出品/聯(lián)商專欄

撰文/方湖

重回資本市場，萬達(dá)商管已經(jīng)等了六年。

10月18日，從證監(jiān)會(huì)獲悉，珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“萬達(dá)商管”）境外首次公開發(fā)行股份審批，已獲證監(jiān)會(huì)發(fā)布受理通知。擬上市公司向證監(jiān)會(huì)遞交在境外上市申請(qǐng)材料并獲取受理通知書，俗稱“小路條”，是赴港股上市的關(guān)鍵一步，之后即可向港交所遞交上市申請(qǐng)表格，進(jìn)入港股IPO的實(shí)質(zhì)性階段。

重組后的萬達(dá)商管，將與港交所二次握手、重回資本市場。作為中國規(guī)模最大的購物中心運(yùn)營服務(wù)商，萬達(dá)商管已擁有超過400家萬達(dá)廣場，與萬達(dá)商業(yè)2014年登陸港交所不同，以輕資產(chǎn)全新面貌轉(zhuǎn)換IPO賽道的萬達(dá)商管，估值邏輯無疑也將迎來重構(gòu)。

對(duì)比港股同類上市公司，萬達(dá)商管在規(guī)模、營收、毛利率等方面均具優(yōu)勢(shì)。按其體量估值，或參考港股上市的華潤萬象生活，萬達(dá)商管市值或達(dá)數(shù)千億港元。

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全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略

2020年10月，從萬達(dá)商管集團(tuán)獲悉，從2021年開始，萬達(dá)商管不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，即不再投資持有萬達(dá)廣場物業(yè)，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

1月19日，萬達(dá)集團(tuán)發(fā)布2021年開業(yè)計(jì)劃，“輕資產(chǎn)”成為關(guān)鍵詞。

2021年，萬達(dá)集團(tuán)計(jì)劃開業(yè)50個(gè)萬達(dá)廣場，其中輕資產(chǎn)占比68%；同時(shí)，計(jì)劃簽約70個(gè)輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場。累計(jì)2021年底，開業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)達(dá)到143座，占比34.21%。

萬達(dá)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，不僅局限于萬達(dá)商管，還包括萬達(dá)影城、萬達(dá)酒店以及寶貝王。這份年度計(jì)劃還包括：開業(yè)120家萬達(dá)影城，簽約輕資產(chǎn)影城300家；開業(yè)16家萬達(dá)酒店，簽約輕資產(chǎn)管理酒店50家等。

從萬達(dá)集團(tuán)2020年數(shù)據(jù)看，開業(yè)和在建的萬達(dá)廣場中，輕資產(chǎn)項(xiàng)目占比分別為60%和80%；酒店方面，簽約輕資產(chǎn)管理酒店56家，占萬達(dá)酒店管理公司累計(jì)管理酒店總數(shù)的30%。首次實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的萬達(dá)院線，簽約輕資產(chǎn)影城310家，是已開業(yè)萬達(dá)影城總數(shù)的44%。

自2017年，萬達(dá)商管開始轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，3年多來，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略取得了顯著成果。截至2020年9月底，萬達(dá)商管累計(jì)開業(yè)336個(gè)萬達(dá)廣場，其中輕資產(chǎn)項(xiàng)目58個(gè)；在建萬達(dá)廣場166個(gè)，其中輕資產(chǎn)128個(gè)，在建項(xiàng)目基本滿足萬達(dá)商管未來3年，每年開業(yè)萬達(dá)廣場不低于50個(gè)的計(jì)劃。

2017-2021年萬達(dá)商管業(yè)務(wù)概況，2021年為預(yù)估計(jì)劃數(shù)據(jù)

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國資加持，萬達(dá)“染紅”

經(jīng)歷6年排隊(duì)之后，2021年3月24日，大連萬達(dá)商業(yè)突然撤回在A股的IPO申請(qǐng)，同時(shí)宣布對(duì)公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，以盡快實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外上市。

2021年3月29日，萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)顯示，萬達(dá)商管集團(tuán)與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海，同時(shí)珠海國資委出資30億戰(zhàn)投入股萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司，分享上市及紅利，輕資產(chǎn)平臺(tái)上市后，將與珠海國資協(xié)同進(jìn)行戰(zhàn)略投資和并購。

據(jù)悉，落戶珠海橫琴新區(qū)的萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司，是萬達(dá)商管集團(tuán)重組后的輕資產(chǎn)運(yùn)營管理公司，萬達(dá)商管集團(tuán)持有該公司全部股權(quán)。萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司不持有物業(yè)，全面負(fù)責(zé)已開業(yè)的368個(gè)萬達(dá)廣場、在建的155個(gè)萬達(dá)廣場以及今后發(fā)展的所有萬達(dá)廣場的運(yùn)營管理。

目前，珠海萬達(dá)商管注冊(cè)資本達(dá)到72.47億元，由大連萬達(dá)商業(yè)、珠海萬贏、銀川萬達(dá)分別直接持股69.99%、8.83%、0.01%，其余投資者持股21.17%。

對(duì)珠海國資和萬達(dá)雙方來說，這一次是雙贏合作。

與萬達(dá)簽約當(dāng)日，珠海市政府官網(wǎng)發(fā)布了《中共廣東省委、廣東省人民政府關(guān)于支持珠海建設(shè)新時(shí)代中國特色社會(huì)主義現(xiàn)代化國際化經(jīng)濟(jì)特區(qū)的意見》。針對(duì)橫琴新區(qū)，政策文件稱要“創(chuàng)新跨境金融監(jiān)管模式”，建設(shè)粵澳跨境金融合作(珠海)示范區(qū)，大力發(fā)展高新技術(shù)、現(xiàn)代金融、商貿(mào)消費(fèi)、文旅會(huì)展等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。而從萬達(dá)的未來藍(lán)圖來看，重組后的輕資產(chǎn)運(yùn)管公司除了收取管理服務(wù)費(fèi)外，還計(jì)劃提供針對(duì)萬達(dá)廣場內(nèi)中小微企業(yè)的金融服務(wù)、大數(shù)據(jù)服務(wù)等，并與珠海國資合資設(shè)立投資平臺(tái)，試點(diǎn)REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)等業(yè)務(wù)。

不僅萬達(dá)需要珠海，珠海也需要萬達(dá)。也就是說，萬達(dá)與珠海國資的一拍即合，除了資本的誘惑，還具有政策的契合。而在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的格局中，珠海對(duì)比深圳、廣州一直缺乏亮點(diǎn)，萬達(dá)這樣的大型項(xiàng)目，無疑是珠海招商引資的“剛需”。珠海橫琴近水樓臺(tái)，可以為萬達(dá)在港股上市創(chuàng)造有利條件，同時(shí)給萬達(dá)商管未來發(fā)展提供強(qiáng)大的依托平臺(tái)。萬達(dá)商管+珠海國資+橫琴，在資本市場和未來發(fā)展可以有更大的想象空間。

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萬達(dá)“去重轉(zhuǎn)輕”的背后邏輯

在堅(jiān)決去地產(chǎn)化后，萬達(dá)商管正變得“更輕”。

王健林曾說，“萬達(dá)商業(yè)是萬達(dá)的核心企業(yè)，什么都能丟這個(gè)不能丟。”所謂的核心，就是遍布全國的萬達(dá)廣場。根據(jù)萬達(dá)公開的數(shù)據(jù)，截止到2020年年底已經(jīng)開業(yè)的萬達(dá)廣場已達(dá)368座。為什么高歌猛進(jìn)的萬達(dá)，要轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)呢？個(gè)人分析有三點(diǎn)：

1、國家大戰(zhàn)略“去地產(chǎn)化”，地產(chǎn)不可持續(xù)。

在房住不炒的國家大戰(zhàn)略下，去地產(chǎn)化成為國家高層管理部門調(diào)控的重點(diǎn)，密集的調(diào)整政策和經(jīng)濟(jì)措施在金融、政策、土地、消費(fèi)端不斷強(qiáng)化。

2、快速下沉，擴(kuò)大規(guī)模，建立壁壘，擴(kuò)大競爭優(yōu)勢(shì)。

不局限一二線城市，不受資金和土地等要素制約，快速發(fā)展。中國一線城市4座和新一線城市15個(gè)、二線城市30個(gè)，合計(jì)49個(gè)。

快速下沉到四五線城市，不受房價(jià)的影響，只要考慮人口和消費(fèi)力等商業(yè)要素，以及租金和投資回報(bào)關(guān)系。中國三線城市70個(gè)，四線城市90個(gè)，五線城市128個(gè)，合計(jì)288個(gè)。

全國共有地級(jí)行政區(qū)劃單位334個(gè)，全國共有縣級(jí)行政區(qū)劃單位2851個(gè)。

萬達(dá)廣場全國分布圖，從百度地圖部分截取

3、品牌才是真正的核心價(jià)值。

2015年，王健林在一次演講中首次提到“萬達(dá)到了要靠品牌賺錢的時(shí)候”。一聲高呼之下，萬達(dá)的“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略正式啟動(dòng)。

過去5年，萬達(dá)在輕資產(chǎn)道路上高歌猛進(jìn)，成為中國商業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的領(lǐng)頭羊和成功實(shí)踐者。截止到2020年底，萬達(dá)廣場輕資產(chǎn)數(shù)量達(dá)到109個(gè)；2021年，計(jì)劃開業(yè)50個(gè)項(xiàng)目，其中輕資產(chǎn)34個(gè)，占比68%；到2021年底，萬達(dá)廣場輕資產(chǎn)將達(dá)到143個(gè)。萬達(dá)廣場依賴品牌和輕資產(chǎn)擴(kuò)張、靠品牌賺錢的時(shí)代到來。

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萬達(dá)如何做輕資產(chǎn)？

1、萬達(dá)創(chuàng)造了中國最早的商業(yè)地產(chǎn)模型。

萬達(dá)通過不斷迭代升級(jí)，探索和實(shí)踐商業(yè)模式，一直引領(lǐng)者中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，目前已迭代到第四代。

第一代萬達(dá)廣場：2001年，單店模式，每一層設(shè)置一種商業(yè)業(yè)態(tài)。通過引入沃爾瑪等知名品牌，帶動(dòng)其他鋪位的銷售，業(yè)態(tài)和盈利模式較為簡單，代表項(xiàng)目新街口萬達(dá)廣場。后來出售給麥格理。

第二代萬達(dá)廣場：2004年，商業(yè)組合店產(chǎn)品，規(guī)模較第一代擴(kuò)大了兩至三倍，增加了百貨、影院、電玩、餐飲等多種業(yè)態(tài)和品牌店。代表項(xiàng)目沈陽太原街萬達(dá)廣場。

第三代萬達(dá)廣場：為萬達(dá)獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式，將戶外、室內(nèi)步行街與中國商業(yè)大樓結(jié)合在一起，打造一個(gè)巨大的城市綜合體，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、商業(yè)步行街、五星級(jí)酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、高級(jí)公寓等，集購物中心、休閑、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈。代表項(xiàng)目南京建鄴萬達(dá)廣場、武漢中央文化區(qū)。

第四代萬達(dá)廣場：以深圳龍崗萬達(dá)廣場為代表，建筑面積30.5萬㎡，突出旅游、文化、社交、生活功能，是探索消費(fèi)趨勢(shì)的第四代萬達(dá)廣場，是對(duì)實(shí)體商業(yè)的革命性創(chuàng)新。項(xiàng)目特點(diǎn)為通過商業(yè)規(guī)劃、空間設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)布局打造多元社交生活場景，疊加科技創(chuàng)新，持續(xù)加碼社交功能，突破商業(yè)空間邊界，借助空間、時(shí)間、功能的立體延伸，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)體驗(yàn)的全面提升。

第四代萬達(dá)廣場--深圳龍崗萬達(dá)廣場

2、萬達(dá)開創(chuàng)中國商業(yè)輕資產(chǎn)先河。

受制于房地產(chǎn)周期性調(diào)整和經(jīng)濟(jì)周期，尋找商業(yè)獨(dú)立發(fā)展路徑，2014年王健林開始思考謀劃輕資產(chǎn)。在2015年初舉辦的萬達(dá)集團(tuán)2014年會(huì)上，王健林發(fā)出萬達(dá)第四次轉(zhuǎn)型的信號(hào)。三個(gè)月后，王健林全面清晰表達(dá)了萬達(dá)全方位轉(zhuǎn)型、去房地產(chǎn)的思路，并重點(diǎn)萬達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)模式進(jìn)行透徹闡述。

萬達(dá)開創(chuàng)中國商業(yè)地產(chǎn)的先河，并迅速向全國一二線城市擴(kuò)展。過去萬達(dá)成功靠城市綜合體，通過房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金流來投資萬達(dá)廣場，核心是地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)是副產(chǎn)品，這是重資產(chǎn)模式。從2003年首家萬達(dá)廣場長春重慶路開業(yè)，到2013年11月第100家昆明西山萬達(dá)廣場開業(yè)，萬達(dá)廣場進(jìn)入100+時(shí)代；到2014年，萬達(dá)已成為中國最大的商業(yè)地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)商。

2017年開始實(shí)踐探索萬達(dá)特色的輕資產(chǎn)模式。輕資產(chǎn)模式就是萬達(dá)廣場的設(shè)計(jì)、建造、招商、營運(yùn)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)都是萬達(dá)做，使用萬達(dá)品牌，但投資全部由別人出，資產(chǎn)歸投資者。這種模式?jīng)]有房地產(chǎn)銷售，是準(zhǔn)金融投資行為，萬達(dá)與投資方從凈租金收益中分成，無論房價(jià)變化還是市場周期對(duì)這種發(fā)展模式影響都不大。

這種模式對(duì)于萬達(dá)來說有兩大好處：一是零風(fēng)險(xiǎn)，地是凈地，錢別人出，而且萬達(dá)要求合作項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，施工隊(duì)伍必須是萬達(dá)指定的隊(duì)伍，所有設(shè)備必須使用萬達(dá)品牌庫中的優(yōu)秀品牌，避免建設(shè)品質(zhì)不好影響后期運(yùn)營管理。經(jīng)歷四年多實(shí)踐積累，萬達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略自2017年以來，不僅轉(zhuǎn)型早而且走得快、走得穩(wěn)。

進(jìn)入2021年，珠海萬達(dá)商管輕資產(chǎn)主要有兩種模式：

（1）委托管理模式：受委托全權(quán)負(fù)責(zé)管理商業(yè)廣場。提供各種商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)。收入主要包括商業(yè)管理服務(wù)及租賃中來自商戶的租金收入、開業(yè)前咨詢服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)及增值服務(wù)費(fèi)。目前其280個(gè)母公司集團(tuán)萬達(dá)廣場均采用此模式。

（2）租賃運(yùn)營模式：從業(yè)主處租賃物業(yè)，并將商業(yè)廣場內(nèi)的商業(yè)空間出租給商戶，同時(shí)全權(quán)負(fù)責(zé)管理商業(yè)廣場。收入來源主要包括來自商戶的租金收入、開業(yè)前咨詢服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)及增值服務(wù)費(fèi)。目前其118個(gè)在管獨(dú)立第三方萬達(dá)廣場中，有82個(gè)采用此模式。

寫在最后 

10月21日，萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)運(yùn)營平臺(tái)珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（下稱珠海萬達(dá)商管）向香港聯(lián)交所遞交了招股說明書。珠海萬達(dá)商管擬面向全球發(fā)行股份，用于投資收購擴(kuò)大在管物業(yè)面積，改造場景、硬件，戰(zhàn)略投資等。2002年起，萬達(dá)開始運(yùn)營管理萬達(dá)廣場；2017年起，開始以輕資產(chǎn)模式管理第三方項(xiàng)目。截至2021年6月30日，萬達(dá)商管共管理380個(gè)萬達(dá)廣場，在管建筑面積達(dá)5420萬㎡。

根據(jù)弗若斯特沙利文的數(shù)據(jù)，截至2020年12月31日，按在管建筑面積計(jì)算，公司排在全球排名第一，且在管建筑面積超過中國排名第二至第十名之和。萬達(dá)與港股二度握手，這是繼華潤萬象生活、星盛、寶龍、中駿之后成為港股第五只商管上市公司，公司估值或?qū)⒊^2000億。

*本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表聯(lián)商網(wǎng)立場