出品/聯(lián)商專欄

撰文/聯(lián)商高級(jí)顧問團(tuán)成員 王國(guó)平

圖片/聯(lián)商圖庫(kù)

今年的生意，有人覺得好做，百年一遇的大行情；有人覺得舉步維艱。這一切都是真的，平行存在。中國(guó)是個(gè)多層市場(chǎng)，永遠(yuǎn)不止一面。

根據(jù)上半年資金流入指標(biāo)，深圳流入1.9萬億，高居榜首，杭州流入8000多億，成為另外一個(gè)贏家。流量增量較大的還有東莞、寧波、無錫、常州等地，不過這些量級(jí)跟頭部比已經(jīng)是零頭的。至于排名靠后的那幾百個(gè)城市，加起來也只不過是深圳的零頭。

不要太相信逃離一、二線城市，資金都在那里，逃回去喝西北風(fēng)。過不了多久，還是會(huì)回一、二線城市認(rèn)慫。東莞的松山湖房?jī)r(jià)已經(jīng)5、6萬，高的喊到10萬了。

資金流入越多的城市，今年的房?jī)r(jià)愈是蠢蠢欲動(dòng)。無錫、常州等地都是硬壓，讓剛需先買，不然那么多錢流入怎么消化。作為流入大頭深圳，那么多有錢人都發(fā)愁了，怎么花啊！不怕別人有錢，最怕有錢人比你還努力，當(dāng)你還在房間里吹著空調(diào)，億萬富豪們?cè)缫呀?jīng)在烈日下排著隊(duì)買房了。

再看看下沉市場(chǎng)，看個(gè)房還挑肥揀瘦，不僅在售樓部準(zhǔn)備好甜點(diǎn)，還要專門安排兩個(gè)人鞍前馬后。跟了幾個(gè)月，還是不買。城里人跟小鎮(zhèn)人差距就是這么大。聽說深圳的小姑娘因?yàn)橘I不到房，在售樓部都急哭了，哪像下沉市場(chǎng)客戶到現(xiàn)在還這么淡定。

大水灌溉都往一、二線城市走，再不流到下沉市場(chǎng)，一到夏天，西北風(fēng)都沒得喝了。別看下沉GDP增速還行，也不能無極限美化。開個(gè)500平超市，居然敢報(bào)投資額3000多萬。去年底，安順等地融資平臺(tái)就開始暴雷了，今年很多地方蓋住了，明年呢？

二線城市資金往下沉市場(chǎng)傳導(dǎo)路徑能否及時(shí)打開，既影響著一、二線城市通脹，也影響下沉市場(chǎng)資金饑渴問題，資金困在上線城市，都難受。螞蟻一上市，也不知道杭州房?jī)r(jià)還漲不漲？太讓人發(fā)愁了。

下沉市場(chǎng)購(gòu)物中心今年困境很大，基本選擇延后。下沉市場(chǎng)一般是勞務(wù)輸出型城市，依靠勞工在外地出賣勞力換取報(bào)酬，再把資金輸入當(dāng)?shù)亍＝衲陝趧?wù)換取報(bào)酬路徑受到一定阻力，導(dǎo)致下沉市場(chǎng)資金流入持續(xù)性及穩(wěn)定性受到打擊。這種不確定性對(duì)于大宗信貸消費(fèi)造成不良預(yù)期，消費(fèi)者對(duì)于買房買鋪的實(shí)力及欲望都弱化。開發(fā)商沒有足夠的資金來支撐，購(gòu)物中心被動(dòng)延后。

購(gòu)物中心是做周邊N公里生意的，錢在上線城市，下沉市場(chǎng)購(gòu)物中心產(chǎn)品線很難賺到一、二線城市居民的錢。目前具有輻射力的產(chǎn)品線是度假景區(qū)，能夠讓一、二線城市資金流入進(jìn)行釋放。

很多人覺得今年旅游市場(chǎng)受到重挫，甚至一蹶不振，其實(shí)是不準(zhǔn)確的。上半年旅游市場(chǎng)遭遇冰封，但下半場(chǎng)市場(chǎng)開始回暖。旅游市場(chǎng)其實(shí)一直被詬病，但一直沒改變，因?yàn)檫�是那些玩家在玩。今年一批做購(gòu)物中心產(chǎn)品線的玩家混不下去了，開始進(jìn)入文旅景區(qū)產(chǎn)品線進(jìn)行重塑。

景區(qū)產(chǎn)品線不是跨界，跟超市、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)是一個(gè)領(lǐng)域。聽得比較多的是購(gòu)物中心公園化、景區(qū)化，這些概念就是不同產(chǎn)品線直接的融合借鑒。

對(duì)于這幾種產(chǎn)品線，以用時(shí)作為主軸，可以這么區(qū)分：

不論超市、購(gòu)物中心、景區(qū)都是以消耗消費(fèi)者時(shí)間的產(chǎn)品，產(chǎn)品之間的差距在項(xiàng)目的體量以及業(yè)態(tài)、商品的豐富度。

購(gòu)物中心為了把消費(fèi)延長(zhǎng)到2-3小時(shí)，會(huì)引入耗時(shí)較長(zhǎng)的超市、電影院作為主軸，并把消費(fèi)者的配套時(shí)間給百貨等業(yè)態(tài)進(jìn)行轉(zhuǎn)化。購(gòu)物中心現(xiàn)在遇到的問題是轉(zhuǎn)化沒有線上狠，因此提出公園化等概念，希望通過延長(zhǎng)消費(fèi)者滯留時(shí)間，來加大消費(fèi)機(jī)會(huì)。不過，這種效果大部分有限。體量、體制都限制了購(gòu)物中心從“中消費(fèi)時(shí)長(zhǎng)”向“長(zhǎng)消費(fèi)時(shí)長(zhǎng)”擴(kuò)張。購(gòu)物中心機(jī)制通常都希望消費(fèi)者在2-3小時(shí)內(nèi)完成消費(fèi)環(huán)節(jié)，然后離開，不然就加收停車費(fèi)。超過3小時(shí)，消費(fèi)者也不知道還能在購(gòu)物中心干啥。

3小時(shí)以上基本是觀光景區(qū)的地盤，去個(gè)景點(diǎn)爬山也好，游水也罷，溜達(dá)一圈，半天過去了。觀光景區(qū)經(jīng)常碰到的問題在于從山腳下到山頂?shù)木嚯x以及游客爬山的速度決定了游客的滯留時(shí)間，沒有足夠的配套難以吸引延長(zhǎng)游客的滯留時(shí)間。景區(qū)生態(tài)構(gòu)建能力相對(duì)于購(gòu)物中心來說，相對(duì)落后。

在轉(zhuǎn)化方面，景區(qū)生態(tài)經(jīng)常衍生出“現(xiàn)宰型”商戶，喜歡一刀切，做一次性生意。

中國(guó)景區(qū)早期起步招商其實(shí)是沒有供應(yīng)鏈的，不知道哪里招商，也不知道怎么招商，基本依靠自發(fā)形成，后期再進(jìn)行規(guī)范。做得好的景區(qū)，一般都有一個(gè)強(qiáng)勢(shì)有見識(shí)的一把手。

比如**村，景區(qū)商戶其實(shí)就是本村及周邊村莊的村民，這些農(nóng)民沒事干，剛好解決就業(yè)問題。村民紀(jì)律性、思想觀、經(jīng)營(yíng)意識(shí)等比較欠缺，能賺錢先解決生活問題再說。如果放任商戶不進(jìn)行約束，就跟其它景區(qū)沒啥區(qū)別了。景區(qū)對(duì)于商戶形象、產(chǎn)品、價(jià)格等進(jìn)行規(guī)范、包裝，后來火了。它的火被歸結(jié)為文化因素，其實(shí)沒那么大聯(lián)系，就是同期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手太爛，讓它跑出來了，后來風(fēng)口到了，就躋身標(biāo)桿。

景區(qū)做好產(chǎn)品豐富度、時(shí)尚感，加上合理有效的轉(zhuǎn)化，比購(gòu)物中心來得輕松多。購(gòu)物中心玩家做景區(qū)產(chǎn)品的問題在于，太長(zhǎng)時(shí)間把思維停滯在玩“中等時(shí)長(zhǎng)”的產(chǎn)品線上，玩景區(qū)這種“長(zhǎng)時(shí)長(zhǎng)”產(chǎn)品線整體駕馭能力有待提升。就好比玩便利店的突然駕馭大賣場(chǎng)，一下子會(huì)有很多盲點(diǎn)需要填補(bǔ)。

相對(duì)觀光型景區(qū)，度假型景區(qū)對(duì)于時(shí)間要求更高，需要能夠消耗掉消費(fèi)者至少一天以上的時(shí)間，才能夠養(yǎng)活酒店、餐飲等商戶。度假型景區(qū)往往設(shè)置多主力店來進(jìn)行共振，玩的是大地圖的駕馭能力。需要吸納的元素很多，所以會(huì)像購(gòu)物中心吸收超市、影院一樣，把很多耗時(shí)比它小的業(yè)態(tài)吞食進(jìn)來。

只有大地圖才能吸引城里人過來消費(fèi)，在下沉市場(chǎng)做購(gòu)物中心只能賺本地的錢。在資金過于集中在一、二線城市時(shí)，必須把空間往資金集中區(qū)上打。現(xiàn)在城里人因?yàn)殄X花不出去都快急瘋了，敢往新疆、西藏跑，再不幫他們想辦法花錢，有錢人很容易產(chǎn)生抑郁。2019年有1.5億人次的出境游，今年他們都跑不出去，明年還跑不出去該怎么辦？

購(gòu)物中心今年差不多就這樣了，明年的行情還看景區(qū)生意能不能玩。通過對(duì)景區(qū)生意進(jìn)行重新構(gòu)建，迎合上線游客需求，有效落地經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，看看明年能不能不喝西北風(fēng)。

*本文系聯(lián)商網(wǎng)特別策劃“零售下半場(chǎng)”系列報(bào)道，僅代表作者觀點(diǎn)，不代表聯(lián)商立場(chǎng)