兩年靜默調(diào)整期后，上海廣場再次有了開業(yè)消息。今年“雙節(jié)”放假前夕，上海廣場完成打圍改造，并重新開放迎客。

開業(yè)當(dāng)天，融創(chuàng)上海區(qū)域集團總裁田強，上海城市總經(jīng)理鄭甫，上海文旅總經(jīng)理王爽，項目管理中心總經(jīng)理王洪偉，資管總經(jīng)理李曉程，融創(chuàng)（上海）商置總經(jīng)理顧明等一眾高管站臺。

這一項目也是融創(chuàng)在上海城市更新項目和商業(yè)地產(chǎn)存量改造的首作，足可見上海廣場之于融創(chuàng)上海區(qū)域的重要性，融創(chuàng)此舉亦被看做是加速內(nèi)地商業(yè)布局的契機。管理層方面表示，這是一種新的嘗試。

“只要有好的項目和機會，融創(chuàng)上海未來應(yīng)該還會在存量資產(chǎn)的收并購上會有更多的嘗試，可以在不同領(lǐng)域和地段去做這方面的嘗試。”在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時，融創(chuàng)（上海）商置副總經(jīng)理韓宏偉如此談到。

如何在不大量沉淀資金的情況下，加入到存量項目的改造并獲取穩(wěn)定的租金回報，是融創(chuàng)這兩年一直在探索的，上海廣場則是一個很好的觀察窗口。其作為小股東，作為運營管理的角色，更像是以輕資產(chǎn)的模式涉足商業(yè)。

融創(chuàng)介入

事實上，在涉足存量商業(yè)項目改造前，融創(chuàng)（上海）商置與盛煦地產(chǎn)共同設(shè)立存量資產(chǎn)并購基金，雙方各占一半權(quán)益，基金規(guī)模達(dá)到200億元，將聚焦一、二線城市的核心商業(yè)存量資產(chǎn)如寫字樓、酒店、商場等。

隨后，便有了雙方在上海廣場項目的交集。

雖然作為淮海中路的“紅樓”，上海廣場前后多次在資本市場上倒騰，卻難尋為盤活這一資產(chǎn)的最終買家，轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2018年。

該年3月14日，由王謙牽頭的境外公司BU找上門，并單方面與紅樓集團簽署了收購上海廣場和福都商廈兩座上海商辦物業(yè)的框架協(xié)議。兩個月后，王謙拉上了“好伙伴”融創(chuàng)、新疆華凌以及美羅介入到這個項目的收購上。

彼時，紅樓集團的控股上市公司蘭州民百公告稱，旗下杭州環(huán)北將上海廣場90%權(quán)益轉(zhuǎn)讓予上海尚敏，初始轉(zhuǎn)讓價18.58億元，保留10%股權(quán)。上海尚敏由新疆華凌、美羅、上海融創(chuàng)以及BU分別持有35%、35%、20%和10%權(quán)益。

上述出售事項，曾遭到蘭州民百獨董劉陸天反對，并投了棄權(quán)票，其理由也很正當(dāng)：作為商業(yè)上市公司，市場對商業(yè)公司市值的判斷包括盈利水平和公司持有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，上海廣場代表著公司的品質(zhì)不應(yīng)出售。

彼時，對上海廣場的估值曾高達(dá)25億元，是次交易初始價格18.58億元，綜合考慮了上海廣場的價值、賬面資金及未清償?shù)呢?fù)債等，仍較上海永菱2017年賬面凈資產(chǎn)約1.15 億元有大幅的溢價，預(yù)計為蘭州民百帶來稅前收益18億元。

“上海廣場之前的設(shè)施設(shè)備老舊，沒有什么特色而且很一般，樓宇本身標(biāo)準(zhǔn)不高，可能就只剩‘地段好’一個優(yōu)點了。”對于上海廣場過去留給人們心中的形象，上海資深業(yè)內(nèi)人士直言，這座上海老牌商辦物業(yè)久而久之便淹沒在人群中。

正因如此，華凌、美羅、上海融創(chuàng)以及BU在收購上述股權(quán)完成后，利用兩年的時間，四股東方對項目的設(shè)計和調(diào)性，甚至是針對業(yè)態(tài)布局進行大的調(diào)整。

從這次組隊的收購陣容看可圈可點，各方在地產(chǎn)投資上頗有建樹，華凌是新疆民企并運營著360多萬平方米商業(yè)地產(chǎn)；美羅Metro主要從事地產(chǎn)開發(fā)投資及百貨零售的新加坡上市公司，并打造了上海徐家匯“地標(biāo)”美羅城等著名項目。

此外，BU的實控人則是國內(nèi)收益型物業(yè)投資與資產(chǎn)管理平臺盛煦地產(chǎn)聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長，及御灃Collab創(chuàng)始人之一的王謙。

資料顯示，上海尚敏的管理層架構(gòu)里，董事長及歷史法定代表人分別是BU的關(guān)聯(lián)人士羅瓊及王燕，四方股東各自派一名成員擔(dān)任董事，分別是華凌的米再峰、美羅的葉康文、融創(chuàng)（上海）商置總經(jīng)理顧明以及杜小平。

如此看來，BU更像是牽頭這一項目的主要負(fù)責(zé)人，但所占股份最小，因此是小股操盤上海廣場，而華凌及美羅的角色則是財務(wù)投資人，占據(jù)上海廣場三分之一的權(quán)益，提供資金等，而融創(chuàng)實則擔(dān)任項目經(jīng)營管理者。

高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君認(rèn)為，項目涉及四方股東利益，對上海廣場的收益、財務(wù)情況和運營等會有比較明確的要求，更考驗各股東方里對這個項目整體運營思路的一致性了。

23年歷史

始建于1995年6月12日，兩年后竣工，上海廣場如今已經(jīng)有23年歷史，亦是上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一部縮影。

作為曾經(jīng)CBD的地標(biāo)性建筑，上海廣場也曾一度受到來自中海、大摩、紅樓集團、華凌、美羅、融創(chuàng)、王謙等“大咖”青睞，并成為21世紀(jì)初期炙手可熱的上海老牌商業(yè)資產(chǎn)之一。

資料顯示，上海廣場由一幢建于6層商用平臺和25層高辦公大樓，外加3層商用、停車場、設(shè)施地庫及兩層保護層組成，商業(yè)面積為6萬平方米，建筑面積28萬平方米。

最初，該項目由香港菱電、香港信興集團及黃浦國企永業(yè)集團合資成立的上海永菱公司負(fù)責(zé)開發(fā)，光投資建造就花費70余億元，這不是一筆小數(shù)目。

可惜的是，這一項目最終還是被扣上“經(jīng)營不善”的帽子。自中海2001年入局后，上海永菱仍未扭轉(zhuǎn)虧損狀態(tài)。四年后，中海退出，大摩先后買下上海廣場全部權(quán)益，總收購價約9.28億港元。

收購后，大摩曾將項目更名為“無限度廣場”，并投資5000萬元改造升級，但空置率依然居高不下。好景不長，因大摩中國區(qū)高管蓋斯·彼得森陷入賄賂事件被調(diào)查，大摩開始清退內(nèi)地物業(yè)資產(chǎn)，上海廣場再次被擺上貨架。

于2009年底，其將上海廣場全部股權(quán)以14.2億元代價轉(zhuǎn)讓予浙江民營企業(yè)紅樓集團，折算均價3.55萬元/平方米。彼時業(yè)內(nèi)人士稱，除去重新裝修費用及交易傭金，大摩的回報并不豐厚，但因人民幣大幅升值，匯率收益已經(jīng)相當(dāng)驚人。

然而，上海廣場的收購故事還在繼續(xù)。紅樓集團最終沒能讓上海廣場“起死回生”，留下一地雞毛。2013年，為解決蘭州民百的同業(yè)競爭問題，紅樓集團再次萌生退意，希望整幢出售上海廣場。

熟悉這一項目的業(yè)內(nèi)人士表示，紅樓集團曾接洽潛在收購方，但購買整幢物業(yè)的買家較少，均因價格分歧未能成交。2016年蘭州民百重組資產(chǎn)時，其將上海廣場注入到這一上市平臺。

十余年的時間，上海廣場的身價翻了好幾倍，一些變化正慢慢發(fā)生，主要有兩方面。

一是傳統(tǒng)零售行業(yè)受到以阿里巴巴為代表的的互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式的沖擊，零售行業(yè)集中度提高，面臨更多元化的競爭，不少購物中心開啟改造升級、優(yōu)化資產(chǎn)計劃，其中包括恒隆上海的兩座廣場。

二是上海廣場由傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)型至新業(yè)態(tài)仍需投入大額資金進行改造，其業(yè)績表現(xiàn)不盡如人意，2017年的營收1.1億元，凈利潤僅為1305.9萬元。

“雖然這么多年來收益不理想，該項目的商業(yè)價值肯定存在。歷史遺留的問題還是比較大，轉(zhuǎn)手好幾次，而一個商業(yè)的重新經(jīng)營需要用心和比較漫長的時間及過程。”鄧懿君在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時表示。

對比幾乎同一時間段入市的商辦物業(yè)項目便可看出差距，恒隆港匯廣場（1999年開業(yè)、商業(yè)建面6.39萬平方米）于2017年總收入為12.41億元，上海恒隆廣場（2001年開業(yè)、商業(yè)建面5.36萬平方米）總收入14.09億元。

“另外，上海廣場會受到附近整個大商圈的影響，淮海中路東段的人流量，以及周圍商圈的一個代表性，導(dǎo)致它在大商圈的環(huán)境里面是受到其他商圈的壓力的。”鄧懿君補充道。

到去年11月底，紅樓集團徹底退出上海廣場，至此上海尚敏完全持有上海廣場項目股權(quán)。被多番收購的故事告一段落，正式踏入改造運營管理的道路。

老樓新生

如何盤活上海廣場？這是擺在四家股東方面前的一道難題。

鄧懿君介紹道，上海廣場本身場地的設(shè)計是有問題，比較老化的設(shè)計，現(xiàn)在重新設(shè)計出來起碼比以前好一點，但不能說有什么突破性的，因為這個硬件的局限放在那里。

環(huán)視當(dāng)日上海廣場新開張的發(fā)布會現(xiàn)場，正中間擺放是希臘柱與高跟鞋合體的超高藝術(shù)品，散發(fā)著濃厚的藝術(shù)氣息。

和K11有一個共同點，上海廣場此次在調(diào)性上做了調(diào)整，融創(chuàng)（上海）商置副總經(jīng)理韓宏偉談到，藝術(shù)空間和商辦聯(lián)動是一種嘗試，希望能形成社交、藝術(shù)空間以及夜間經(jīng)濟的無邊界。

“現(xiàn)在才剛開始，辦公會慢慢好起來，我們主張外循環(huán)和內(nèi)循環(huán)互動，內(nèi)循環(huán)是指辦公人群的植入，有了一定數(shù)量的辦公人群，便能夠滿足樓下一至兩層的商業(yè)飽和，外循環(huán)則藝術(shù)空間、藝術(shù)展等吸引更多外部消費者。”韓宏偉講道。

王謙在此前接受媒體采訪時亦表示，項目開辟了嶄新的混合業(yè)態(tài)模式，集新型辦公、新零售、傳統(tǒng)零售和休閑娛樂于一體。…上海廣場將通過新零售的模式薈集國內(nèi)外潮牌，成為一個潮流聚集地，吸引千禧一代。

因此，不僅引入了共享辦公品牌wework，上海廣場全面改造升級7個樓層，并按照36%餐飲娛樂、8%潮品零售、56%WeWork聯(lián)合辦公為一體的多重功能組合業(yè)態(tài)布局，內(nèi)場設(shè)計更加考慮垂直空間的打造，如橫亙在3至5層的中庭扶梯。

主打“無邊界的藝術(shù)消費空間”的商業(yè)模式，上海廣場在設(shè)計理念上強化“無邊界”的概念，地下一層至地上二層維持商業(yè)用途，三到六層則是共享辦公空間，以此來提升租金水平和物業(yè)價值，改變過去雜亂無序的商業(yè)地產(chǎn)形象。

韓宏偉也強調(diào)，受疫情的影響，上海廣場的發(fā)展條件和收入會打折扣，現(xiàn)在只能把基礎(chǔ)夯實，才能在2021或22年開始慢慢往上爬升，對收益率一開始不一定要有很大的期望，就像新生小孩，一開始還是要在大環(huán)境里面努力去爭取。

“通常來說，上海的寫字樓年收益率，也就是租金收益率在3.5%-4%之間，商業(yè)會高一點在4%-5%，其他物業(yè)類型還會更高，收益率在5%-6%之間。”萊坊高級董事及中國區(qū)研究及咨詢部主管陳鐵東表示，每個商業(yè)項目的收益率都不一樣，沒有一個絕對值，關(guān)鍵還是看后期的運營和管理。

十年如一日，上海廣場又回到了最開始的地方，只是這次能否有所突破，這是留給所有人的疑問。

融創(chuàng)商業(yè)成色

地產(chǎn)行業(yè)行至今天，過去通過高周轉(zhuǎn)實現(xiàn)“暴富”的邏輯已行不通，從增量到存量的轉(zhuǎn)變，大部分房企會選擇拓展新業(yè)務(wù)，尋找利潤增長空間，商業(yè)地產(chǎn)項目的存量改造是近幾年開發(fā)商盯上的大蛋糕。

融創(chuàng)也是其中之一，但融創(chuàng)在商業(yè)上的布局仍以銷售為主，持有型的商辦物業(yè)較少，快速回流資金是孫宏斌希望的。

關(guān)注融創(chuàng)在商業(yè)上的布局，是從前述其與盛煦地產(chǎn)共同設(shè)立的存量資產(chǎn)并購基金。彼時消息稱，該基金所投項目將由融創(chuàng)及盛煦地產(chǎn)進行管理，融創(chuàng)將提供開發(fā)及改造支持。

待物業(yè)進入成熟運營后，將通過多種渠道從資本市場退出，這也是上海融創(chuàng)首次以基金形式試水商業(yè)地產(chǎn)存量市場。

興許是意識到存量時代到來，一二線城市的商業(yè)資產(chǎn)或能提供較穩(wěn)定租金收入，融創(chuàng)上海區(qū)域總裁田強曾表示，未來，城市更新將成為融創(chuàng)新的利潤增長點，便有了參與收購上海廣場的想法。

此次參與上海廣場改造運營的融創(chuàng)（上海）商置于2018年3月28日正式揭牌，這個團隊還很年輕。融創(chuàng)已有五大商業(yè)產(chǎn)品體系，有社區(qū)型商業(yè)為代表的精彩派、鄰里型商業(yè)的精彩匯、區(qū)域型商業(yè)的精彩天地，以及綜合體商業(yè)融創(chuàng)中心。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，融創(chuàng)（上海）商置主要深耕上海及一線城市的核心地區(qū)，還負(fù)責(zé)開發(fā)嘉定區(qū)西環(huán)中心項目。

另于去年12月底及今年6月底，融創(chuàng)（上海）商置旗下兩個精彩天地產(chǎn)品系項目開業(yè)，分別為上海香溢和上海浦興項目，其中浦興項目的商業(yè)體量僅2萬平方米。

在外界看來，融創(chuàng)做商業(yè)地產(chǎn)似乎處于比較“被動”的狀態(tài)，地產(chǎn)銷售仍是主抓手，商業(yè)地產(chǎn)更像是試水或穿插其中布局的多元化業(yè)務(wù)。

孫宏斌此前曾對外解釋，除住宅外，融創(chuàng)也做了很多商業(yè)地產(chǎn)，供地大多數(shù)是綜合性用地，所以做商業(yè)地產(chǎn)的能力必須要有。未來會持有核心城市的核心地段的物業(yè)，如北京、上海等地。

此外，融創(chuàng)亦在上海、深圳、杭州、武漢、重慶等各地成立了數(shù)個商管公司。2016年市場消息，融創(chuàng)臻晶彩商管公司已在上海、蘇州、無錫、常州、宜興等城市，運營管理商業(yè)面積約60萬平方米。

去年年初，融創(chuàng)稱，公司三大戰(zhàn)略板塊包括融創(chuàng)地產(chǎn)、融創(chuàng)服務(wù)和融創(chuàng)文旅，而滲透其中的融創(chuàng)商業(yè)已在一二線城市均有分布，其中12個文旅城的商業(yè)總建筑面積合計約352萬平米。