來源/聯(lián)商專欄

撰文/睿思網(wǎng)

商辦市場行情不景氣，太古地產(chǎn)的“收租”生意也飽受沖擊。

據(jù)太古地產(chǎn)5月6日發(fā)布的首季運營數(shù)據(jù)，無論是香港大本營還是中國內(nèi)地業(yè)務(wù)，均表現(xiàn)欠佳，尤其香港太古廣場寫字樓租金大降17%。

這亦令市場大感失望，5月7日開盤后，太古地產(chǎn)股價出現(xiàn)下跌，一度超過4%，最終收報15.860港元，跌2.82%。

租金收入普降或累及盈利

受香港整體經(jīng)濟(jì)形勢影響，太古地產(chǎn)香港物業(yè)收益明顯下降。盡管租用率保持穩(wěn)定，但香港寫字樓的租金卻出現(xiàn)了負(fù)增長，且幅度正在擴(kuò)大。

其中，香港太古廣場租用率為98%，租金較上期下降了17%。太古坊的出租率為91%，租金下降了13%。港島東中心及太古坊一座的出租率為93%，而其他太古坊辦公樓的出租率則為90%，租金下降了11%。

此外，香港零售業(yè)務(wù)亦呈現(xiàn)下滑趨勢，太古廣場購物中心的銷售額同比減少1.2%；太古城中心的銷售額同比下滑了3.2%，期間香港本地居民出境旅游增加是主因。惟東薈城租戶的銷售額實現(xiàn)6.5%的增長。

盡管如此，三座商場出租率均達(dá)到100%，其中，太古廣場購物中心的出租率更由去年底的96%升至100%，這亦側(cè)面顯示相關(guān)資產(chǎn)仍存在較高的吸引力。

內(nèi)地業(yè)務(wù)亦同樣承壓。據(jù)披露，辦公樓方面，太古匯辦公樓出租率92%、頤堤港一座出租率85%、香港興業(yè)中心一座及二座出租率98%。

零售物業(yè)方面，盡管仍保持較高的出租率水平，但銷售額出現(xiàn)不同程度的下滑。

其中，上海興業(yè)太古匯零售銷售額下降幅度最大，達(dá)到19.4%，其出租率為92%；成都太古里雖出租率升至98%，但零售銷售額下降14.7%，降幅僅次于興業(yè)太古匯；維持100%出租率的廣州太古匯，零售銷售額亦下降9.2%。

此外，北京三里屯太古里出租率升至97%，零售銷售額下降5.4%；北京頤堤港出租率維持99%，零售銷售額下降2.4%。多個項目中，僅上海前灘太古里零售銷售額出現(xiàn)微升0.7%，出租率維持98%。

對于相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)營數(shù)據(jù)下滑，太古地產(chǎn)及資本市場均有所預(yù)期。早在3月中旬召開的業(yè)績發(fā)布會上，太古地產(chǎn)主席白德利曾表示，香港寫字樓方面，由于需求疲軟和供應(yīng)量增加，太古地產(chǎn)預(yù)計2024年辦公樓行情將繼續(xù)低迷。尤其來自中區(qū)和九龍東的競爭加劇，將持續(xù)對整個物業(yè)組合的租金構(gòu)成下行壓力。此外，北京、上海和廣州的商辦市場需求仍疲軟。

市場最為擔(dān)憂的是，急跌的租金收益是否會形成連續(xù)性，并累及太古地產(chǎn)的盈利表現(xiàn)。

千億投資逆市埋金礦

在較早期發(fā)布的2023年報中，太古地產(chǎn)的盈利數(shù)據(jù)已出現(xiàn)大幅下降。

數(shù)據(jù)顯示，2023年太古地產(chǎn)收入146.7億港元，同比增長6%；股東應(yīng)占溢利為26.37億港元，同比下滑67%。

太古地產(chǎn)對此解釋稱，股東應(yīng)占溢利下滑主要原因是投資物業(yè)估值下降，以及遞延稅款影響。若剔除估值帶來的減值影響，太古地產(chǎn)股東應(yīng)占基本溢利為115.7億港元，同比增長33%。

從收入構(gòu)成來看，租金收入始終是太古地產(chǎn)營收核心，占比達(dá)到九成。2023年，太古地產(chǎn)租金收入為135.25億港元，同比增長10%。

其中，辦公樓租金收入為58.35億港元，同比微降2%；零售物業(yè)租金收入為71.43億港元，同比增長22%。

可見，太古地產(chǎn)業(yè)績主要依靠零售物業(yè)租金收入拉升。而當(dāng)中，內(nèi)地零售物業(yè)的貢獻(xiàn)最重。

數(shù)據(jù)顯示，2023年，太古地產(chǎn)的內(nèi)地零售物業(yè)租金收入總額同比增加42%，為41.91億港元。換言之，內(nèi)地零售物業(yè)收入貢獻(xiàn)幾乎占了太古地產(chǎn)整體營收的半壁江山。

這與2023年內(nèi)地零售市場快速復(fù)蘇多有相關(guān)。期內(nèi)，太古地產(chǎn)大部分內(nèi)地零售物業(yè)銷售額大幅回升，甚至超過疫情前水平。僅北京三里屯太古里2023年租金收入總額就實現(xiàn)同比增加4%，租用率達(dá)94%。

但來到今年一季度，內(nèi)地零售市場明顯有所降溫。鑒于當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢仍處于波動復(fù)蘇階段，太古地產(chǎn)今年零售租金收入能否與2023年一樣實現(xiàn)止跌回升，仍存在一定的不確定性。

而市場的冷淡也必然影響相關(guān)資產(chǎn)的估值，加上租金收入下跌，兩者疊加之下，市場判斷，太古地產(chǎn)今年的盈利將備受挑戰(zhàn)。

當(dāng)然，對于習(xí)慣看長線的太古地產(chǎn)來說，短期的波動不代表永恒。甚至，此時反而是埋金礦的好時機(jī)。

當(dāng)前，太古地產(chǎn)的千億投資計劃正持續(xù)展開。截至今年3月8日，總額約為580億港元已承諾投放到全新及正在推進(jìn)的發(fā)展項目。其中110億港元投于中國香港，370億港元投于中國內(nèi)地，100億港元用于住宅物業(yè)買賣項目。

據(jù)白德利透露，目前太古地產(chǎn)正在一線和新興一線城市發(fā)展五個全新大型項目，包括西安太古里項目、三亞市海棠灣零售主導(dǎo)發(fā)展項目、北京朝陽區(qū)新商業(yè)地標(biāo)頤堤港二期以及位于上海浦東區(qū)兩個綜合發(fā)展項目。

“內(nèi)地始終是全球重要的經(jīng)濟(jì)增長引擎。”白德利表示，預(yù)計在2032年前，太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地的總樓面面積將增加一倍。