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撰文/高天

頭圖/邯鄲道

2025年第一季度，全國的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)市場表現(xiàn)如何？

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計，2025年第一季度全國新開業(yè)的商業(yè)項目數(shù)量44個(不含專業(yè)市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬m²)，同比去年持平。新增商業(yè)建筑面積283.65萬m²，平均單體建筑面積約6.45萬m²。

其他諸如由老邱沂隘市場改造，體量1萬㎡的寧波天逸灣邱窄巷商業(yè)廣場；1萬㎡的三明歡擇奧特萊斯，僅0.6萬㎡的湘潭康星·樂潤薈百貨，前身是康星百貨；1.2萬㎡的成都購次元K88，前身是美特斯邦威大樓；1.7萬㎡的北京D15生活美學館；1.8萬㎡的南京建鄴薈品倉城市奧萊；0.3萬㎡的昆明萬科桂語·小篆街；內(nèi)部升級重開的上海天山巴黎春天、拉薩神力時代廣場等項目不在統(tǒng)計中。

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市場在縮量，各區(qū)域均有新開

從近五年第一季度全國商業(yè)項目開業(yè)情況來看，自2021年開始，市場的整體供應(yīng)量在趨于平緩，高峰期的2022年達到了65個新開量，而2023 年則極速下跌至 32 個。盡管 2024 年相較于 2023 年有小幅度回升，但與此前高峰期相比，市場供應(yīng)仍呈現(xiàn)縮量態(tài)勢。

這主要是因當前大環(huán)境下，尤其是房地產(chǎn)市場疲軟下，商業(yè)的開發(fā)也變得愈發(fā)謹慎。同時，一些頭部城市的市場容量較大，供過于求，市場的需求變?nèi)�，影響了新的開發(fā)信心。

從七大區(qū)域的分布情況上看，華東區(qū)新開數(shù)量15個，體量80.83萬㎡；華南區(qū)新開數(shù)量7個，體量43.55萬㎡；華中區(qū)新開數(shù)量3個，體量14.5萬㎡；華北新開數(shù)量8個，體量83.5萬㎡；西南新開數(shù)量8個，體量50.17萬㎡；西北新開數(shù)量1個，體量6萬㎡；東北新開數(shù)量2個，體量5萬㎡。

雖然各個區(qū)域的差距并不明顯，但還是看得出來經(jīng)濟水平更高的地區(qū)，對商業(yè)的吸引力更足。華東區(qū)有“江浙滬”，華南依靠廣深以及粵港澳大灣區(qū)也是招商引資的重地，西南有全國最具商業(yè)活力城市之一的成都，華北則有首都北京坐鎮(zhèn)。

從各個區(qū)間的體量分布上看，規(guī)模在2-5萬m²(含2萬m²，不含5萬m²)的項目數(shù)量最多，達24個，占比超一半至55%；規(guī)模在5-10萬m²(含5萬m²，不含10萬m²)的項目有12個，占比約27%；規(guī)模在10-15萬m²(含10萬m²，不含15萬m²)的項目有5個，占比約11%；規(guī)模在15萬m²以上(含15萬m²)的項目有3個，占比均7%。

看得出來，一季度新入市的商業(yè)偏向更小的體量。體量越小，開發(fā)成本越低，這符合當下企業(yè)生存的主旋律。與此同時，小體量占比偏高反映出了一個趨勢，即存量改造的勢頭在增強。

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市場存量大，改造風流行

存量商業(yè)“改造風”的盛行，有一定的原因。

其一，商業(yè)地產(chǎn)存量時代，購物中心之間的競爭可能變得激烈，為了吸引消費者，提升競爭力，購物中心改造升級的趨勢愈發(fā)明顯。比如，北京、上海等城市的購物中心可能需要不斷創(chuàng)新來保持吸引力。

其二，消費者需求的變化。當下消費者更注重體驗、個性化和社交屬性，傳統(tǒng)的購物模式可能無法滿足他們的需求。因此，購物中心需要增加體驗式業(yè)態(tài)，如餐飲、娛樂、親子活動等，或者引入更多數(shù)字化元素，提升購物便利性和互動性，進而提升資產(chǎn)價值。

其三，政策的支持。不少地區(qū)的政府鼓勵舊改，提供補貼或優(yōu)惠政策，推動商業(yè)地產(chǎn)的升級。比如北京對商場改造最高補助500萬元，重點支持智慧化、商文旅融合項目；長沙、上海等城市通過“提振消費十大行動”推動存量項目轉(zhuǎn)型等等。

而從一季度新開商業(yè)項目的情況上看，44個新開商業(yè)項目中，存量改造的就有12個，還不包括廣州從化金滙城、宿州泗縣萬像奧萊·大有界兩個城市更新項目。當然，上海天山的巴黎春天、拉薩的神力時代廣場兩大內(nèi)部升級改造項目也未在統(tǒng)計中。

顯然，對一些經(jīng)營不善的購物中心而言，升級改造不失為一種新的突圍之路。如融創(chuàng)在廣西崇左的輕資產(chǎn)商業(yè)崇左融創(chuàng)ins park，前身是萬象匯項目，改造后將商業(yè)零售與文化文旅地方特色相結(jié)合，引入了100+品牌，其中60%的品牌首次進入崇左。

又如由永旺國際商城購物中心改造而來的北京超極合生匯，16萬㎡的京北商業(yè)“巨無霸”開業(yè)了三天，就實現(xiàn)銷售額超4500萬元，客流超74萬人次，也帶動東區(qū)銷售環(huán)比提升了35%。這個項目改造后，定位國際化潮奢時尚地標，引入了潮牌旗艦店、精致餐飲、戶外運動、戶外社交、生態(tài)友好、兒童主題等超300家品牌，如西西弗書店、賽百味、好利來、周六福、千葉、安踏、JACK&JONES等等，為消費者帶來更多元的體驗。

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文旅、二次元等模式創(chuàng)新出圈

迫于激烈的市場競爭以及消費者需求的變化，商業(yè)項目在積極尋求一些創(chuàng)新內(nèi)容，以提升自我的市場競爭力。

從一季度新開的商業(yè)項目上看，電競、二次元、文旅等創(chuàng)新業(yè)態(tài)的商業(yè)越來越多，是大眾化商場外吸引流量的重要路徑。

2021年開業(yè)的重慶復悅薈重新升級改造后，充分融入了二次元元素，以“S95超次元中心”的新身份亮相。商場以二次元文化為基調(diào)進行了硬件和軟件的改造，如項目接駁的B1層地鐵通道打造成“次元隧道”，商場內(nèi)部裝飾布滿了二次元畫面，打造了漫展空間、宅舞練習室、COSER大賞墻、次元衛(wèi)生間/更衣室、妝造間等空間等等。

同樣寄望二次元商業(yè)“改命”的還有上海巴黎春天悅匯天山，定位上海二次元新地標，推出原創(chuàng)IP形象“貓娘”與“獣太”，采用當下二次元圈層內(nèi)熱門的“獸人”形象，融合萌系與潮酷風格，拉近與年輕人的距離。

在文旅方面，揚州首個沉浸式文化主題商業(yè)體——揚州印象館，成為往來游客抵達揚州后了解這座城市的第一窗口。一樓定位“現(xiàn)代化揚州”，集合了星巴克、肯德基、樂樂茶、文化書房等品牌；二樓定位“市井之揚州”，采用曲徑通幽的設(shè)計手法，以中式裝潢重現(xiàn)揚州傳統(tǒng)集市的模樣，匯聚了眾多餐飲和文創(chuàng)商戶；三樓定位“溫暖之揚州”，提供了諸多的游樂場所和親子空間，包括江蘇最大的室內(nèi)萌寵樂園。

36萬㎡的邯鄲道，承載著厚重的邯鄲道歷史文化街區(qū)，北區(qū)秉持“以現(xiàn)代詮釋傳統(tǒng)”的創(chuàng)新理念，巧妙借鑒冀南傳統(tǒng)民居院落布局，精心構(gòu)筑起融合戰(zhàn)漢風格的室內(nèi)購物中心、縱橫街巷、開闊廣場、巍峨?yún)才_、蜿蜒連廊以及古樸四合院等元素的大型建筑群，盡顯古今交融之美。南區(qū)則嚴格遵循“修舊如舊”原則，匠心營造明清式建筑風格的歷史風貌特色街區(qū)，讓古老的韻味原汁原味地得以留存。

附：2025年第一季度全國新開商業(yè)項目統(tǒng)計表