店+商業”、“運動+商業”、“藝術+商業”等多元商業模式，創造更充裕的空間、更飽滿的情緒和更豐富的故事，為吳淞注入潮趣X+的鮮活能量，也為消費者，打造城市文旅、微度假及日常消費的超級目的地。

三大特色空間筑造更多有潮性的活力氛圍——三層的空中連廊化身藝術長廊，成為藝術展館和潮流街區，在這里可以感受來自全球各地的新潮時尚；屋頂花園將作為微度假露營中心，打造一個漫賞江海星空的浪漫空間；在戶外廣場打造的濱水文化長廊，則會以美食、城市運動、體育競技等不同主題的形式呈現，隨時提供新鮮的趣味樂趣。

徐匯萬科廣場

3.0版POD的URBAN CARPET城市地毯

徐匯萬科廣場總體量約10萬方，定位“URBAN  PLAYGROUND都心玩樂聚落”，為都心客群打造一個以“運動+“串聯多元社群共建的都市玩樂場，探索專屬于徐匯萬科廣場的“理想生活方式”,約7萬方生態綠軸為徐匯中城打造“URBAN CARPET城市地毯”。

項目圍繞“運動、親子、商務”三大主題，布局“CHIC興趣集中營、COZY自然陪伴所、CHILL精神治愈場”三大亮點業態矩陣。

CHIC-興趣集中營：營造運動社交、潮流格調的CHIC氛圍感，引進運動戶外城市旗艦店、社交型潮流休閑品牌、設計師買手集合店、品牌秀場空間等。

COZY-自然陪伴所：營造親子陪伴、朋友聚會、寵物社交的COZY氛圍感。打造室內室外的溜娃空間、面向景觀外擺的西餐輕餐、結合綠軸的寵物公園和球場跑道、城市露營營地等。

CHILL-精神治愈場：營造泛娛樂化的CHILL氛圍感。圍繞休閑放松的訴求，引進LIVEHOUSE、潮流文化展、各類主題市集、沉浸式密室、電玩電競、品質KTV等。

目前，項目已引進MOREPRK云中滑板秀場、生態主題MELAND CLUB旗艦店、FUNDOLAND反斗樂園π、ALDI奧樂齊、星聚會KTV等實力品牌。

徐匯萬科廣場是上海萬科TOD開發與運營實踐的最新迭代，是探索未來多種復合功能匯集的POD綜合體的創新落地。POD，即TOD+PARK，是以便捷交通主導和公園生活主導雙重引力的都市生活方式。

GATE M西岸夢中心

全球濱水文旅商業

Gate M西岸夢中心由華之門打造，位于高速發展的上海西岸地塊。自上海百年水泥廠中蓬勃新生，是全國城市更新的重點項目，總建筑面積高達16.2萬m²。在充分保留歷史文化的同時，構造“三縱三橫、城水過渡”的優越濱水建筑動線。

作為西岸的商業新聚力，Gate M西岸夢中心將展現一個突破常規、大膽組合多樣業態與資源的“全球濱水文旅商業”新旗艦，打造“盡享濱水購物體驗，穿梭城市多元生活”的理想購物中心。

上海薈聚

全球范圍內單體投資金額最大的薈聚

上海薈聚購物中心項目選址于西上海交通便捷地帶，臨近地鐵2號線的淞虹路站，項目總投資達到80億人民幣，總建筑體量超過43萬平米，商業面積超過21萬平米， 可租賃面積達12萬平米，停車位大于2500個。

以 “感應生活”為理念，上海薈聚將攜手宜家家居和超過350家品類豐富的精選品牌租戶，邀請消費者來到東方傳統哲學與斯堪的納維亞美學相結合的聚會體驗空間，感應激發生活靈感、悠享生活品質和社交休閑的身心體驗。

業態與品牌規劃上，將設置15個大型主力店空間，與宜家家居攜手成為虹吸源源不斷客流的多核引擎。業態組合上涵蓋時尚、餐飲、親子、娛樂、科技、悅活等多個生活面向，致力于為中產收入人群打造一個具有國際標準的，注重顧客體驗的，適合家庭和朋友聚會，休閑，購物的一站式超區域“聚會體驗中心。

上海奉賢經發大有界

公園式品質生活中心

上海奉賢經發大有界位于上海市奉賢區南橋鎮中心，項目總體量3.8萬m²，以半開放式街區為空間布局，包含地下一層、地上五層。

項目以“區域品質生活中心”為定位，聚焦項目周邊核心消費客群的多樣品質消費需求，從“生活體驗場”“潮流夜生活”兩大差異化特色出發，打造運動健身區、全齡兒童活動區、休閑區等功能區域，為親子家庭、年輕客群等提供社交、娛樂、放松、休閑的聚合場所；同時結合四季景觀、林蔭跑道等景觀，加大在商業景觀藝術性上的塑造力度，煥活區域新生活。

寶樂匯印象城

印力的北上海商業首秀

自印力上海與寶地資產于2023年10月正式簽訂合作協議后，“寶山寶樂匯”正式更名“寶樂匯印象城”，并迎來整體調改。

上海寶樂匯印象城項目落位于寶山區政治、 經濟、文化中心地帶，三面臨街，西側毗鄰寶山區商業主軸——牡丹江路。項目總建筑面積共計10萬平方米，共分地下兩層和地面六層，周邊地區10分鐘騎行范圍內常住人口約20萬人。改造后，預計新引入160多家品牌。

寶樂匯印象城將持續深耕寶山區域，不斷精磨產品，以更年輕化、更具活力的形象煥發嶄新魅力，為寶山淞寶板塊帶來全新的商業動能和更多消費選擇。該項目預計于2024年第二季度全新亮相。

奉發古華庭

公園式商業漫步街區

上海奉發古華庭項目地處奉賢核心地塊，為“南橋九景”之一，也是奉賢“南橋源”城市更新首發商業項目。古華庭依傍12萬方五星級公園古華園，以新中式建筑對望古典園林，通過設計語言將公園融入有尺度變化的商業街區。青瓦磚墻、街巷弄里，構筑虛實相生的感官體驗界面，敘述著當代語境下獨具奉賢地方特色的場域空間，匠心打造10萬方POD精品街區商業項目。

古華庭立足公園式商業漫步街區定位，規劃有前庭·自在生活地、中庭·城市向新力、濱水·四時煙火氣、獨墅·琥珀光影色四大板塊。項目將引入區域首發品牌，并著力于本地品質商戶孵化升級。同時，將基于在地風物及非遺文化打造主題體驗空間，傳承并延續城市記憶，構建“最奉賢”生活聚場。

EKA·天物

老廠房的藝術生活新章

EKA·天物位于浦東金橋，其歷史可追溯至1869年的舊海關浦東工廠，銘刻著一代人關于上海開埠的記憶。項目整體改造由本哲建筑設計創始人蔣華健先生，及Wutopia Lab創始人俞挺先生擔任總規劃師/建筑師，對園區內四十余棟建筑進行重新梳理和設計，在保留厚重歷史底蘊的同時融入藝術元素。

園區內30+獨棟建筑錯落有致，全銅堡壘、黃色集裝箱、純白歐式小樓......每一棟的形態和材質都各不相同。昔日老廠房華麗蛻變成藝術街區，集文化藝術、生活美學、設計展覽等于一體，延承城市記憶，也給了現代都市生活全新的啟迪，可以說是上海城市更新樣本之中極具個人特色、審美情懷與商業創新力的典型案例。典型如全國首店十八度雨林巧克力、上海首店赤紅Livehouse、德國高端燈具Paulmann、浦東首店LENBACH FOUNTAIN 蘭巴赫、黑珍珠入圍餐廳蟹尊苑、W Coffee等品牌已入駐。項目已于2023年年中開始試營業。

友邦金融中心

劇院藝術綜合體

友邦金融中心商業是一座建筑面積約4.6萬㎡聯動約1.4萬㎡國際專業劇院的主題商業，可滿足頂尖劇目觀演、休閑生活社交、品質生活享受。項目以人文藝術為核，是城市文化標簽與新生活方式策源地，亦是城市人文藝術愛好者的友好體驗目的地。由多元業態組合，從餐飲、社交、藝術觀賞到運動生活體驗，都能在這里實現。加上圈層文化活動加持，向高質量的精致城市生活方式看齊，無論是家庭時間、朋友聚會還是商務宴請，這里是滿足全場景需求的集合地。

項目將引入近百家各具特色的品牌，打造豐富的消費場景，其中文化體驗類業態占比46%，其余業態包含餐飲、運動休閑、零售，伴隨多家優質品牌的攜手入駐，將打造成為當代人文藝術商業的新標桿。

花木時光里

文化藝術綜合中心

花木時光里是保利發展聯合浦開集團于陸家嘴核心區打造的40萬方城市人文綜合體——保利浦開金融中心的裙房商業，約4.7萬㎡。

項目與上海博物館東館“合體”規劃設計，零距離國家級博物館，周邊輻射上海圖書館、東方藝術中心、上海科技館、世紀公園等高能級文化地標，以“文化握手”的運營理念，將協同區域內獨有的文化與藝術資源，讓商業空間成為陸家嘴核心區文化輸出的又一載體，旨在讓文化藝術走進城市公共空間、走進商業空間，走進普通大眾的日常生活。

花木時光里以“____目的地”為定位、“雅致、藝術、趣野、靈感、探索”為核心關鍵詞，圍繞辦公精英、都市中產、年輕活力族三大主力客群重點拓展文化藝術、精品零售、高端運動、星級餐飲等多元業態。目前已引入日本最潮當代藝術畫廊中國首館——NANZUKA ART INSITUTE南志閣藝術中心、高端運動康體品牌TRACTION上海首店、意大利精品百貨GISA國內首家國際時尚生活體驗館等主力店。