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撰文/劉嘉玲

8月下旬，各大商業地產陸續公布了2022年上半年財報，上半年租金收入及營業收入往往是行業關心的重中之重。

自2020年以來，疫情已經持續三年，各大商業地產的產品線作為公共封閉場所，總會因為疫情防控需要而暫停營業。這讓依靠客流量盈利的購物中心在本就面臨轉型的關鍵時刻，遇到了更大的困難。

上半年，宏觀經濟走低、消費意愿下滑，全國消費品零售總額同比下降0.7%，疫情防控導致很多城市的購物中心業態關閉，客流銳減，對實體商業造成了很大沖擊。

半年過去了，各大商業地產的表現如何？《聯商網》統計了10家具有代表性的企業2022中期報告租金收入和營業收入情況，以供行業參考。

TIPS：太古地產和恒隆地產為內地零售物業租金收入；因統計口徑不一，不做排名

整體上看，華潤萬象生活的租金收入最高至84億元，新城控股和龍湖緊隨其后。租金收入的高低除了與運營情況相關，也與企業所擁有的商業存量有聯系。同比上看，除了陸家嘴、大悅城下滑外，其余均呈同比上漲的趨勢。

一、華潤萬象生活

8月31日，華潤萬象生活發布2022年中期業績。報告顯示，上半年華潤萬象生活實現租金收入84億元，同比上漲16.7%，營業收入52.78億元，同比上漲31.5%。其中，核心凈利潤10.4億元，同比上漲33.5%。

上半年華潤萬象生活新簽商業運營項目8個，于上海、成都、廈門等重點城市獲取購物中心項目7個，商業版圖持續擴張。此外，6座購物中心按計劃開業，包括武漢萬象城、福州萬象城和海口萬象城等具有城市影響力的重奢購物中心，至此，華潤萬象生活在營重奢購物中心增至11個，購物中心運營及物業管理服務業務布局68個城市，在營項目74個。

另外，華潤萬象生活表示將堅持「城市品質生活服務平臺」戰略定位，2022年下半年，計劃在上海、深圳、南京、南昌、青島、大連、東莞新開7座購物中心，其中旗艦項目深圳萬象城三期計劃將在下半年開業。

與此同時，華潤萬象生活多措并舉積極外拓，上半年市場化直拓合約面積2220萬方，同比增長25.4%，重點發力城市公共空間業務，成功獲取深圳羅湖區南湖街道、筍崗街道「物管城市」服務項目、濰坊市奎文區環衛項目等典型項目，加速向「城市空間運營服務商」轉型。

二、太古地產

2022年上半年，太古地產集團總收入為61.69億元，同比下降26%，租金收入總額為55.79億元，同比下降3.1%，其中零售租金收入為25.64億元，中國內地投資物業租金收入16.36億元，同比上漲3%。

太古地產表示2022年上半年中國內地租金收入的增長，主要得益于三里屯太古里西區及前灘太古里正式運營，以及年初中國內地需求的增多、零售銷售的強勁。

盡管上半年中國內地再次出現疫情，導致部分項目無法開業，但內地環境的相對穩定、市場需求的強烈依舊讓太古地產對內地充滿信心，其在財報中宣布未來十年總值一千億元港幣的投資計劃中，將有50%投放在內地，并由此做了部分規劃，如因為大灣區發展潛力巨大，且對香港具有重大意義，所以將大灣區作為未來的投資重點，再如今年上半年宣布籌建的綜合發展項目西安太古里項目，這是太古地產在內地開設的第七個項目，也是太古地產首次落戶西安的大型投資項目，同時太古地產表示未來將太古里及太古匯品牌引入深圳。

三、新城控股

2022年上半年，新城控股實現營業收入428.03億元，同比下降45.89%；實現租金收入47.18億元，同比上漲19.8%。

公司實現135個大中城市、189個綜合體項目的布局，吾悅廣場開業面積達1,189.06萬方，出租率達96.01%，報告期內，吾悅廣場實現租金收入43.96億元，同比上漲16.57%，對公司業績貢獻逐步提高。

此外，新城控股透露，未來將從規模導向轉向質量為先，將更加注重商業價值，希望在兼顧效率及成本的同時，聚焦高質量商業項目標桿打造，其中特別提到將更加聚焦特色街區商業、工業遺存改造、歷史文化街區等三大業務線。并表示計劃下半年新開工67 個子項目，新開工建筑面積624.67萬方，其中，住宅項目404.70萬方，商業綜合體項目219.97萬方。

四、龍湖集團

2022年上半年，龍湖集團實現營業額948.05億元，同比上漲56.4%，實現租金收入46.5億元，同比上漲26%，在整體大環境下行的情況下，龍湖集團實現逆勢增長。

上半年，龍湖集團如期新開4座商場，其中3座是輕資產，包括青島膠州天街、杭州吾角天街、重慶愛加兩江星悅薈，重慶愛加兩江星悅薈是全國首個輕資產星悅薈項目，由龍湖智創生活攜手寶田股份傾力打造，也是龍湖星悅薈由單業態轉向復合業態的全新升級之作。

下半年，預計將新開9個項目，其中重慶2個，武漢2個，北京、上海、南昌、成都、沈陽各1個，同時，龍湖集團還披露了2023年計劃開業的15個商業項目，包括重慶、南寧、成都、昆明、寧波、杭州等地，從區域來看，未來發展將更側重于西南和華東地區。

新增收購土地面積比重也再次驗證這一推論，截止2022年7月31日，長三角地區、西部地區新增面積分別占新增收購土地儲備總建筑面積的70.8%、29.2%，從中可見，以上所提兩個區域未來將成為龍湖集團發展重點區域。

五、恒隆地產

截至2022年6月30日上半年六個月，恒隆地產實現營業收入額達48.76億元，同比增長6.57%，整體租金收入達27.84億元，基本維持平穩。

此前，上海恒隆廣場和上海港匯恒隆廣場在租金收入的貢獻占恒隆地產內地十座購物商場的一半之多，如果將香港租金收入計算入內，其占比能達到三分之一。但今年上半年4月到5月，上海商業因為疫情實現全面停擺，兩個項目被迫完全停業兩個月，場內餐飲設施禁止停運三個半月，租金收入有所下降。

恒隆地產表示，租金收入仍能保持平穩的原因有二，一是武漢恒隆廣場和大連恒隆廣場租金收入的大幅增加，大連恒隆廣場由于頂級時尚品牌的入駐，提升了商場的整體格調，其租金收入也隨之水漲船高，二則是內地辦公樓表現強勁，尤其是武漢恒隆廣場、昆明恒隆廣場和無錫恒隆廣場三座新的辦公樓，租金收入都大幅增長，合共帶來7400萬元人民幣的額外收入，同比增長16%。

六、陸家嘴集團

上半年，陸家嘴集團實現營業收入51.02億元，同比下降11.68%，歸母凈利潤11.38億元，同比下降44.66%，其中房地產業務收入40.41億元，租金收入17.2億元，同比上漲4.12%。

商業物業方面，2022年上半年租金收入為1.18億元，同比去年上半年減少1.18億元，同比下跌50%。

今年上半年四月、五月，由于上海疫情反彈，令市內購物消費活動、旅游住宿活動、會展展覽活動、宴會餐飲活動等停擺，對陸家嘴集團的商業、酒店及會展等板塊產生不利影響。財報顯示，上海地區辦公、商業物業出租率基本平穩，而天津地區明顯下滑。

而陸家嘴集團主要經營活動區域為浦東新區、天津紅橋區以及蘇州高新區等地。在兩個主力經營地區表現不佳時，租金收入和營業收入難免也會下滑。

七、招商蛇口

2022年上半年，招商蛇口營業收入為575.63億元，同比上漲28.9%，歸屬于上市公司股東的凈利潤約18.86億元，同比減少55.61%，租金收入為15.93億元，同比下降4.61%。其中商鋪及商業中心的租金收入4.46億元，平均出租率為90%。

對于歸母凈利潤的下降，招商蛇口表示報告期內，公司房地產項目竣工交付并結轉的面積同比增長，但受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比下降，結轉毛利同比減少。另一方面，因落實國家相關房租減免政策要求，對符合條件的租戶實行租金減免措施。

八、瑞安房地產

2022年上半年，瑞安房地產租金收入達14.76億元，同比上漲8%，其中租金及相關收入為10.85億元，同比上漲2%。上半年營業收入44.15億，同比下降63%，毛利因此下跌至28.21億元，同比下降43%。

在上海完全停擺兩個月的狀況下，瑞安房地產74%的租金收入依舊來自于上海的物業組合，從中可見瑞安房地產對于上海市場的依賴。而今年下半年，瑞安房地產計劃推出的4個商業項目中有3個位于上海，分別為上海太平橋、上海瑞虹新城、上海鴻壽坊。

對于租金收入的增加，瑞安房地產透露主要是受惠于武漢天地重新定位后產生的額外租金貢獻。而針對營業收入的大幅減少，瑞安房地產則表示主要原因在于住宅單位施工及交付進度的延遲，具體為太平橋翠湖五集（第118號地塊）及上海蟠龍天地。

截至2022年6月30日，瑞安房地產土地儲備總面積達940萬方，主要分布于上海、武漢、佛山、重慶以及南京這五個黃金城市。

九、大悅城地產

2022年上半年，大悅城地產實現營業收入46.7億元，同比上漲33%，實現租金收入13.4億元，同比上漲29%。其中購物中心租金收入9.66億元，同比下降28.1%，購物中心平均出租率為93%。

對于營業收入的大幅提升，大悅城地產表示主要是本期物業開發業務結算面積增加，物業開發收入大幅增長。另外，對于大悅城目前堅持的“重度運營”展開詳細說明，每月開展特色營銷活動，如原創IP活動，利用新媒體短視頻等方式進行營銷，最終助力合約銷售額的增加。從大悅城的成功中再次驗證，購物中心正在面臨由單純購物場所向兼具購物體驗、情感需求的新型消費場所，其他商業地產或許可以從中得到助益。

正因如此，大悅城地產對于下半年發展更是直接表示，將主動迎合時代發展，打造符合“Z世代”消費需求的業態空間及服務內容，提升運營管理能力。

十、寶龍商業

2022年上半年，寶龍商業總營業收入12.66億元，同比上漲8.2%，實現商業運營業務收入10.25億，同比增長8.8%，占總收入的83.4%，其中商業運營及管理服務收入約為8.54億元。平均出租率達93.4%，其中寶龍一城出租率99%。

上半年，寶龍商業只新開業了一家購物中心——臺州椒江寶龍城，至2022年6月30日，寶龍商業持有及管理的購物中心已達60家，另還管理8家輕資產購物中心，其持有的已開業的購物中心及運營管理開業面積均位居行業前列。

報告顯示，至2022年6月30日，寶龍商業累計已開業項目90個，開業面積達1023萬方，累計已簽約項目超140個，簽約面積超1400萬方。下半年計劃新開業6個寶龍廣場和3個寶龍天地，均位于華東地區。

寫在最后

在國際環境復雜嚴峻，國內疫情出現多地散發的背景下，國內消費市場仍具備良好的基本面，同時，政策端在持續釋放改善信號，各地也陸續出臺穩樓市措施，2022年下半年商業地產市場預計將會回暖，對市場還需保有信心。