出品/時代財經

撰文/林欣禾

外部環境不確定性明顯上升的背景下，從行業龍頭華潤萬象生活（01209.HK）交出的財報，可以窺見頭部企業在淡市之中的發展韌性。

3月26日，華潤萬象生活召開2024全年業績發布會，董事會主席李欣、總裁喻霖康等管理層出席會議。行業震蕩，華潤萬象生活錨定“中國最具行業影響力的輕資產管理公司”戰略目標，穩健經營，進一步鞏固在商管和物管的領先地位。

報告期內，華潤萬象生活多項核心指標實現雙位數增長——營業收入170.43億元，同比增長15.4%；毛利率56.09億元，同比增長19.5%；股東應占利潤36.29億元，同比增長23.9%；股東應占核心凈利潤（非香港財務報告準則指標）35.07億元，同比增長20.1%。

華潤萬象生活自2020年12月上市以來，持續以高分紅回報股東，展現出強勁的盈利能力和股東回報意識，2024年分紅力度再創新高，全年總分紅率138%，股息總額超凈利潤。

業績向好，華潤萬象生活股價走強，業績披露當天報收34.5港元/股，漲超10%，市值約787億港元，穩居行業第一。

西安萬象城，開業即成為現象級文商旅地標

競爭白熱化下，萬象的發展韌性

2024年，中國經濟在復雜嚴峻環境中承壓前行。消費需求加劇分化，物管行業增速換軌。

消費者追求質價比、有效需求仍顯不足的背景下，購物中心零售額及租金增長呈現走弱趨勢，重奢購物中心亦處于承壓狀態，零售額增速明顯跑輸大眾定位商場。市場增速放緩，“具備優秀商業模型或扎實財務實力以及突出運營能力的龍頭商業運營商有望持續實現份額提升”，中金公司認為。

物管企業的壓力同樣不容小覷。

隨著房地產行業進入存量競爭新周期，物企營收、凈利潤持續承壓。克而瑞的報告顯示，2024年上半年，上市物企營收均值23.2億元，營收增速進一步回落至4.7%，再創近年來新低；凈利潤均值1.4億元，同比下降30.1%，更有7家上市物企陷入虧損狀態。

在此背景下，頭部企業積極調整戰略，回歸服務本質，以優質、專業的服務能力為核心，推動獨立經營與高質量發展。

憑借在商管板塊、物管板塊構建的寬廣護城河，華潤萬象生活的發展未被當下環境所局限，以“高質量、高效率、高質量、穩增長”為整體經營基調，實現經營業績持續增長。

報告期內，華潤萬象生活實現收入170.43億元，同比增長15.4%，主要得益于管理規模持續擴大，商業運營管理服務和物業管理服務收入穩健增長。其中，商業航道收入同比增長21.4%至62.74億元，物業航道收入同比增長11.6%至107.15億元。

值得一提的是，華潤萬象生活擺脫行業毛利率普遍下滑的陰影，收入規模的擴大亦推動盈利同步增長。

2024年，華潤萬象生活實現毛利潤56.09億元，同比增長19.5%，毛利率增長1.1個百分點至32.9%；股東應占利潤36.29億元，同比增長23.9%。

“2024年的業績展示了華潤萬象生活核心經營策略——‘有利潤的營收和有現金流的利潤’的有效落實。”首席財務官聶志章強調，華潤萬象生活通過規模效應持續攤薄固定成本，效率的提升放大利潤空間，二者的共同作用推動經營效益的持續穩定增長。

“從增速來看，我們核心凈利潤的增速高于營業收入的增速，保持了高質量發展。”聶志章表示。

“雙輪驅動”演繹高質量增長范本

業績逆勢增長的原因指向華潤萬象生活獨特的經營模式，以“商管+物管”雙輪驅動的商業模式走出獨立行情，演繹高質量增長樣本。

2024年，商品零售尤其是高端消費承壓放緩，消費市場圖景更加復雜，深刻考驗運營商的應變能力。華潤萬象生活商業航道聚焦高能級城市，做深管理濃度，持續強化精細應變、創新聯動能力，實現結構性增長。

報告期內，來自購物中心的商業運營管理服務收入為42.09億元，同比增長30.0%，占總收入的24.7%；業主端租金收入262 億元，同比增長19.2%，經營利潤率同比提升0.4個百分點至65.1%。

截至2024年末，華潤萬象生活旗下在營購物中心122座，實現零售額2150億元，同比增長18.7%，跑贏社消零增速。其中，重奢項目零售額同比增長5.6%，非重奢項目增速更達27.1%，展現出多元商業布局的強勁活力。

2024年，華潤萬象生活今年以突破性的開業步伐與產品力創新領跑商業地產賽道，全年新開21座購物中心，創歷年新高。西安萬象城以國際建筑大師設計的“生命之樹”為核心，開業即成為現象級文商旅地標；深圳大運天地創新“文商體建設運營”模式，通過6.5萬平方米開放式空間聯動大運公園與體育場館，重塑城市商業生態；義烏天地引入近百家首進品牌，打造浙中潮流新地標。

這些項目以差異化設計與場景創新，展現華潤萬象生活在商業空間運營上的深厚功底，不僅提升區域商業能級，更推動城市消費體驗的升級，印證其作為行業標桿的創新引領力。

“2024年社消零總額突破48萬億元，在這個超大市場里，華潤萬象生活還有足夠的發展空間，”喻霖康表示。

物業航道穩居行業第一梯隊，華潤萬象生活在高質量發展和城市空間運營領域交出亮麗的答卷。

截至2024年末，華潤萬象生活總在管面積4.13億平方米，同比增長11.6%，合約面積4.50億平方米，業務覆蓋全國173個城市，全年新增第三方合約面積3485萬平方米，超八成布局于一二線城市。公司通過“品質服務年”及“春風行動”深化美好社區建設，客戶滿意度達91.76分，樹立優質服務標桿。

在城市空間運營層面，新拓展91個城市公共空間項目，出色打造溫州龍港片區運營項目，通過構建城鄉環衛一體化管理與政務文化、商業地標一體化運營的全域服務模式，為城市空間運營探索出可復制的新范式，推動城市治理向精細化、高效化方向升級。此外，華潤萬象生活圓滿完成第十二屆全國少數民族傳統體育運動會、第八屆國際絲博會等國家級重大活動保障任務，進一步鞏固行業頭部地位。

副總裁王海民表示，未來，物業航道將從單一的質量服務思維轉變為客戶運營思維，推行場景式服務，改善物業服務質量和均好性，持續提升客戶滿意度和忠誠度。

擁抱可持續，萬象生活的長期主義

在商管物管行業加速擁抱可持續發展的背景下，ESG已成為企業高質量發展的核心驅動力。華潤萬象生活作為行業標桿，將ESG戰略深度融入業務肌理，通過系統性舉措兌現可持續承諾，為城市發展與社會進步創造長遠價值。

圍繞“萬象生態”核心支柱，華潤萬象生活發布首份社區繁榮報告，系統性將健康福祉納入ESG體系，加入全球領先的“WELL規模計劃”，惠及超32萬空間使用者。在綠色發展領域，公司持續優化能源管理，旗下8家實體通過ISO14001環境管理體系認證。同時，公司發起“可持續生活周”“綠色生活節”等品牌活動，攜手華潤飲料開展“寶貝重塑”綠色公益，聯動93座購物中心傳遞綠色理念，與超2萬家合作方達成可持續發展共識。

在社會責任層面，華潤萬象生活聚焦鄉村振興與社區關愛，打造“萬象守護”責任品牌，連續兩年入選國務院國資委“央企上市公司ESG先鋒100”及央視“中國ESG上市公司先鋒100”榜單。通過“萬象守護·愛育希望”公益助學助農活動，精準助力鄉村素質教育與產業發展，并創新“紅色管家”物業服務模式，將現代物業管理經驗引入10個華潤希望小鎮，推動鄉村治理與環境提升。

華潤萬象生活的實踐表明，可持續發展不僅是企業的社會責任，更是構建長期競爭力的關鍵。通過將ESG理念貫穿商業運營、社區服務與城市治理，公司正引領行業邁向更具韌性與溫度的可持續發展新范式。

作為行業龍頭，華潤萬象生活的長期價值正獲資本市場高度認可。摩根大通、花旗、申萬宏源等多家機構均給予“買入”或“增持”評級，花旗更將目標價上調至40港元，肯定其經營性現金流優勢及商業賽道的領先地位。

機構普遍認為，華潤萬象生活憑借華潤置地的內生增長支撐與強商管品牌的外拓能力，購物中心規模有望加速擴張，疊加優秀的運營能力推動同店增長及毛利率提升，業績將進入加速成長期。

華潤萬象生活管理層明確，2025年將堅持“內涵式+外延式”增長戰略，隨著商業輕資產外拓加速、城市空間運營版圖拓展，華潤萬象生活的長期成長潛力備受期待，有望進一步鞏固其行業標桿地位。

2025年華潤萬象生活的成長，值得期待。