來源/觀點網(wǎng) 

撰文/馮嘉煒

以凱德為代表，外資對中國一線城市商業(yè)市場的判斷依舊清晰。

八年前，凱德在華首個對外輸出的購物中心落戶湘江西岸，如今，首個對外輸出的獨立商業(yè)街區(qū)項目在東岸敲定。

近日，由長沙城發(fā)恒偉置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)、凱德投資運營管理的碧湘楚巷項目正式開工，預(yù)計于2026年開業(yè)。

碧湘楚巷項目地處長沙五一商圈核心區(qū)域，南至勞動西路、西至湘江中路、北至下碧湘街。項目總建筑面積約5.1萬㎡，其中地上為多層交錯開放式商業(yè)街區(qū)，地下1層為停車場和地下商業(yè)街。

作為商業(yè)運營方，凱德擬將該項目打造成為長沙城市會客廳，融合潮流生活和在地文化，計劃引入明星主理人品牌、無邊界創(chuàng)新餐飲、潮流品牌孵化基地、圈層社交體驗零售等多種業(yè)態(tài)組合。

凱德是最早進入長沙商業(yè)市場的外資開發(fā)商之一。重資產(chǎn)方面，老牌購物中心凱德廣場·雨花亭已開業(yè)19年；輕資產(chǎn)方面，2016年8月31日，凱德集團與城發(fā)恒偉置業(yè)的全資控股股東長沙先導(dǎo)控股就湘江財富金融中心項目簽訂購物中心管理合同，引入在華首個購物中心管理輸出項目--長沙凱德·壹中心。

從河西到河?xùn)|，在這座熟悉的城市，可以看到多年以來凱德資管路徑的歷次變化。

改造碧湘楚巷

碧湘楚巷（江畔商業(yè)中心）位于湘江東岸沿江中心片區(qū)，與橘子洲隔江相望，也是長沙市首批啟動的八個城市更新單元之一。

項目凈占地面積約2.1萬平方米，總建面約5.1萬平方米，限高18米，其中地下總建面約2.35萬平方米，地上總建面約2.75萬平方米，擬建成包含汝愚街、天符驛站、時間畫廊、水晶宮四個組團建筑的商業(yè)綜合體。

據(jù)介紹，項目總投資預(yù)計10.13億元，設(shè)計方案由湖南大學(xué)教授、著名設(shè)計師魏春雨和中國建筑科學(xué)研究院共同完成。預(yù)計2025年底完工，2026年上半年開業(yè)。

碧湘街因“五代十國”時楚王碧湘宮位于此處而得名，近年來商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施日漸陳舊，與周邊的五一廣場、太平老街、坡子街等熱門商業(yè)地段呈現(xiàn)較大差異。

作為獨立商業(yè)街區(qū)的輕資產(chǎn)試水之作，碧湘街將考驗凱德對非標(biāo)商業(yè)的理解。

以地塊內(nèi)一座天符宮建筑為例，這座長年埋沒于棚戶區(qū)的古建在2019年被區(qū)政府公布為不可移動文物，2021年初傳出因城市建設(shè)需要將被拆除。輿論發(fā)酵后，多名部門負責(zé)人作出解釋。

“要是能夠通過方案設(shè)計，讓天符宮和商業(yè)體互利互惠，共同生長，帶動整個碧湘街片區(qū)，成為長沙的另一個網(wǎng)紅打卡地，又何樂而不為呢？”業(yè)主單位長沙市天心棚改投資有限責(zé)任公司副總經(jīng)理李波當(dāng)時說道。

如今碧湘楚巷的項目規(guī)劃終于打消了各方疑慮，項目整體建筑風(fēng)格呈現(xiàn)古風(fēng)元素，并將天符宮與朱張廣場、碧湘水晶宮、靈官渡時間畫廊等歷史文化景點串聯(lián)，構(gòu)成商業(yè)街區(qū)的客流動線。

實際上，碧湘楚巷只是凱德加碼長沙輕資產(chǎn)的第一步棋。據(jù)悉，今年初凱德與城發(fā)恒偉簽訂的商管協(xié)議共有三份，涉及碧湘楚巷、會展壹中心、西宸之光三個商業(yè)項目。根據(jù)協(xié)議，凱德將為這些項目提供品牌輸出和管理服務(wù)，涵蓋資產(chǎn)規(guī)劃、開業(yè)籌備、商業(yè)運營和資產(chǎn)管理等方面。

從過往來看，雙方并不缺乏合作基礎(chǔ)。凱德與城發(fā)恒偉在長沙合作的首個商業(yè)項目，也是凱德首個對外輸出的購物中心，凱德·壹中心自2018年開業(yè)以來，商場出租率常年保持在90%以上；另于2023年，凱德旗下服務(wù)公寓及酒店運營商雅詩閣與城發(fā)恒偉新簽三份服務(wù)公寓管理協(xié)議，雙方在長沙合作的服務(wù)公寓已達4家。

截止2023年11月，恒偉置業(yè)資產(chǎn)總額212億元，自營在建或在售項目17個，合資項目4個，業(yè)態(tài)涵蓋超5A甲級寫字樓、高端住宅、酒店、產(chǎn)業(yè)綜合體、商業(yè)中心、租賃公寓等。

長沙近年來已成為消費熱門城市之一，據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2023年全市優(yōu)質(zhì)零售市場新增供應(yīng)約22.5萬平方米，總存量至311.5萬平方米，共錄得凈吸納量約28.7萬平方米，跑贏供應(yīng)量，因此空置率較2022年末下降3個百分點至10.4%。

隨著消費復(fù)蘇和城市更新進程加快，雙方未來仍有可觀的合作空間。

輕資產(chǎn)演變

從一座長沙城，就能觀察到凱德在華輕資產(chǎn)演變的縮影。

首先是2019年6月11日，凱德集團宣布，旗下子公司及關(guān)聯(lián)公司與凱德商用中國信托（CRCT）達成協(xié)議，向其出售持有中國三家購物中心的公司股權(quán)--包括長沙的凱德廣場·雨花亭，以及哈爾濱的兩座凱德廣場。

此次交易價格為29.6億人民幣，將為凱德集團帶來約2.399億新元的收益，凈收益約為0.376億新元。

時任凱德集團總裁兼中國首席執(zhí)行官羅臻毓表示：“出售后，我們將繼續(xù)受益于這些購物中心良好、穩(wěn)定的收益，并通過凱德集團在凱德商用中國信托的持股，參與項目的未來增長。三家購物中心將繼續(xù)由凱德集團運營管理。我們?nèi)匀粚枮I和長沙的零售市場充滿信心，這兩個省會城市發(fā)展迅速，長期前景良好。”

事后回看，這次輕重分離的交易背景正是凱德重組。

兩年后，凱德集團業(yè)務(wù)重組完成，形成兩個實體，即凱德投資（新交所上市房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)）和凱德地產(chǎn)（私有化的開發(fā)業(yè)務(wù)），并整合形成“一個凱德”格局。

截至2023年末，凱德在中國業(yè)務(wù)遍及40多個城市，管理300多個項目，資產(chǎn)管理規(guī)模約3000億元，基金資產(chǎn)管理規(guī)模近1500億元。過去兩年多時間，凱德投資在中國新設(shè)立6支私募基金，其中包括3支人民幣基金，共有14支聚焦中國市場的基金，包括凱德中國信托以及13支私募。

在此過程中，輕資產(chǎn)板塊作用愈發(fā)凸顯。

2016年在長沙就湘江財富金融中心項目簽訂購物中心管理合同時，凱德商用首席執(zhí)行官廖茸桐還表示，當(dāng)時商業(yè)管理費約占凱德商用收入的15%，今后還將增加一筆品牌輸出管理費，但這筆收入并不對業(yè)績構(gòu)成決定性影響，所以未來的策略仍是收購?fù)顿Y為主，品牌輸出為輔。

江流石轉(zhuǎn)，過去的商業(yè)邏輯也會隨市場形勢變化。

最新發(fā)布的凱德投資2023財年業(yè)績顯示，報告期內(nèi)，凱德投資收入27.84億新元，同比減少3.2%，歸屬利潤大幅下滑79%至1.81億新元。

作為重組后第三份年度業(yè)績，凱德投資這份財報不算好看，但仍不乏亮點。其中，管理費收入相關(guān)業(yè)務(wù)（FRB)總營收增加至10.70億新元，同比增長9%，以及來自住宿管理的收入為整體EBITDA貢獻了約60%。

與輕資產(chǎn)成績相比，房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)（REIB）的經(jīng)營EBITDA下降9%至19.3億新元。由于租金和市場前景疲軟，導(dǎo)致中國跨資產(chǎn)類別的公平價值損失約5.11億新元。

業(yè)績會上，凱德投資指出在經(jīng)濟逆風(fēng)期，計劃在2024年著重于中國和美國的資產(chǎn)剝離。

重資產(chǎn)剝離早已開始，如2021年向平安人壽出售6個中國來福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)，2023年出售佛山物流開發(fā)項目30%股份、數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)，此外，今年初凱德中國信托就出售了北京凱德MALL雙井購物中心，凱德投資也將北京凱德·星貿(mào)項目95%股權(quán)售予友邦人壽。

資產(chǎn)減重換倉的同時，凱德從去年年底到今年年初，與長沙國資密切合作，布局公寓、商業(yè)輕資產(chǎn)項目。在一城一地之間，不難發(fā)現(xiàn)這家老牌外資房企的演變邏輯。