出品/觀點網(wǎng)

作者/劉子棟

數(shù)據(jù)表現(xiàn)欠佳，真實情況是怎么樣的？太古地產(chǎn)可能并不是主要的“責任人”。

觀點網(wǎng) 太古地產(chǎn)于5月7日晚間發(fā)布的一季度營運數(shù)據(jù)，受到市場高度關(guān)注。原因在于，期內(nèi)太古地產(chǎn)寫字樓的租金調(diào)整，以及零售銷售額增長，出現(xiàn)了較大程度的變動。

資料顯示，香港太古廣場期內(nèi)租金調(diào)幅出現(xiàn)了17%的大幅度下滑。兩個主力商場成都太古里和廣州太古匯的零售銷售額，也分別出現(xiàn)了14.7%、9.2%的負增長。

其他項目的情況不言而喻。

數(shù)據(jù)表現(xiàn)欠佳，真實情況是怎么樣的？太古地產(chǎn)可能并不是主要的“責任人”。

預料中的下滑

具體而言，在太古地產(chǎn)的已落成投資物業(yè)中，位于香港的辦公樓，太古廣場租用率為98%，租金期內(nèi)下調(diào)了17%。

太古坊的出租率為91%，租金下降了13%；港島東中心及太古坊一座的出租率為93%，租金下滑14%；而其他太古坊辦公樓的出租率則為90%，租金下降了11%。

圖片來源：企業(yè)公告

內(nèi)地辦公樓資產(chǎn)包中，太古匯辦公樓出租率92%、頤堤港一座出租率85%、香港興業(yè)中心一座及二座出租率98%。租金上，只有頤堤港一座出現(xiàn)了微跌，最新租金從去年四季度“200中位至300中位”降為“200低位至200高位”。

零售物業(yè)方面，位于香港的太古廣場購物商場出租率由去年底的96%升至100%，但零售銷售額則同比下降1.2%；太古城中心出租率維持100%，零售銷售額減少3.2%；東薈城名店倉出租率維持100%，零售銷售額增加6.5%，是唯二正增長物業(yè)。

圖片來源：企業(yè)公告

內(nèi)地零售物業(yè)，北京三里屯太古里出租率升至97%，零售銷售額下跌5.4%；北京頤堤港出租率維持99%，零售銷售額下跌2.4%；正在進行定位和品牌組合調(diào)整的上海興業(yè)太古匯，出租率92%，零售銷售額下跌19.4%；上海前灘太古里出租率維持98%，零售銷售額同比上升0.7%。

兩大主力--廣州太古匯出租率維持100%，零售銷售額下跌9.2%；成都太古里出租率升至98%，零售銷售額下跌14.7%。

按此數(shù)據(jù)，太古地產(chǎn)2024年一季度經(jīng)營問題主要出現(xiàn)在香港寫字樓和內(nèi)地零售兩個板塊。

其中，香港寫字樓尤其是核心區(qū)市場低迷，早已不是新聞，而且頹勢還可能會持續(xù)。

來自第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，香港甲級寫字樓租金在2023年第四季度進一步下降了1.7%，2023年全年的總調(diào)整幅度更錄得-7.5%。而四季度內(nèi)，全港寫字樓整體空置率達到14.7%。

反映到太古地產(chǎn)身上，2023年全年太古廣場租金下調(diào)了12%；太古坊下調(diào)幅度為6%；港島東中心及太古坊一座的租金僅僅持平；其他太古坊辦公樓的租金則下降了13%。

“核心區(qū)與非核心區(qū)之間的租金差距不斷縮小。”第一太平戴維斯也預測，按2018-2022年情況，2024年香港甲級寫字樓空置率將達到16%，并在2027年進一步提升至21.1%。同時，租金在2024年還會有5%至10%的跌幅。

如此看來，一季度內(nèi)太古地產(chǎn)香港寫字樓板塊的租金下滑，也并未太超出市場想象。

不過值得注意的是，雖然租金不盡人意，但太古地產(chǎn)旗下寫字樓物業(yè)的出租率卻保持了穩(wěn)定，展現(xiàn)了一定程度的抗風險能力。

零售板塊，太古廣場購物商場和太古城中心零售銷售額的下滑，主要體現(xiàn)的是通關(guān)后香港市民北上購物潮的影響。但東薈城名店倉由于是奧萊業(yè)態(tài)，除本地客源外還大量吸引了游客的生意，因此實現(xiàn)了正增長。

國內(nèi)方面，太古地產(chǎn)的6個零售物業(yè)，廣州太古匯和成都太古里均為成熟的重奢商場，2021年下半年開業(yè)的上海前灘太古里也是大體量重奢。北京三里屯太古里、北京頤堤港、上海興業(yè)太古匯則都是次一檔輕奢定位。

而經(jīng)過過去幾年的高速增長，2024年第一季度，全球奢侈品市場的頹勢是有目共睹的。

期內(nèi)，全球最大的奢侈品集團LVMH銷售額同比下降2%，其中亞洲市場（不包括日本）的銷售收入同比下降6%。開云集團一季度銷售額更大跌18%至21億歐元，同時也提到內(nèi)地市場需求的低迷。

奢侈品行業(yè)遇冷，作為全球奢侈品市場最大的消費國，中國的情況也不算樂觀，經(jīng)濟的不確定性對奢侈品消費產(chǎn)生了影響。尤其當目前消費回流趨勢，又開始因外幣如日元的貶值逆轉(zhuǎn)。

另一方面，一季度太古地產(chǎn)物業(yè)零售銷售額數(shù)據(jù)，出現(xiàn)較大程度變動，也與2023年同期數(shù)據(jù)基數(shù)太高有關(guān)。當時，上海前灘太古里甚至出現(xiàn)了超過1倍的零售額增長。

擴張計劃的未來

一季度經(jīng)營表現(xiàn)不佳，但市場對太古地產(chǎn)的最大疑問并不在當下，而關(guān)乎未來。

“未來我們將繼續(xù)聚焦香港、中國內(nèi)地及東南亞的發(fā)展機會，在未來十年投放超過1000億港元的龐大投資于這些地區(qū)。”太古地產(chǎn)在2022年初曾提出一項“千億港元投資計劃”，目前也在堅持推進。

據(jù)披露，千億港元資金中目前近60%資金，即約580 億港元已承諾投放到全新及正在推進的發(fā)展項目，包括370 億港元投于中國內(nèi)地，110 億港元投于中國香港。

另外，千億計劃當中，太古地產(chǎn)對內(nèi)地市場的投放總額會超過500億港元，目標在2032年前將中國內(nèi)地總樓面面積增加一倍。

具體項目方面也是內(nèi)地占大頭。除位于香港的寫字樓項目太古廣場六座，預計2024年落成；內(nèi)地的零售物業(yè)，北京頤堤港二期，預計2025年底起落成；西安太古里預計2026年起落成；三亞太古里預計2025年底起落成。

兩個綜合體，上海前灘21號綜合發(fā)展項目預計2025年底起落成；上海洋涇綜合發(fā)展項目預計2027年底起落成。另外，太古地產(chǎn)目前亦有意落子廣州荔灣和合肥廬陽。

這些項目全部都是大體量的重資產(chǎn)項目，它們在落成投入使用后，經(jīng)濟能有多大程度的好轉(zhuǎn)，物業(yè)能否產(chǎn)生合乎預想的回報，是個未知數(shù)。

另外，在新物業(yè)集中落成開業(yè)前的將近兩年時間內(nèi)，憑現(xiàn)有物業(yè)支撐的太古地產(chǎn)能夠交出怎樣的成績，還有待觀察。