變化成為了商業常態，城市面貌、業態場景、新興品牌、數字生態、消費策略……無時無刻不處于動態變化之中，極速轉型的社會讓重建“人、貨、鋪、場、圈”成為了線下商業的必修課，也讓商業從業者的工作日常發生了翻天覆地的變化——沒有確定的思路，只有無盡的創新。

商業地產行業迎來新的拐點，基于社會轉型和科技發展新態勢，我們需要重新定義空間價值、審視品牌，與中國優秀的商業一線團隊對話，探索商業的本質及發展新趨勢。

攜手并進，與卓越同行！3月30日，萬商俱樂部第十屆年度排行榜大典暨2024年度商業不動產卓越力論壇在武漢·華中小龜山金融文化公園圓滿舉行，本次論壇設置了主題分享、高端對話、項目分享、排行榜解讀、頒獎盛典等環節。傳遞商業超級榮耀，助力行業高速發展。

萬商俱樂部創始人楊澤軒

在開場致辭中，萬商俱樂部創始人楊澤軒對萬商俱樂部的行業背景做了簡要分享。

自2005年成立至今，萬商俱樂部已走過19年歷程，已成功舉辦專業沙龍千余場，今天的排行榜大典也是第十屆！始終堅持“獨立·公益·專業·真實”的精神。

談及為何選擇武漢作為論壇舉辦地，他表示，一是在櫻花季，可以感受這座城市悠久的歷史和豐富的文化底蘊；二是武漢不缺優秀的商業項目，銷售額業績也十分亮眼，3月29號組織了“特種兵式商業項目參訪”，考察了4個當地商業項目；三是感謝中國電建地產·南國置業和小龜山金融文化中心對本次活動的大力支持。

01

卓越之勢 - 7大主題分享

上半場“卓越之勢”板塊，以主題分享的方式，由7位分享者從品牌發展、消費洞察、AI零售、基礎消費設施REITs、商業內容、品牌出海、智慧場景、智慧充電等多角度，進行不同維度和視角的深入探討。勇于探索的商業人，他們用創新抵御內卷，用熱愛對抗躺平，點亮希望之光。

“卓越之勢”主持人、萬商俱樂部執行副主席、萬商俱樂部西北分部會長、陜西泰里城商業管理集團董事長劉建西

《文化驅動型品牌的發展之道》

大悅城商業管理中心總經理田維龍

品牌創立16年以來，大悅城成功打造了三個“最”，最具創新精神的購物中心、年輕人最喜愛的購物中心、最具品牌價值的購物中心。取得今天的成績，秘訣是什么呢？田維龍分析到，我們只做了一件事：為城市年輕客群提供潮流生活方式的體驗場景。

背后則體現了企業文化和價值觀，打造一個有溫度、敢擔當、傳遞愛的國民商業品牌，文化深耕是大悅城的驅動核心，也是最突出的品牌優勢之一。在他看來，基于品牌文化和優勢，大悅城強化了“潮流文化”與“生活文化”的品牌人設。

第一，關注需求端的變化，基于2000萬會員消費數據，總結出青年客群5維美好生活追求：松弛日常、煙火生活、自我表達、顏值正義、情緒釋放，特性是代表了多元化、個性化、情感化、體驗化的消費趨勢，但共性是在自我精神與情緒上對美好生活的追求。

第二，今年，大悅城還提出“生活綜感”的年度品牌策略。作為商業營銷的4.0版本，大悅城全新提出生活方式營銷，契合了客群的情緒價值和松弛感，以及當下人們對于戶外生態的需求。

第三，持續統籌三大自有IP矩陣，“大悅嗨新節”、“大悅瘋搶節”和“大悅中國開門紅”等PR和SP活動，通過原創IP活動，避免檔期同質化現象，充分挖掘大悅城營銷IP的特色。

以上海靜安大悅城為例，它最大的標簽是上海整個市場的IP展首選地，吸引和匯聚著各式各樣的超級IP，僅去年一年就舉辦了超過200場活動，偶像夢幻祭、JOJO、灌籃高手、線條小狗、光與夜之戀等頂流資源首展落地。“線條小狗·上海首家快閃店”全展期銷售突破1500萬元，并促使10.1客流突破8.5萬、創開業以來單日客流新高。

《為你千千萬萬遍》

重慶方圓LIVE總經理徐麗

重慶方圓LIVE坐落于觀音橋步行街嘉陵公園，由原金源不夜城升級改造而來，建筑面積約5萬方。徐麗以《為你千千萬萬遍》為主題，講述項目是如何進行非標商業的一場突圍。

她認為，對于商業行業而言，從產品設計、定位規劃到招商落地，以及企劃運營推廣活動，大家用無窮的智慧創造了一套行之有效的打法。但在城市更新項目上，唯有打破這套標準打法才能獲得新生。

在姿態上，項目不再以上帝視角給予用戶內容，而是傾聽當下年輕人的需求，如今社會多元、客群多元，也清醒地認識到“我不是你”，但我愿意靠近你、鏈接你和懂得你。在角色定位上，不再只追求成本、效率和利潤，而是作為“園丁”用心地滋養品牌、塑造體驗土壤，剩下的交給時間。

她提到，項目對整個區域的生態商業環境進行了分析和評估，發現商圈缺乏一個為當下年輕人共聚和共創的場域，就找到“Z時代的年輕潮流主場”的定位。

首先，摒棄清晰邊界的部分，啟動“主理人”機制，把招商、運營、企劃三個部門融合，作為年輕生態的同頻者和用戶之間產生更深層次的鏈接和合作；其次，從二次元圈層、娃圈圈層、粉絲圈層到漫畫圈層，通過圈層鏈接和文化觸達進行更好的內容提供；最后，世紀金源還開始思考Z世代的生產力和生產關系，目前的用戶是天生創作的傳播者，項目已經擁有10個垂直細分群，達到2萬+人的社群儲水池，而在場景改造、品牌引進方面，也會對不同社群做用戶調研和分析。

最后，她袒露操盤的心得感受，在城市更新的這條道路上，創新商業本質是“生長邏輯”超越“打造邏輯”，也許“園丁模式”可以作為運營機制，讓商業尊重個體和群體，給用戶創造一個場域空間，從秀場變成主場，最終成為他們的生活現場。

《AI+零售：天虹運用場景拆解》

天虹股份助理總經理、天虹靈智數科總經理徐靈娜

徐靈娜首先分享了4700萬+數字化會員、3.4億次/年天虹APP和小程序交互、50億+線上GMV這三大數據。天虹在十年數字化轉型中，更核心的是在冰山之下做狠功夫，把每一個進店的客流引入自己未來的流量池。她舉了個生動的比喻，每個進店顧客引到魚塘里，同時每天換活水、產生持續的運營，大魚會生小魚，魚也會越長越肥。

接下來，結合天虹和服務客戶的實際經驗，她詳細拆解私域和公域獲客的各種鏈路。

在私域流量的打法上，每個交互場景就是1個“留量入口”，實現低成本線上線下導流。第一，按照會員6大類標簽體系，實現人貨匹配，60%靠系統自動標簽+30%社交標簽+10%會員自行補充標簽；第二，總部標準化“動作+內容”，不管是新粉見面、新粉激活、留存或轉化還是沉睡預警，社群管理員可以零經驗玩轉，門店只需要打游戲一樣點點點，可以實現千人千面；第三，AI+Scrm實現“人機合一”，3個人就能運營4700會員+4萬社群，通過天虹模型訓練的模塊化生文、作圖，再通過一鍵智能化分發，小紅書、抖音、公眾號、企微等不同平臺秒級生成，大幅度提高效率，最后AI+總結分析，利用數據圖表維度自定義銷售分析、消費偏好，1個人也可以是1支隊伍。

在公域流量打法上，簡單來說就是獲客+引流到店。拿抖音平臺舉例，首先，精準定位引流到店，從電商售貨形式變為本地生活團券模式；其次，矩陣打法中心化管理，天虹抖音主體資質打通門店關聯、優惠券互通、訂單互通、門店分賬和用戶回訪及召回等產品能力支持，并通過華東、華南、江西區域多個子賬戶共同經營；最后，需要做好流量的沉淀和轉化，公域流量引流到私域流量，把每個從公域引流到店的顧客用剛剛私域那套打法再做一遍。

《基礎消費設施REITs的機會與準備》

瑞思研究院院長朱元偉

瑞思研究院是行業頭部智庫，持續從研究和交流角度推動REITs市場建設。朱元偉從三部分進行分享：

第一，簡要回顧REITs這三年的發展情況，REITs金融產品的價值已經被投資人逐漸認知，截止2023年12月底，滬深交易所共有29支REITs上市，募集總規模1005.16億元，2021年推出至今累計分紅91.28億元。預估今年年底REITs產品數量應該能到60只左右，規模應該會超過2000多億。

第二，消費基礎設施REITs的機會和挑戰，首批的華潤青島萬象、杭州西溪印象城和金茂覽秀城是購物中心，物美是社區商業，首創奧萊還在排隊中，農貿市場還沒案例發生。國內購物中心等商業零售行業已經發展30余年，但是對于NOI、FFO等一系列行業標準和數據口徑還沒有統一，多少給投資人帶來了一些困惑，希望像萬商俱樂部這樣的行業組織對消費基礎設施的資產管理標準進行探討，促進行業標準和高質量發展。

第三，企業端應該做哪些提前準備，目前所有企業依然面臨若干障礙，尤其是合規性的溝通和補齊，比如土地屬性用途、回收資金用途、估值水平、收益年限、房開資質和稅務處理等等。此外，給企業的建議是公募REITs是行業比較精銳的部分，并不是唯一選擇，建議加快多層次REITs市場建設，綜合考慮私募REITs、類REITs和私募基金等多種工具。

《2024年業態品牌眾生相》

逸芮聯合創始人霍紅

霍紅表示，從逸芮監測的上海40個商業項目來看，2024年1-2月的品牌調整動態數量少于前兩年，市場活躍度較弱。不過在這樣的市場環境下，市場上仍然有一些業態品牌成為熱點。比如：戶外運動品類、二次元、海外小眾個性品牌。

戶外運動熱首先體現于代表性品牌的高業績，比如亞瑪芬2023年大中華區銷售額同比大漲61%。其次，一些非運動品類的服裝品牌也開始在產品風格上添加機能、通勤、輕戶外概念，同時還有大量新創品牌走輕戶外路線。再次，專業運動戶外品牌成為很多商場升級調整時重點引進的品類。

二次元熱既體現于該品類內代表性品牌的高人氣，也體現于商業項目對該品類的青睞，尤其是位于市中心的小體量改造商場的業主們，越來越地把“二次元”作為調整方向。

圈層效應明顯的小眾個性海外品牌往往以快閃店或者短期活動形式在上海等一線城市亮相，反而大受消費者追棒，比如剛在上海亮相過的Jaded London就吸引了大批粉絲。

她還分析到，國內成熟商業品牌創新求變，比如報喜鳥、雅戈爾、雅瑩、迪桑娜都公司都表現出積極的發展勢頭。

此外，原創品牌于各城市孵化涌現，不僅存在于北上廣深等大城市，杭州、長沙等新一線城市原創品牌涌現，而且原創品牌在形象、概念、產品和服務上都有特色之處。

《東南亞：中國品牌出海的機會與思考》

海南步步高商業管理中心執行事務合伙人（有限合伙）、萬商俱樂部執行副主席欒順

中國品牌為什么要出海？欒順指出，主要有國內優質企業增速變慢、融資環境承壓、頭部企業份額集中、行業競爭激烈和存量競爭價格內卷等5大原因。行業人士對“出海”這件事認知不同，但相同的認知是出海也許真是下一個機會。

中國品牌“出海”的優勢在哪里？他認為，中國人的奮斗創業精神、雄厚的企業資金、多級化市場的管理經驗、供應鏈的優勢、線上業務能力和互聯網運用能力等都是中國區別于其他東南亞國家的企業優勢。

在出海心態方面，欒順認為不能照搬中國市場方法論來做國外的市場。第一，對本地市場和文化不了解的情況下，千萬不要自我膨脹，要尊重當地的企業，中國這套策略和技術不能夠完全占領市場；第二，中國市場與東南亞市場不是一個量級，不能用對中國市場的認知范疇去定義機會；第三，克服對預期的不滿意，要有自己的評價標準；第四，克服掙快錢的心理，要一步一個腳印去做國外市場，才有可能成功。

談及如何使“出海”成功率更高，他指出，不要單打獨斗，盡量選擇本地化合作伙伴；還要尊重當地的文化，不同信仰有不同的生活習慣和工作方式；關于語言和標識，要放眼全球的市場，不能僅僅把自己當作中國品牌，而是世界性的品牌；已經有成功的企業由產品輸出向管理輸出轉變，要學習他們的經驗；還要注重合規、契約精神和客情維護；最后要找出不同市場的差異化打法。

《探索購物中心數智化場景運營》

益世保點智能科技副總經理黃超

黃超首先分享了一組數據，2023年底超過7000座購物中心里，2㎡以上的商顯設備已經超過72萬塊。這個數字代表著商業化場景已經到來，但面臨著哪些問題？他指出，一是監管風險，播什么內容、通過什么發布、是否有人管理，商場作為第一責任人，或許不能夠真正掌控并要承擔風險；二是運行安全風險、過壓過載和消防隱患，帶來的風險和隱患是巨大的。

現在，數字化的商業場景成了整合營銷的基石，購物中心最新的活動和內容，可以通過屏幕去落地，呈現想要的效果且成本可控，甚至還能得到增值收益，包括品牌宣傳、廣告收益、公益文化宣傳等；還可以通過數字化屏幕進行客流管理、智能交互，變為網紅打卡地。

既然數字化屏幕是必然存在的，如何避免這些風險問題的存在？在他看來，要建立購物中心數字化場景的運營體系，益世保點通過顯示系統、播控系統、監播系統和AI技術，整合聯控達到了導視與美陳的無縫銜接。

《購物中心新能源服務淺析》

北京華航悅行科技選址開發總監王強

這兩天，新能源汽車營銷進行新一輪熱推，《規劃》也提出到2025年新能源汽車新車銷量占比達到25%左右，但充電樁板塊在設備數量、系統升級和實際使用方面仍有較大落差。

隨著充電補能的發展，社區商業場景存在著更大的缺失，充電樁與各大購物中心合作，他發現了4點優勢：首先，吸引有品質車企的車主來到現場，對購物中心有一定導流；其次，提升顧客體驗，一是停留需求，二是車輛出行補能需求；再者，適應環保趨勢，支持電動汽車的發展，展示商業場所環保意識；四是，潛在的額外收入，對停車場的收益做進一步的補充。

以北京國貿商城為例，投入5根寶馬充電樁后，對高端客戶充電服務體驗以及客群導流是非常友好的；沈陽萬象城充電效能按使用效率來說，可以實現每天30%的充電服務。

02

卓越之聲 -  身臨其境體驗8大項目

在新質生產力的驅動下，商業地產的轉型升級正成為行業發展的重要趨勢。這種新的生產模式必將深刻地改變著我們的生活方式，也為商業項目帶來了無限可能。在新質生產力的浪潮中，新開項目、期待項目、卓越項目、資產管理項目屹立潮頭，因地制宜發展新質生產力，引領行業新風尚。

“卓越之聲”主持人高翔

萬商俱樂部大灣區分部  秘書長

上海交大終教學院華南中心  主任 ｜大國消費  創始人

漢高集團｜XCC星潮 董事長  超摩星球 總裁

新開項目說

《THE BOX朝外：如何用年輕力推動城市更新》

北京盈展董事總經理何誠

通過研究發現全世界都在關注著年輕人，巴黎、紐約、東京等國際大都市都有屬于在地的青年文化和消費地標，THEBOX 朝外年輕力中心坐落于北京市朝陽區朝外大街，是北京特色UIC城市活力創新中心片區更新的首發項目，由北京市朝陽區政府聯合朝陽文旅集團及ugroup·年輕力文化消費集團旗下URF盈展，三方共同打造“職、住、學、娛”四大城市功能。

何誠分享到，項目承擔了朝外片區產業商業策劃規劃設計、THE BOX朝外項目改造投資+運營以及年輕力文化消費內容孵化等三個角色。自2023年5月26號項目試運行截止到去年底，售賣了近150件SKU、約42%的提袋率，達成2.2億銷售金額，累計客流550萬人次。

在THE BOX實施過程中，直接推動了整個朝陽區形成了一套城市更新的政策工具箱。他提到三大解決方案，一是“一窗通辦”全鏈條審批協作模式，各部門協同辦法，推動項目快速實施；二是簡并中間環節，開啟實質性部門聯合驗收；三是構建產業、商業及金融等多元層面的協同聯動。

THE BOX B也在緊鑼密鼓打造中，聚焦于25-35歲資深青年客群，打造融合“國潮、先鋒時尚品牌、生活方式、藝術品交易平臺、時尚音樂餐吧”的全天候消費空間，尤其是引進北京首店TSUTAYA BOOKSTORE蔦屋書店，除了傳統業務與功能外，還拓展出共享空間業務。2024年 憑借THE BOX A的成功經驗，盈展持續推進朝外片區煥新行動，THE BOX B即將在五一前帶來全新體驗的年輕力中心，未來還將不斷推出 THE BOX C、UIC藝術片區等內容，百年朝外大街持續新生，2024全面綻放。

《蟠龍天地&鴻壽坊：城市更新下的商業營造》

瑞安新天地武漢項目總經理謝榮鑫

目前，地產行業從增量走向存量，同質化產品的過度供應越發難以消費者需求，亟需回歸行業之根，以人為本，服務至上。

瑞安定位自己為可持續城市解決方案提供者，致力成為卓越可持續城市社區的先鋒。始終專注舊城改造、城市更新，在五座核心城市打造了十余個標桿社區項目，包括開創典范的上海新天地，去年新開業屢獲殊榮的上海蟠龍天地和鴻壽坊，也包括在我們今天身處的武漢引領了二十年風尚的武漢天地。

瑞安認為，文化比形制更重要、一切都應從體驗出發、沒有一步到位唯有持續生長，城市更新下的商業營造沒有標準答案，“更新”不是“翻新”，是要活起來，要活起來的唯一原則便是真正做到以人為主體。

以蟠龍天地為例，遠離市中心，在虹橋樞紐區，輻射周邊7000多萬人口，對項目最終定位是城市微度假，在前期做了關于文化的挖掘和研究，在生態改造、場景更新、內容創新和服務增值方面差異化打造，甚至出版了《蟠龍新志》的書籍指導后續的開發安排。

他指出，在修復過程中，項目結合歷史典故、區域規劃和商業動線，形成“蟠龍新十景”的江南風華。除了三公里蜿蜒水系、充滿歷史底蘊的蟠龍庵以及十字街、程祠故里、濱水商區、余德耀美術館等特色主題場景之余，還能體驗到文藝演出、戶外運動、寵物社交等豐富多彩的活動。

而鴻壽坊商業體量僅1.5萬平米，結合項目區位特點，不講宏大敘事，精準定位15分鐘生活圈社區商業標桿，打造理想的精致煙火氣。在建筑層面，保留了傳統里弄的魚骨狀序列；在業態布局上，摒棄常規化“餐飲/零售/體驗”商業布局，打造了一個2000平方米的FOODIE SOCIAL 3.0鴻壽坊食集，形成一處小而美、有著“附近感”的消費場所。

相較2023年開業的蟠龍天地和鴻壽坊，瑞安在武漢打造了20年的武漢天地則代表了瑞安“長期主義”的理念，武漢天地與光谷創新天地、武漢長江天地將形成瑞安江城三部曲。

城市更新下的商業營造沒有一個標準的解法，但只要我們遵從建筑的尺度、商業的溫度和人性的寬度，就能共同構筑一條城市回家的路。

期待項目說

《北京超極合生匯：自由主張，熱愛登場》

合生商業集團品牌推廣部總監李頤暉

分享一組數據，目前我們90后、00后的會員占比超過了55%，消費占比超過60%，這個數字還在增長。李頤暉指出，年輕消費者已經成為消費主力，他們需要什么，商業就應該是什么。所以，超極合生匯提出了這樣一種新的商業可能：讀懂消費者的熱愛 讓商業迭代有序可尋；與消費者一起共創，讓商業做到真正的自然而然。

據介紹，北京超極合生匯總建筑面積約 46.5萬平米，坐落于北京市北清路，毗鄰中關村區域，覆蓋約230萬常住消費人口。未來可預見性的，它將會成為京北一個名副其實的城市中心。

規劃初期，這里將打造集辦公、零售、餐飲、潮流空間、極限運動等多元業態為一體的新概念綜合體，聚焦科技、文化、創意、自然領域的從業者及公司。這些業態只是商業的基礎，更有意思的是依托于品牌、空間帶來的無限可能。希望品牌商和消費者，可以在超極合年匯的七大超極場景中，去尋找自己未來的主場。

她分享到，以穹頂為最核心，除了頂級燈光秀，未來品牌發布會、品牌特殊旗艦店，都可以在超極現場落地；最北側規劃了9000m²的馬場；西北側命名為藝樂園，露營、市集、社群活動、潮流文化節將在近3000㎡的草坪展開；西南側的享樂園，寵物樂園、兒童樂園、噴泉生活廣場、智慧跑道等3000㎡的全齡友好空間將陸續開放……

此外，她透露東區將率先與大家見面，30萬平米的空間將引進500+品牌，同時提供3500+停車位，擁有3萬平米大型天面廣場，未來將舉辦國際極限賽事、音樂節、電競賽、藝術展等百余場潮流文化活動。開業期間，意大利藝術家LUCAS為項目獨家設計的形象M.r Hope主題定制展，也將以捉迷藏的方式讓大家不斷發現驚喜；五一期間，也會有千人漫展、Cosplay巡游、超極空飄嘉年華以及市集等，給予消費者嘉年華般的體驗。

《廈門大悅城：廈門大悅城，盡興生活》

廈門大悅城商業負責人楊陽

一城一色，大悅城非常重視在地文化的吸納，廈門大悅城也不斷汲取城市的印象和靈感。由于集美區散發出年輕的氛圍和活力，項目也精準聚焦品質中產和文藝青年。作為標簽鮮明、配套齊全的城市未來發展中心，團隊一直在思考，項目與城市生活之間的關系是什么？如何將真實、生動、多元的生活變成大家的日常？

在籌備過程中，楊陽透露舉辦了聚焦餐飲圈層和生活方式圈層的兩場特色沙龍，并與大悅城周邊的配套資源保持緊密連接，未來將在市場聯動、會員運營方面探討更高頻的合作模式。

在建筑設計層面強調城市文化的立體表達，通過設計來連接歷史與未來，融合嘉庚文化和閩南元素；在品牌布局上結合未來生活家理解消費群體，提供具有質價比的首店體驗，打造時尚生活中心、品質社交中心和浪漫體驗中心，滿足多維度未來消費者社交內容和場景訴求。

為提升用戶沉浸式的消費體驗，項目推出半日空間和半海空間，讓渡室內空間場景，滿足舒適化、場景化的社交需求，同時下沉廣場強調人和自然的互動，不斷細化節點景觀的浪漫語言。

此外，與主理人開啟了在地文化的內容共創項目，嘗試賦予城市源源不斷的新活動，內部還將設立J+Island的共創空間，釋放青年文化力量，塑造浪漫生活的發生場。回歸公共服務屬性，堅持精細化管理、注重服務細節，規劃了6個母嬰室和1個超級奶爸室，并在廣場設置了寵物友好區域。

未來，將聯合城市首發、新潮時尚、文藝浪漫、品質社交等四大標簽，打造東南區域商業新地標。

在營項目說

《北京三里屯太古里：煥新升級，潮不停流》

北京三里屯太古里總經理馬澤丹

馬澤丹認為，三里屯太古里15年堅持的長期主義最能體現太古地產的經營理念。2021年項目發布了社區營造效益報告，全面梳理了開業以來對區域活力的貢獻。

今天他通過升級改造、品牌煥新和市場活動這三個部分，為大家介紹三里屯太古里的創新衍變。

在升級改造方面，太古地產以合作形式獲取了老舊的雅秀商場，并在2021年通過改造翻新變成了現代化商業空間，在擴容的基礎上，修建了南區和西區的連橋，提升了項目不同區域的連通性和便利性，并對自行車友好系統、步行系統和北區景觀進行了優化提升。

針對店鋪空間的改造方面，擴容提升便利性的同時，進行了多元化社交空間的體驗，對空間迭代和升級。以阿迪達斯品牌中心全球旗艦店為例，在2018年品牌升級的基礎上，2022年又進行了整體升級，包括外立面的煥新、增加太陽能光伏板等環保元素、并通過連廊區域的改造極大改善了店鋪動線和使用效率。

在品牌煥新方面，2022-2023年項目引進首店、旗艦店62家，不僅有先鋒的時尚潮流品牌、生活方式品牌、設計師品牌和小眾獨創性品牌，還講述品牌發展歷程和策展式商業空間，比如Jordan World of Flight 全球第三家概念店，以集大成的方式全面展示了品牌在籃球運動和潮流文化交叉領域的全貌。

在市場活動方面，從“一起潮玩”到“潮不停流，注重汲取開放式街區的優勢，今年春天和樂高合作，把整個三里屯變成了樂高主題街區，吸引了很多粉絲；同時積極把優質的品牌活動落地，全年大大小小有近600場次的各類活動，高頻的活動持續給消費者帶來新鮮的體驗，把三里屯太古里打造成一個事件發生地。

《蘭州萬象城：山河往 萬象來》

蘭州萬象城總經理王群賀

作為重奢侈外拓的第一站，也是唯一一站，為什么要選擇蘭州？在王群賀看來，蘭州是西北核心最具潛力省會城市之一，“一帶一路”重要節點城市，輻射周邊1200萬左右人口，早在前期市場調研時，我們深刻感受到西北人民對高端購物中心的期待。

那么，萬象城的到來給蘭州這個城市帶來了什么？

第一，回應顧客期待，站在在地標簽的基礎上創造生活方式，不斷融合人與購物中心關系的紐帶，為每個鮮活的個體，提供獨一無二的體驗，在體驗中尋找共鳴、分享紅利，項目帶來了最好的母嬰空間、開啟了寵物友好的先河，并對女性顧客的關懷做到極致。

第二，回應市場期待，項目位于城市唯一主城區，設計理念上選取黃河的元素，呼應古今、連綿不絕。引入首店近90家、旗艦店20余家，帶來了甘肅首家Ole超市。場景和品牌之外，開業首年納新數量超出預期，會員結構涵蓋消費核心年齡段，構建內容創造、社群運營、精神認同的良性循環。

第三，回應城市期待，蘭州萬象城開業當天，地鐵達到運營以來的最高值，周邊1公里商業也紛紛進行升級改造，也持續打造城市獨一無二的先鋒藝術發源地，將畢加索、莫奈帶到了萬象城，希望蘭州人在不久的未來提到城市名片時，除了黃河與蘭州拉面，也可以自豪地說還有蘭州萬象城。

卓越資管說

《資管模式下的商業運營管理》

凱德商管華北區北京西區分區總經理佟惠晨

凱德的業務聚焦不動產投資管理和開發建設，投資組合遍及全球40多個國家的260多個城市。

西直門凱德MALL是凱德中國信托CLCT的標桿項目，2008年-2023年估價持續攀升，截止2023年底估值為36.68億。

為什么資產估值和營收會在不斷攀升？佟惠晨指出，根據市場變化和消費者變化進行調整，并關注投資回報率。疫情之后，項目對USP定位進行了三個維度的中心整合：

以京城美食第一站、青年聚合場和城市第三空間為核心，重點調整業態分布，改造過程中不僅抓住當下熱點品牌，更對ROI進行把控。由于市場變化帶來的租金結構改變，項目通過精細化運營管理提升抽成租金占比。

此外，她帶來了西直門項目三點成熟運營模式和打法：

第一，精細化運營管理制支撐業績與風險管理：在高人效下的二八分類管理法，通過數據預警看坪效、性價比、品牌生命周期，確保項目收入穩定；

第二，IP合作與共創：將項目與IP內容結合，帶動場內品牌參與，擴大IP與項目的鏈接度；

第三，資管過程管理：利用不同的資產管理工具，管控各個維度的目標達成度，從而統籌項目管理，實現資產的保值增值。

《回報率背后——精細化運營》

杭州蕭山萬象匯&杭州亞奧萬象天地總經理馬瑞

蕭山萬象匯到底是什么定位？最終我們定位為非核心區域的核心商圈，說幾個數據，入市6年，2023年零售額實現26億元，同比137%。客流量2400萬，同比131%；累計會員量80萬+，同比120% ；線上平臺粉絲量40+萬，市場占有率有3個點的提升。

后疫情、后亞運時代，人口流動性增強，大量競品入市，未來消費市場的不確定性愈加顯著，馬瑞指出項目從“四力”去突破：

一是產品力，萬象生活擁有萬象城、萬象匯、萬象天地三條產品線，我們縮短了客群與需求品牌的“距離”，始終關注市場變化，甄選頭部品牌；用國際美妝定調高端商業定位，有Chanel快閃落地，巴黎歐萊雅、科顏氏等5家高化門店齊開，本項目也是歐萊雅“go reach ”項目全國第一個落點；注重區域首店策略，Salomon、HOKA等戶外品牌落地，營造“蕭山首發”氛圍，將蕭山變成持續的首店收割機；通過一系列PR活動持續培養用戶心智，成為品質生活與精神愉悅的雙重首選地。

二是品牌力，Slogan從“敢自潮”升級為“澎湃新生”，圍繞“澎湃”標簽做了梳理，全年落地主題活動30余場，城市級首展4個，首創14個，4場商戶聯動，3場政府共建，搶占市場流量全年客流突破2400萬，2次實現年度新高，其中周年慶零售額近4000萬。

三是運營力，我們對人貨場進行了成體系的精細化管理。人員方面孵化門店KOL培養明星店長，建立人才導購庫；貨品方面深挖品牌資源，搶熱門、搶聯名、搶跨界；多方聯合營銷營運全員參與裝修階段TC工作，熟悉品質管控要求。

四是服務力兩手抓，做到硬軟件服務雙重蛻變。一方面對全場進行基礎服務設施翻新，停車場、安全類和品質類三大項改造涵蓋57個細分改造事項；另一方面，圍繞客戶、租戶、政府、相關方建立一套操作標準及管理流程。

03

觀點碰撞 - 4場頂級主題對話

論壇還圍繞行業熱點、難點與亮點設置了4場主題對話:“消費分級&嚴重內卷下的應對”、“奧萊VS城市商業的未來PK”、“找到最適合的營銷推廣模式”、“老賽道與新賽道的創新”。他們分別從消費洞察、奧萊商業、營銷推廣和創新品牌的角度，洞悉當下商業地產的趨勢和未來發展。

【卓越對話1：消費分級&嚴重內卷下的應對】

趙潤濤（對話主持人）：萬商俱樂部執行副主席、萬商俱樂部大灣區分部會長

如果品牌商想要“出海”去香港、澳門發展，可以直接跟我們對接，港澳迫切希望大陸中小品牌能給消費市場帶來不一樣的氣象，深港兩地的商業交流也非常密切。在消費分級下，商業人依舊要發展、要前進、要拓展市場，還要邀請不同行業的人加入。

華潤萬象生活 產品部總經理田向陽：

周期是一個現象，任何公司都不可能逃避，我們該如何面對？一是萬象生活的核心消費者還是城市中30%左右的人，下沉市場有巨大的增量；二是中國商業地產行業的集中度較低，有相當大空間拓展市場份額；三是社會消費品零售總額還在增長，我看好新品牌在線下商業不斷成長和生根發芽。

8號倉集團副總裁王福琴：

我們還用什么心態看待這樣的商業周期？第一，我們結論是消費結構在調整，但消費興趣和預算結構發生了變化；第二，以變應變，在技術平臺、組織能力、內化能力方面竭盡全力，對好服務、好內容和好活動進行全新的嘗試和突破；第三，奧萊并不是傳統商業，需要用高新科技和手段來運營和服務消費者。

夢潔集團副總裁羅征：

為什么我們要在消費降級的情況下做升級？一是我們本身做高端客群，不能做降級的事情，白領及白領以上的消費層級，需要做的是把價格回歸價值；二是賦能于價值和價格，好的產品要有好的服務加持，我們堅定不移推出好服務，比如上門鋪婚床、現場祝福及婚慶禮儀指導等。

首創郎園副總經理劉一璇：

大家在做消費決策時越來越謹慎和理智，但在首創郎園園區里，我們感受到了大家對美好生活的追求，這就特別考驗商業運營者的創新能力。早期商業資源不夠，這就倒逼郎園做創新創造、非標商業，我們走向了用文化驅動城市更新的道路，在消費分級情況下，更精細化服務不同圈層的客戶。

湖南歐微時尚集團董事長李玉龍：

講一個去年很火的段子，不是羽絨服買不起，而是軍大衣更有性價比。關于消費分級，我認為不管是降級還是升級，消費者肯定愿意花更少的價格買到高品質的產品。2022年，我們在研發和供應鏈投入較大，在保持價格不變的情況下品質有了大幅度提升；今年在歐微在品牌端也會有更大的投入。

【卓越對話2：奧萊VS城市商業的未來PK】

周麗霞（對話主持人）：砂之船(長沙)奧菜總經理

奧萊原來一直在價格、產品力上不斷深耕，隨著消費者的變化，我們也在探討奧萊如何與消費者鏈接更多的可能性。整個行業在商品力、管理力付出了很多心血，讓消費者不僅享受到性價比，還能享受到有品質的體驗。對于奧萊未來能否進入更加良性的發展賽道，我相信大家都有各自的觀點，但是最終還是會回到商業的本質。

王府井奧萊副總經理、王府井奧萊香江小鎮曹慧君：

奧萊最終要做的是深耕自己，王府井奧萊不再像2020年前一路狂奔，更著重于深化耕耘，增強與消費者的連接，提升單店的利潤空間，用更好的服務、運營方式、市場策劃思路為消費者提供更優秀的服務。從項目角度，王府井幾乎沒有復制性項目，每個項目都是精雕細刻、具有創新性。

百聯武漢奧萊總經理王世杰：

百花齊放、求同存異，大家應該共同聯手把市場做好，因為每個奧萊集團本身定位、發展方向都不一樣。作為百聯集團，肯定會繼續以打造精品奧萊為主線，通過品牌商品特色，以微度假的方式融入商圈，購物中心、奧萊做出不同特色實際上是一種互補，奧萊市場不是在跟購物中心競爭，而是讓消費者擁有更多的選擇。

世紀金源奧萊事業部總經理石明鐘：

有一個師傅一生修了13座寺廟，他有一句話，只要每個寺廟都有香火，修下一個廟自然有信眾給你接應香火。所以只要我們努力把每個奧萊做好，就會有信眾。

小小的韓國擁有上百家奧萊，我在一個十字路口都能看到好幾家奧萊，事實上購物中心也好、餐飲也好，你開了我就不能開了嗎？各有各的定位、各有各的做法，業態、品牌、動線都不一樣，況且我并不認為國際重奢品牌有特別大的優勢，至少精品奧萊在武漢還是空白，大量的國潮品牌也應有消化庫存的地方，各有定位、各有發展，最終形成和諧的生態系統。

中駿商管招商總經理陳昶憲：

奧萊行業一定要有新的人勇于嘗試，對于整個奧萊體系而言，包括外資和6大連鎖集團，都有5個、10個甚至幾十個項目共同運營。但新加入這個賽道的參與者，從0到1這件事是非常艱難的，是否在核心位置、是否有品牌背書、品牌是否有制約條件，非常考驗新公司的能力。不過消費者在經濟下行時希望兼顧品質和性價比，未來三五年奧萊還是比較蓬勃的行業，但每個公司要想清楚投入和回報不再像收租年代這么容易了。

【卓越對話3：找到最適合的營銷推廣模式】

朱逸（對話主持人）：萬商俱樂部江蘇分部會長、江蘇智儒投資管理有限公司創始人 

我想用三句話來和大家共勉；一是找到最適合的營銷推廣模式，項目的總經理、高管們要永遠保持好奇心，好奇心是一個做好營銷、做好idea的重要原動力；二是要專注，現在企業加法做得很多，但有時候減法、專注更重要；三是打開自己，用所有可能用的連接，和萬物去連接，和所有資源去連接，讓外部的世界能夠更加客觀全面的看到我們。

西安老城根G-PARK市場總監王昕：

老城根G-PARK如何從初期無地鐵的劣勢變成很多品牌首選的入駐地？我們簡要分享4個點：第一，從開業到現在致力于打造輻射全城的城市體IP活動，比如阿姆斯特丹燈光活動、三體全國首展等，還自創屬于自己的IP內容；第二，持續跟年輕人對話，視頻號、抖音、小紅書三大平臺的熱度和趨勢完全不同，我們的工作量翻了三倍，但流量回報是可觀的，在視頻傳播語境中，應該加入氛圍感和情緒表達；第三，深度挖掘打卡的需求，往所有場景加入吸引人主動分享的內容；第四，頻繁地進行聯動品牌。

印力杭州 - 福州煙臺山項目首席合伙人王文成：

我列舉煙臺山項目幾個創新營銷的關注點：一是作為集文商旅為一體的項目，煙臺山多方聯動主理人品牌、屬地政府和年輕消費者一起聯動發聲；二是重視IP內容的打造，比如國際文化藝術家、城市治愈計劃等，還根據在地歷史和山勢地形與藝術家進行共創；三是打造在地文化和民宿文化，與地方政府攜手積極參與到了民宿文化活動中來，用一系列活動吸引了一大波流量和口碑。

融創商業品牌管理部總經理王慧婧：

去年，融創商業做了戰略性方向的調整，更加結合貼合所持有項目的客群屬性，來做商業的重新定位，并圍繞親子家庭這個賽道做了研究。

全國80%的家庭當中，兒童消費金額占了30%到50%，我們聚焦年輕化家庭型生意，進行了很多嘗試。一是主題IP營銷廠牌“了不起的小孩”，包括跆拳道、跑步、越野塞、斯巴達小勇士等競技挑戰活動，通過親子的抓手進行情感價值塑造；二是圍繞著藝術文化板塊展開“我在哪里種太陽”活動，讓孩子們在融創商業里面健康成長、自信表達；三是利用自身融創商業基地的文旅優勢，聯手研學機構打造研學體系。

北京藍色港灣SOLANA總經理張曉飛：

在營銷方面我們有六字箴言：順勢、借勢、整合。什么叫順勢？當下的環境下，為消費者生活做服務的，不應該去定義每一個人的生活方式。我們定位修改為“國際都市會客廳，品質生活能量場”，項目既是購物中心、商業景區，又是生活方式中心。什么叫借勢？承辦高能級活動，比如承辦京津冀消費中心城市消費季活動，并借勢不同的動作和產品，比如亮馬河開通、朝陽公園開放等等。最后對藍色港灣商業生態圈進行整合，回歸到服務，服務于消費者。

【卓越對話4：老賽道與新賽道的創新】

張志剛（對話主持人）：萬商俱樂部蘇州分部秘書長、柏利城資產管理合伙人/總經理

上個星期我們在廣州開了一個年會，當時印象最深刻是波士頓董事長在臺上說的一句話，產品力就是創新力。如果你的產品和內容不行，再怎么創新還是不能夠長久。波士頓這么老的一個品牌，之所以現在能夠煥發青春，就是因為他的產品還在不斷創新。

也造別鬧 創始人劉鐘明：

在全國，文創平臺本身就散、換、小，經營者基本都是小個體戶賣小工藝品，每個城市都有各自的文創品牌，但是都走不出這個區域，比如武漢禮物這個品牌走不出武漢、北京禮物走不出北京，所以我們創立了“潮流文創超級市場”的概念。經過精心選品后再放到商業街區，價格和增長率都還不錯，所以文創產品的商業化一定能增長，這個市場未來的空間是非常大的。

RE而意品牌部總監王亦歐：

過去幾年口罩經濟，讓騎行產生了爆發式的增長，對健康生活、環保可持續的關注才符合時代發展的價值觀。大家不是不消費了，而是更理智、更冷靜地消費了，更愿意為自己想要的生活方式買單。全世界所有的國家都在積極建設自行車路網，2026年巴黎實現100%的道路用自行車出行，北京則是建設自行車綠道，可以看到，自行車可能是為數不多的表現突出的賽道。

都市花鄉創始人張文：

我發現兩大趨勢：一是沒有品牌的好商品一定會被更多人接受，消費者更加追求質價比，招商要更加回歸人間煙火氣，思考消費者沒錢的時候到你的商場消費什么；二是任何一個品牌在文化深耕下功夫都可以重做一遍，我了解到長沙茶顏悅色有幾百號設計師，每年賣上千萬漫畫。做個類比，我們持續深耕花文化，跳脫出來看的話，一定會有大市場。

麗卡寵物CEO謝飛：

2024年，中國養寵群體大概有7000多萬人，預計下年度會破億，一只寵物從出生到老去死亡，可能一生要花十幾萬。日常生活占比很大，比如擼貓館、洗護美容、親寵互動樂園等花費，但是這些店的坪效都沒有醫院高。如果寵物醫療進不去商場，如何把粘性高、坪效高的人群聚焦在商業體中，那就是寵物社交+康養，這可能是未來寵物行業和寵物店的發展方向。

04

“泛悅之夜”卓越之星頒獎晚宴

“泛悅之夜”年度頒獎盛典主持人，萬商俱樂部秘書長張莎 

萬商俱樂部第十屆年度排行榜大典頒獎晚宴暨“泛悅之夜”頒獎晚宴隆重舉行。南國置業董事長李明軒在晚宴開始前發表致辭，預祝頒獎晚宴圓滿成功！

萬商俱樂部創始人楊澤軒現場對萬商俱樂部影響力排行榜進行解讀。并表示，“我們一直堅持著“獨立·公益·專業·真實”的精神做著這件非常有意義的事情！在這其中，可以看到我們仍有不足之處，虛心接受大家的建議，并在明年做到更好！之后楊澤軒還宣布，應廣大商業圈朋友要求，萬商俱樂部正式成立宣傳推廣專委會，助力行業發展。

在“卓越之星”主題頒獎晚宴上，“2024年度最期待影響力商業TOP30”、“2023年度新開影響力商業項目TOP30”等18項獎項陸續頒發！

此外，作為慣例和萬商年度排行榜大典的一部分，大會開始前一天，萬商俱樂部籌備了優秀項目參訪考察，分別是武漢大悅城、武漢天地、武漢萬象城和武商夢時代，在創始人楊澤軒的帶領下，我們走進熱門標桿項目，與商業運營者進行深度交流。并在活動當天清晨組織了“江城健康晨跑”活動，擁有好身體，才能爭取好業績！

至此，“萬商俱樂部第十屆年度排行榜大典已完滿結束！引用會后群內及朋友圈最多的文案作為結束語：讓我們一起“一路同行！越來越好！”