出品/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/馮慧欣

今年八月，領(lǐng)展宣布旗下觀塘秀茂坪商場(chǎng)三樓已完成翻新工程，成為其在香港進(jìn)行的第100個(gè)資產(chǎn)提升項(xiàng)目。

作為優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)信托基金（REIT），為單位持有人提供穩(wěn)定收入之余，亦會(huì)不斷提升其投資組合以及每單位分派(DPU)。除了對(duì)外進(jìn)行收購(gòu)新項(xiàng)目以為公司帶來(lái)額外租金收入外，為現(xiàn)有物業(yè)的資產(chǎn)升級(jí)和改造，也是提高DPU的方法。

11月28日，領(lǐng)展舉辦活動(dòng)帶領(lǐng)媒體參觀翻新后的場(chǎng)地�！敖翊问切忝�坪商場(chǎng)進(jìn)行的第二次資產(chǎn)提升，對(duì)上一次是2016年，其時(shí)資本開(kāi)支為5900萬(wàn)元”領(lǐng)展香港資產(chǎn)管理總監(jiān)羅欣琪邊走邊介紹說(shuō)。

秀茂坪商場(chǎng)位于香港觀塘住宅區(qū)秀茂坪邨的中心地帶。羅欣琪指，商場(chǎng)擁有逾80間零售商鋪和食肆，照顧著秀茂坪邨和鄰近區(qū)內(nèi)居民的需要，接觸人口可達(dá)17萬(wàn)，隨著更多居民陸續(xù)遷入安達(dá)臣道住宅區(qū)，未來(lái)預(yù)計(jì)將帶來(lái)更多潛在客流。

“秀茂坪商場(chǎng)是領(lǐng)展于香港觀塘區(qū)的十一個(gè)商場(chǎng)中最大的一個(gè)旗艦商場(chǎng)，內(nèi)部樓面面積達(dá)15.44萬(wàn)平方呎，亦是其中一個(gè)高資產(chǎn)值的商場(chǎng)”，據(jù)羅欣琪介紹，此次翻新工程將本來(lái)的診所區(qū)域，搬去該樓層的另一個(gè)位置，騰出原來(lái)鄰近人流量較多的出入口位置，重新規(guī)劃后引入了6家新食肆，包括餐廳及輕食店。

同時(shí)，食肆內(nèi)亦新建了一出口，連接到另一邊的戶外空間。“我們亦趁此機(jī)會(huì)，將近1.2萬(wàn)平方呎的戶外空間重新打造，并將之重新命名為‘幾何動(dòng)樂(lè)園’，創(chuàng)造了幾十個(gè)的游樂(lè)設(shè)施”其稱。

她指，這亦是聆聽(tīng)到此區(qū)居民要求，他們希望增加餐飲區(qū)域，租務(wù)團(tuán)隊(duì)對(duì)應(yīng)其要求，亦增加了東南亞菜、茶飲店等，目前秀茂坪商場(chǎng)共有逾20家餐飲，此次翻新后，餐飲面積約增加約4000平方呎，令餐飲面積占整個(gè)商場(chǎng)35%。

雖然只是一個(gè)周四上午，但是就商業(yè)客現(xiàn)場(chǎng)所見(jiàn)，商場(chǎng)的人流不絕。領(lǐng)展香港項(xiàng)目及工程董事總經(jīng)理黃漢強(qiáng)表示，翻新工程亦有效吸引更多人流向秀茂坪商場(chǎng)3樓，根據(jù)今年9月的數(shù)據(jù)顯示，于工作日該樓層的日均客流較工程前上升21.0%，星期六、日及公眾假期，則上升10.3%。

對(duì)于港人北上消費(fèi)，她認(rèn)為每區(qū)難免受到影響，但表示領(lǐng)展只關(guān)注做好自己的基本層面，由于項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)人口亦很多，相信只要商場(chǎng)能提供價(jià)值，加上商場(chǎng)主要是提供生活必需品，有信心可以挽留他們留在這里繼續(xù)消費(fèi)，去應(yīng)付短暫的逆風(fēng)。

根據(jù)早前公布的中期業(yè)績(jī)顯示，秀茂坪商場(chǎng)的資產(chǎn)提升項(xiàng)目涉及資本開(kāi)支為5500萬(wàn)港元。羅欣琪預(yù)計(jì)，租金將會(huì)有所提升，預(yù)期投資回報(bào)率為19.9%。

透過(guò)資產(chǎn)提升及優(yōu)化來(lái)提高物業(yè)組合素質(zhì)，來(lái)滿足顧客不斷變化的生活方式及購(gòu)物需求，而領(lǐng)展亦積極配合可持續(xù)發(fā)展要求，則是滿足社會(huì)的期望。

領(lǐng)展近年進(jìn)行的資產(chǎn)提升項(xiàng)目十分注重融入可持續(xù)發(fā)展理念，黃漢強(qiáng)指，以此次秀茂坪商場(chǎng)3樓的翻新工程為例，商場(chǎng)在翻新時(shí)將原有的風(fēng)冷制冷機(jī)更換成更高效能的水冷制冷機(jī)，此舉既有效減少空調(diào)系統(tǒng)用電量，亦達(dá)到增加系統(tǒng)整體冷量以配合營(yíng)運(yùn)需要的目的。

與此同時(shí)，工程團(tuán)隊(duì)亦于同期更換了部分空氣處理機(jī)組，新機(jī)組配備電子整流風(fēng)扇，可以提高整體通風(fēng)系統(tǒng)效率并降低日常保養(yǎng)成本。除更換硬件之外，在工程期間項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)還進(jìn)行重新校驗(yàn)(RCx)，找出冷凍水系統(tǒng)上可改善的地方，并執(zhí)行優(yōu)化方案以提升系統(tǒng)運(yùn)行效率。

為了更有效且持續(xù)達(dá)到在日常營(yíng)運(yùn)中減碳的目的，黃漢強(qiáng)還說(shuō)，領(lǐng)展于秀茂坪商場(chǎng)中庭天窗貼上太陽(yáng)隔熱膜，減少進(jìn)入商場(chǎng)的太陽(yáng)熱量，從而減少空調(diào)系統(tǒng)用電量。另外，他表示，于商場(chǎng)屋頂位置安裝400多塊太陽(yáng)能板，將太陽(yáng)能轉(zhuǎn)換成電能，加以利用。

據(jù)了解，在秀茂坪商場(chǎng)三樓完成翻新工程后，領(lǐng)展在香港至今已成功完成合共100個(gè)資產(chǎn)提升項(xiàng)目，總資本開(kāi)支約為94億港元。

目前，領(lǐng)展在香港進(jìn)行中的資產(chǎn)提升項(xiàng)目預(yù)計(jì)資本開(kāi)支合共為7500萬(wàn)港元，相關(guān)項(xiàng)目預(yù)計(jì)完成日期為2024年末至2025年中，至于規(guī)劃中及有待法定審批的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)資本開(kāi)支達(dá)6.57億港元。

黃漢強(qiáng)提出，相比以往的資產(chǎn)提升項(xiàng)目，目前在推動(dòng)的項(xiàng)目雖然規(guī)模亦沒(méi)有那么大，不過(guò)因營(yíng)運(yùn)競(jìng)爭(zhēng)大，現(xiàn)在的資產(chǎn)提升更加細(xì)致，困難度增加，加上目前會(huì)逐個(gè)小型項(xiàng)目分段去做，更需要達(dá)到“快、靚、正”，進(jìn)一步降低成本，增加項(xiàng)目回報(bào)率。

“我們希望在旗下其他商場(chǎng)復(fù)制秀茂坪商場(chǎng)翻新工程的成功經(jīng)驗(yàn)，以此實(shí)現(xiàn)日常業(yè)務(wù)的可持續(xù)增長(zhǎng)，并展現(xiàn)領(lǐng)展在香港的卓越營(yíng)運(yùn)和資產(chǎn)管理能力�！彼�說(shuō)。