內(nèi)容來源：2023年9月12日，愛琴海10周年·浪潮盛典

分享嘉賓：愛琴海集團(tuán)CEO張璽

接下來由我為大家闡述一下愛琴海未來的業(yè)務(wù)發(fā)展方向，通過十年我們進(jìn)入了中國(guó)660個(gè)城市中的100座城市。大家都特別清楚，在中國(guó)的市場(chǎng)跟國(guó)外有個(gè)最大區(qū)別，中國(guó)地大物博，各地方的文化差異也比較大。愛琴海通過十年的沉淀，我們公司包括團(tuán)隊(duì)對(duì)中國(guó)各個(gè)地方的文化、人文、城市都有深刻的理解。

商業(yè)本身也是文化加技術(shù)的一個(gè)行業(yè)。在文化方面，愛琴海有自己深刻的一個(gè)了解，在這100個(gè)城市，我們?yōu)?03位業(yè)主提供了專業(yè)的資產(chǎn)服務(wù)方案，在國(guó)內(nèi)的服務(wù)業(yè)主方數(shù)量上，愛琴海在全國(guó)排名第二。

通過十年的沉淀，所有的數(shù)據(jù)上都已經(jīng)體現(xiàn)出現(xiàn)在愛琴海是一個(gè)非常優(yōu)秀的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司。簽約的合同數(shù)量137個(gè)，在營(yíng)項(xiàng)目數(shù)43個(gè)，戰(zhàn)略合作的品牌數(shù)300家，年?duì)I業(yè)額達(dá)到了120億元，管理的面積在1300萬，年總收入接近35.6億元，每年為2.9億消費(fèi)者提供社交購(gòu)物的體驗(yàn)，會(huì)員數(shù)接近了780萬。

一、線下消費(fèi)的仍然是消費(fèi)領(lǐng)域的承載主體

在中國(guó)的這個(gè)市場(chǎng)上，我們中國(guó)前十年的GDP增長(zhǎng)是通過出口和基建的，但是成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家和歐美市場(chǎng)，消費(fèi)為GDP提供的這個(gè)數(shù)據(jù)基本上占到了70% 。所以再結(jié)合現(xiàn)在的國(guó)家政策和未來的十年的一個(gè)發(fā)展情況，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)必然也是由消費(fèi)來作為主要的一個(gè)貢獻(xiàn)，從這幾年的整個(gè)數(shù)據(jù)上看，五年以來，線上消費(fèi)的份額基本上恒定在了20%-30%之間。這也就證明一件事情，線下消費(fèi)的仍然是消費(fèi)領(lǐng)域的承載主體。

對(duì)于我們未來的業(yè)務(wù)市場(chǎng)，結(jié)合未來市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向，我們生意是有一片比較廣闊的范圍。商業(yè)資產(chǎn)從大開發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)入存量時(shí)代，隨著國(guó)家對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)金融化政策逐步放開，對(duì)資產(chǎn)管理提出了更新的要求，從以前的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的邏輯提升為資產(chǎn)增值運(yùn)營(yíng)效率的邏輯。

二、市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，專注專業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域公司躋身市場(chǎng)

在大開發(fā)的時(shí)代，我們的整個(gè)隨著房地產(chǎn)的開發(fā)，我們所有的資產(chǎn)都是通過跑馬圈地?cái)U(kuò)大規(guī)模來獲取利潤(rùn)，未來市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，在核心的資產(chǎn)管理方面，我們可能會(huì)發(fā)生一個(gè)變化。

就是我們所有的管理團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)方都會(huì)面對(duì)一個(gè)問題，如何提升資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率和運(yùn)營(yíng)的利潤(rùn)？這個(gè)板塊在精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)上和技術(shù)方面會(huì)有更高的要求。很簡(jiǎn)單一個(gè)道理，在大市場(chǎng)好的時(shí)候，其實(shí)專業(yè)能力凸顯是不太重要的，可能以前有些合作方也有自己的資產(chǎn)，市場(chǎng)比較好的時(shí)候，品牌又比較愿意開店，消費(fèi)市場(chǎng)也比較好，我們的品牌是可以自建團(tuán)隊(duì)，包括業(yè)主方是可以自建團(tuán)隊(duì)和資方自建團(tuán)隊(duì)來做的很多，進(jìn)入了一個(gè)專業(yè)化和市場(chǎng)的一個(gè)增長(zhǎng)的周期。

恢復(fù)正常合理的理性消費(fèi)的時(shí)候，我們就遇到一個(gè)問題，我們很多的一些技術(shù)層面的事情對(duì)專業(yè)的依賴就特別強(qiáng)，在大開發(fā)時(shí)代，其實(shí)中國(guó)市場(chǎng)和國(guó)外市場(chǎng)最大的區(qū)別是，在我們?nèi)芷诘逆湕l里面，中國(guó)的商業(yè)資產(chǎn)是從投融管退的各個(gè)渠道，是由房地產(chǎn)商的主營(yíng)來推動(dòng)的，那根據(jù)國(guó)家以前的房地產(chǎn)開發(fā)政策和政府商業(yè)的布局，由一個(gè)公司從資金到所有運(yùn)營(yíng)的技術(shù)的疊加，來操盤的方式是快速擴(kuò)展規(guī)模來獲得利潤(rùn)的模式，也符合市場(chǎng)的一個(gè)需求。

而未來全周期的，資產(chǎn)管理鏈條的每一個(gè)環(huán)節(jié)，他一定會(huì)有專注的專業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域的公司躋身市場(chǎng)，為資產(chǎn)價(jià)值提升做專業(yè)的貢獻(xiàn)。是什么意思呢？就是我們以前追求速度的時(shí)候，可以有一家公司把所有的專業(yè)環(huán)節(jié)統(tǒng)籌來做，但是在成熟的一些資產(chǎn)管理的市場(chǎng)，比如說歐美或者日本的市場(chǎng)，從投融管退的幾個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)有專業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域的公司來做這個(gè)環(huán)節(jié)，而不是有一個(gè)公司把所有環(huán)節(jié)全部鏈路做完。

三、以用戶為中心，打造好產(chǎn)品，創(chuàng)造持續(xù)價(jià)值

做生意我們其實(shí)永遠(yuǎn)在解決幾個(gè)問題：第一，你的客戶是誰(shuí)；第二，你的產(chǎn)品是解決客戶什么需求。當(dāng)我們?cè)谝恢痹谑崂韾矍俸５奈磥硎甑陌l(fā)展邏輯上，我們一直在明確我們的客戶是誰(shuí)，我們做的產(chǎn)品是什么，我們對(duì)客戶的這個(gè)需求我們能解決什么問題。所以我們這個(gè)行業(yè)在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上也有一個(gè)很奇特的事情，就到底消費(fèi)者是客戶，還是B端的商戶合作是客戶，還是我們的資產(chǎn)方是我們的客戶，在這個(gè)邏輯下面，我們按照傳統(tǒng)的邏輯是很難單一的。

把三個(gè)客戶的關(guān)系理清楚和找準(zhǔn)我們的一個(gè)目標(biāo)，所以在我們自己的理解里面，但凡和這個(gè)產(chǎn)品發(fā)生關(guān)系的，我們不叫客戶，我們叫用戶。我們產(chǎn)品資產(chǎn)的產(chǎn)品用戶可能就存在三方：第一個(gè)是資產(chǎn)方；第二個(gè)是消費(fèi)者方；第三個(gè)是我們的品牌方。那到底誰(shuí)是我們的客戶？我們自己的生意邏輯就是，我們洞察消費(fèi)者的需求，協(xié)同B端商戶資源，依托資產(chǎn)打造產(chǎn)品，持續(xù)為我們這個(gè)產(chǎn)品三方發(fā)生關(guān)系的客戶提升價(jià)值，是我們整個(gè)商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司的一個(gè)核心的工作能力和工作條件。

好的產(chǎn)品關(guān)鍵因素有三個(gè)：第一個(gè)是區(qū)位；第二個(gè)是我們的空間，是建造的部分；第三個(gè)才是內(nèi)容。所以愛琴海在未來十年內(nèi)，我們會(huì)持續(xù)的投入巨大的精力在這三個(gè)板塊上，做到最好，也做到我們這三個(gè)核心能力是推動(dòng)我們愛琴海事業(yè)發(fā)展的能力。

通過洞察未來的消費(fèi)者的需求，還包括結(jié)合資產(chǎn)方不同的產(chǎn)品需求，我們推出了三款主力產(chǎn)品：第一個(gè)是大體量的室內(nèi)商業(yè)空間，愛琴海購(gòu)物中心；第二個(gè)是靈活多變的商業(yè)空間晶海廣場(chǎng)；第三個(gè)是開放性商業(yè)空間城市書香。這三個(gè)產(chǎn)品基本上覆蓋了現(xiàn)在資本市場(chǎng)和土地市場(chǎng)包括消費(fèi)者80%的需求，這三個(gè)產(chǎn)品既能獨(dú)立的存在，也能合并的進(jìn)行組合。類似于像我們切分了三個(gè)市場(chǎng)上主要需求的模塊，而又可以把這三個(gè)模塊重新拼在一起。

作為一個(gè)大的產(chǎn)品，符合當(dāng)下市場(chǎng)和未來市場(chǎng)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，資產(chǎn)方的需求和地塊組合的一個(gè)邏輯。好的產(chǎn)品一定來源于好的組織，好的組織一定有好的體系，一個(gè)卓越的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，最后的成績(jī)不管是集團(tuán)區(qū)域都會(huì)體現(xiàn)在項(xiàng)目上。

愛琴海資產(chǎn)管理平臺(tái)從集團(tuán)區(qū)域到項(xiàng)目各級(jí)協(xié)同能力打造好的產(chǎn)品，集團(tuán)主要注重于市場(chǎng)前瞻研判、成本控制、投資發(fā)展、數(shù)字化、財(cái)務(wù)穩(wěn)健及資本運(yùn)作；區(qū)域主要專注于城市解讀、消費(fèi)者行為研判、精確定位、產(chǎn)品研發(fā)；項(xiàng)目專注于經(jīng)營(yíng)執(zhí)行 商機(jī)洞察和資源協(xié)同。通過十年的業(yè)務(wù)沉淀，愛琴海資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)平臺(tái)擁有了業(yè)務(wù)在線、用戶在線、數(shù)據(jù)在線的線上集成平臺(tái)。

四、愛琴海未來五年的目標(biāo)

為了滿足未來資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理更高的要求，未來五年我們將加大投入建設(shè)數(shù)據(jù)中臺(tái)和業(yè)務(wù)中臺(tái)，持續(xù)提升技術(shù)平臺(tái)對(duì)我們的項(xiàng)目和產(chǎn)品的支撐的力度。未來我們的五年的目標(biāo)，愛琴海著重于為資產(chǎn)方提供定制化服務(wù)的卓越資產(chǎn)管理、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

在營(yíng)項(xiàng)目達(dá)到130個(gè)以上，在管面積超1500萬平米，戰(zhàn)略合作品牌超過500家，年?duì)I業(yè)額我們的目標(biāo)未來五年做到330億，年均服務(wù)的客人4.5億人次，會(huì)員總數(shù)將接近1700萬，我們將會(huì)為300個(gè)以上的業(yè)主提供專業(yè)的定制化的資產(chǎn)服務(wù)方案，服務(wù)全國(guó)200家城市。

全新的愛琴海堅(jiān)定毅力，風(fēng)華正茂，致力打造中華民族的世界商業(yè)品牌，未來希望與各位一起步履不停，一起駛向夢(mèng)想的星辰大海。謝謝大家！

延伸閱讀：

三大產(chǎn)品線迭代入市，愛琴海集團(tuán)十周年「上新」