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撰文/趙焓璐

10月中旬，新城控股發(fā)布了2024年9月的營(yíng)業(yè)數(shù)據(jù)。

公告顯示，2024年9月，新城實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約22.91億元，合同銷(xiāo)售面積約28.43萬(wàn)平方米。前9個(gè)月，新城累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約318.33億元，累計(jì)合同銷(xiāo)售面積約431.51萬(wàn)平方米。

觀點(diǎn)新媒體對(duì)比去年同期公告發(fā)現(xiàn)，于報(bào)告期內(nèi)，新城銷(xiāo)售數(shù)據(jù)均有大幅度下滑。

上述數(shù)據(jù)下滑并非始于9月，據(jù)新城此前披露的半年報(bào)顯示，2024年1-6月，合同銷(xiāo)售金額235.54億元，同樣比上年同期下降44.45%；合同銷(xiāo)售面積326.22萬(wàn)平方米，較上年同期下降36.86%。

有失亦有得，新城前9月商業(yè)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)同比上升，達(dá)到94.84億元，房地產(chǎn)出租數(shù)據(jù)也實(shí)現(xiàn)微升。

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銷(xiāo)售與出租

具體來(lái)看，2024年9月，新城合同銷(xiāo)售金額同比下降60.09%，合同銷(xiāo)售面積下降63.64%；前9個(gè)月累計(jì)合同銷(xiāo)售金額同比下降47.11%，累計(jì)合同銷(xiāo)售面積下降42.72%。

透視到銷(xiāo)售區(qū)域上，新城重點(diǎn)布局的區(qū)域包括江蘇、北京、天津、山東、湖北、廣東、浙江、新疆等，對(duì)比2023年9月，江蘇省內(nèi)銷(xiāo)售金額由16.7億元降至7.23億元，前9月銷(xiāo)售面積也由201.67萬(wàn)平方米降至108.1萬(wàn)平方米；天津區(qū)域銷(xiāo)售金額僅為2023年同期三分之一，約合1.39億元；湖北銷(xiāo)售金額則較2023年同期數(shù)據(jù)腰斬，約1.38億元。

但值得注意的是，2024年9月，新城于北京的銷(xiāo)售金額達(dá)到3.28億元，去年北京區(qū)域沒(méi)有進(jìn)入該企業(yè)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)表內(nèi)。

第三季度，新城控股位于北京的銷(xiāo)售面積4.29萬(wàn)平方米，前三季度合計(jì)銷(xiāo)售面積5.53萬(wàn)平方米，均高于2023年同期，成為區(qū)域中僅有的高光。

與銷(xiāo)售金額呈現(xiàn)明顯對(duì)比的是商業(yè)運(yùn)營(yíng)與物業(yè)出租情況：2024年1-9月，新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入94.84億元，較2023年同期81.31億元有所提升。這份收入中，包含了新城旗下商鋪、辦公樓及購(gòu)物中心的租金、管理費(fèi)、停車(chē)場(chǎng)等收入。

按照區(qū)域劃分，江蘇、浙江、安徽、陜西、山東等新城布局眾多吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目的省份，累計(jì)租金收入均實(shí)現(xiàn)微增；湖北、福建、山西及新疆區(qū)域的租金收入則實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。其中，山西2024年前三季度租金收入由去年同期的5254.66萬(wàn)元增長(zhǎng)至1.51億元；新疆區(qū)域2024年前三季度收入由去年同期4166.5萬(wàn)元增長(zhǎng)至1.62億元。

從新城在各地所布局的項(xiàng)目數(shù)量看，于湖北布局8座在營(yíng)項(xiàng)目、福建及山西僅有3座，新疆僅2座，且多數(shù)為近年新開(kāi)設(shè)商業(yè)項(xiàng)目。

從出租率看，2024年前三季度，新城商業(yè)項(xiàng)目平均出租率約97.65%，這一數(shù)據(jù)較2023年同期上升1.61個(gè)百分點(diǎn)。

海南、甘肅兩個(gè)區(qū)域僅布局一座商業(yè)項(xiàng)目，出租率均為100%；福建及廣東區(qū)域的出租物業(yè)數(shù)量均由2023年2座上升至3座，報(bào)告期內(nèi)的出租率也上升至100%。

觀點(diǎn)新媒體還注意到，湖南、江西、四川、上海、寧夏、重慶、四個(gè)區(qū)域的出租率未達(dá)到平均水平，其中重慶區(qū)域的出租率僅88.65%。

02

債務(wù)與資產(chǎn)

發(fā)布9月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)之外，新城近期頗受關(guān)注的原因還與股價(jià)波動(dòng)有關(guān)。

9月11日，前日漲跌幅-3.08%的新城控股股價(jià)由開(kāi)盤(pán)9.75元漲至收盤(pán)9.80元，此后一個(gè)月內(nèi)，新城股價(jià)開(kāi)啟回升階段，累計(jì)漲幅近50%。截至10月15日收盤(pán)，新城控股報(bào)14.18元，總市值漲至319.85億元。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，上一次新城控股股價(jià)實(shí)現(xiàn)見(jiàn)頂還是在2021年，此后連跌三年。

早前于2021年2月，發(fā)行價(jià)9.82元/股的新城股價(jià)高點(diǎn)超過(guò)51元/股，彼時(shí)市值超過(guò)了1150億元；來(lái)到2024年4月，新城股價(jià)一度跌至7.95元/股，市值跌下200億元區(qū)間，蒸發(fā)近950億元。

對(duì)于新城而言，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)并不理想的情況下，股價(jià)實(shí)現(xiàn)回暖與資本市場(chǎng)周期波動(dòng)相關(guān)性更大，擺在面前的也還有債務(wù)問(wèn)題。

2024年第三季度，新城無(wú)到期的境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券。此前于半年報(bào)中表示，已在期限內(nèi)償還境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券19.70億元；截至半年報(bào)報(bào)告期末，合聯(lián)營(yíng)公司權(quán)益有息負(fù)債合計(jì)39.52億元；來(lái)到2024年9月30日，新城合聯(lián)營(yíng)公司權(quán)益有息負(fù)債約32.44億元，3個(gè)月內(nèi)的合聯(lián)營(yíng)公司權(quán)益有息負(fù)債下降7億元左右。

新城目前需要關(guān)注的是一年內(nèi)到期債務(wù)。據(jù)半年報(bào)顯示，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債153.57億元，短期借款9.04億元，合計(jì)債務(wù)約達(dá)到162億元，6個(gè)月內(nèi)到期的債務(wù)84億元。

值得注意的是，截至2024年6月30日，新城合計(jì)擁有157.82億元貨幣資金，受限制貨幣資金41.57億元，包括預(yù)售監(jiān)管資金，按揭貸款保證金及保函保證金等。這也代表著，目前新城可以動(dòng)用的資金約117億元，未來(lái)仍有償債壓力。

融資方面，據(jù)新城半年報(bào)透露，其在各大銀行等金融機(jī)構(gòu)的資信情況良好，與國(guó)內(nèi)主要商業(yè)銀行繼續(xù)保持合作伙伴關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，截至報(bào)告期末，獲各銀行給予的集團(tuán)授信總額度合計(jì)為1059億元，已使用授信275億元。

另于2024年9月2日的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，新城控股管理層透露，截至2024年6月30日，已抵押的投資性房地產(chǎn)總額為941億元，還有近300億元投資性房地產(chǎn)未用作抵押，這部分資產(chǎn)為新城未來(lái)的融資活動(dòng)留下了一定空間。