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撰文/吳小婉

隨著疫情暫緩，全國經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇，消費(fèi)回暖，商場逐漸迎來開業(yè)熱潮。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年前三季度全國新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量為273個(gè)(不含專業(yè)市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬方)，同比去年上漲65%。新增商業(yè)建筑面積約2550.25萬方，同比去年上漲87%，增量約萬1183.73方；平均單體建筑面積約9.3萬方。

其中，上半年全國新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量為147個(gè)（不含專業(yè)市場、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬方）。同比去年上漲133%，新增商業(yè)建筑面積1319.42萬方，同比去年上漲199%，平均單體建筑面積約9萬方。

前三季度及上半年開業(yè)數(shù)量都有所上漲

2020年受疫情影響，大部分商業(yè)項(xiàng)目延期開業(yè)，出現(xiàn)開業(yè)量急速降低的情況，2021年疫情暫緩，開業(yè)量有所上升，據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年前三季度以及上半年新開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目分別達(dá)到273個(gè)和147個(gè)，同比去年分別上漲65%和133%。

從近五年開業(yè)數(shù)量及同比變化上看，前三季度和上半年呈現(xiàn)的開業(yè)趨勢大體一致。其中，從前三季度的開業(yè)分布表中也可看出，近五年中，2018年迎來開業(yè)峰值達(dá)到333個(gè)，此后兩年均有所下滑，2020年受疫情影響，創(chuàng)下近五年新低，僅有165個(gè)項(xiàng)目開業(yè)。

從同比增減角度看，前三季度開業(yè)數(shù)同比上漲65%，上半年上漲133%。2017年至2019年開業(yè)數(shù)變動(dòng)幅度較小，2020年下降明顯，2021年均有所回升。

聯(lián)商網(wǎng)高級顧問團(tuán)成員汪中玉表示，在目前的商業(yè)市場中，商業(yè)建筑創(chuàng)新、空間場景創(chuàng)新和內(nèi)容創(chuàng)新，迭代更新越來越快，創(chuàng)新裂變速度越來越快。而隨著2021年疫情的暫緩，商場開業(yè)數(shù)量的回升也間接顯示了開發(fā)商仍然看好市場的接受力。

華東地區(qū)開業(yè)領(lǐng)跑，北部地區(qū)開業(yè)低迷

結(jié)合近年各地區(qū)開業(yè)數(shù)量，各區(qū)開業(yè)項(xiàng)目集中度排序變化不大，華東地區(qū)開業(yè)數(shù)量依舊領(lǐng)跑，占據(jù)半壁江山，華南和西南以及華中地區(qū)開業(yè)數(shù)量接近，北部地區(qū)開業(yè)低迷，東北僅有5個(gè)項(xiàng)目開業(yè)。

具體來看，華東區(qū)開業(yè)項(xiàng)目達(dá)126個(gè)，占比超半數(shù)。其中，江蘇、浙江以及上海分別以31個(gè)、28個(gè)以及20個(gè)占據(jù)前三，山東、安徽市場持續(xù)活躍，分別有17個(gè)和13個(gè)項(xiàng)目入市。福建僅有8個(gè)項(xiàng)目開出，但廈門集美世茂廣場的開業(yè)吸引了不少關(guān)注。

華南地區(qū)，僅廣州就有43個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，海南受免稅政策利好影響，助推商業(yè)加速，迎來海口觀瀾湖免稅城和海口海控全球精品免稅城的開業(yè)。

西南市場的開業(yè)量主要依托于四川和重慶，此外，貴州和云南也有項(xiàng)目入市，印力、萬達(dá)、龍湖等大牌運(yùn)營商均有作品面世。

相較之下，西北，華北和東北的開業(yè)量稍顯遜色。

5-15萬方規(guī)模占據(jù)主導(dǎo)

新開商業(yè)項(xiàng)目中，規(guī)模在10至15萬方（含5萬方，不含10萬方）數(shù)量最多，達(dá)到86個(gè)，占比32%；5至10萬方（含10萬方，不含15萬方）達(dá)到84個(gè)，占比約31%；2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）有68個(gè)，占比約24%；15萬方以上（含15萬方）35個(gè)，占比約13%。

中小體量依舊受到開發(fā)商的青睞，但不乏超大體量項(xiàng)目的開業(yè)。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，前三季度，20萬㎡及以上的超大體量項(xiàng)目有10個(gè)，寧波萬象城體量達(dá)到28.6萬㎡，成為開業(yè)項(xiàng)目體量之最，濟(jì)南融創(chuàng)文旅城擁有26萬㎡。25萬方體量的印力匯德隆杭州奧體印象城以及20萬方的南京建鄴吾悅廣場也不容忽視。

一二線城市成爭奪主戰(zhàn)場

從統(tǒng)計(jì)的城市活躍度來看，在榜單中，開業(yè)量達(dá)到5個(gè)以上的城市均為一線和二線城市。這表明，經(jīng)濟(jì)、商業(yè)發(fā)達(dá)以及交通環(huán)境理想的城市仍然是商業(yè)爭奪的主戰(zhàn)場。

聯(lián)商網(wǎng)高級顧問團(tuán)成員汪中玉也曾表示，中國地域及經(jīng)濟(jì)二元化決定中國的商業(yè)發(fā)展有巨大潛力和廣闊成長空間。在深度上，以北上廣深為代表的一線城市和以成都、重慶等為代表的二線城市，是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高地，在人口、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)力和消費(fèi)意識上具有較強(qiáng)的領(lǐng)先優(yōu)勢，可以向深度創(chuàng)新挖掘，充分整合國際國內(nèi)資源，打造城市級標(biāo)桿商業(yè)。

前灘太古里、寧波阪急百貨、重慶光環(huán)購物公園、武漢恒隆廣場、印力匯德隆杭州奧體印象城等商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)，充分體現(xiàn)了一二線城市的魅力。

在廣度上，商業(yè)可以下沉到全國縣級城市，在開業(yè)總量上看，三四線城市總量也并不比一線、新一線少，例如山東泰安、菏澤，安徽六安，湖南衡陽等城市都有不少項(xiàng)目開業(yè)。

沉浸式場景打造成趨勢

在創(chuàng)新浪潮下，購物中心正逐漸向娛樂、體驗(yàn)和場景化進(jìn)階。這些購物中心從場景出發(fā)，塑造消費(fèi)者感官體驗(yàn)以及心理認(rèn)同感，打造多元沉浸式場景和空間，提升客流量。

重慶光環(huán)購物中心作為香港置地旗下“光環(huán) The Ring” 系列的首個(gè)落地項(xiàng)目，提出打造“城市自然共同體”的項(xiàng)目定位，以大尺度室內(nèi)植物園的融入體現(xiàn)城市生活與自然之美的結(jié)合，力圖為兩江居民提供高質(zhì)購物和消費(fèi)服務(wù)，打造一個(gè)集國際輕奢、都會(huì)潮流、親子家庭、環(huán)球佳肴、百變社交于一體的重慶北中高端商業(yè)綜合體。

面對顏值即正義的Z世代，以“時(shí)光引擎”為紐帶的設(shè)計(jì)創(chuàng)意，以及國內(nèi)首個(gè)室內(nèi)水街——秦淮水街主題街的打造，是南京建鄴吾悅廣場祭出的首張“吸睛王牌”，讓其迅速成為南京新的打卡地標(biāo)。

此外，例如上海北外灘來福士的城市集市，寧波萬象城的“甬城之星”摩天輪、屋頂花園，在成都印象城首發(fā)的印力創(chuàng)意內(nèi)容平臺“印唰廠”等都打造了獨(dú)特的沉浸式場景體驗(yàn)。

外資項(xiàng)目大舉入華

海外巨頭相繼進(jìn)入中國市場，在開業(yè)的榜單中我們也看到了日本運(yùn)營商的身影。

由日本三井不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營的Lalaport啦啦寶都4月28日在上海開業(yè)，啦啦寶都是三井不動(dòng)產(chǎn)在日本全國開展的區(qū)域性購物中心，以時(shí)尚為主，聚焦了美食和娛樂等業(yè)態(tài)。

項(xiàng)目極為重視體驗(yàn)性，充實(shí)購物以外的娛樂設(shè)施。啦啦寶都上海金橋也延續(xù)了三井的時(shí)尚和體驗(yàn)性商業(yè)理念，商場擁有豐富的以高達(dá)立像為代表的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)。這也是三井不動(dòng)產(chǎn)首次進(jìn)入中國市場。

此外，寧波阪急的開業(yè)也引發(fā)了不少關(guān)注，寧波阪急是日本阪急阪神在海外直接投資并運(yùn)營的第一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)建筑面積11.6萬方，引入了超360家品牌，其中一線奢侈品達(dá)40余家、首店品牌達(dá)150余家、特色餐飲近80家。

隨著國內(nèi)購物中心總量漸趨飽和，加之日本運(yùn)營商的入駐，雖給中國市場帶來了新鮮和活力，但優(yōu)質(zhì)購物中心若無法滿足租戶及消費(fèi)者需求，最終也是無疾而終，因此，購物中心開發(fā)及運(yùn)營應(yīng)更注重質(zhì)量，切忌重量不重質(zhì)而盲目開發(fā)。

潮玩概念“大行其道”

在城市更新與消費(fèi)升級趨勢下，商業(yè)與潮流文化、藝術(shù)等元素融合加深，商場不僅承擔(dān)購物功能，還是潮流與社交場所的延展。

如今，以Z世代人群為代表的新消費(fèi)圈層已經(jīng)登上舞臺，他們已經(jīng)從單一的購物活動(dòng)走向更廣泛的社會(huì)生活，對潮玩文化、美食體驗(yàn)、娛樂社交等多元消費(fèi)樂此不疲，而傳統(tǒng)聚焦家庭消費(fèi)的單一商業(yè)形態(tài)已經(jīng)難以適應(yīng)Z世代消費(fèi)趨勢。

作為融創(chuàng)文旅集團(tuán)首進(jìn)杭城的商業(yè)項(xiàng)目，杭州ins park定位“杭城潮場首店”，創(chuàng)新地實(shí)現(xiàn)“商業(yè)+潮流文化”的有機(jī)融合。在8萬方的空間里以潮流文化為主題線索，聚集了當(dāng)代潮玩文化、美食體驗(yàn)、娛樂社交等多業(yè)態(tài)需求，演繹跨界Z世代生活圖景，讓在杭州中奔波的新青年擁有屬于自己的奇趣之地。

上海主場ESP購物中心是國內(nèi)首個(gè)電競文化體驗(yàn)中心，聚焦電競、二次元文化、新文創(chuàng)、以及跨界零售的線下年輕人潮玩聚集地。旨在打造弘揚(yáng)電競“拼搏、奮斗、團(tuán)隊(duì)精神、凝聚力”的正能量精神傳播的線下陣地，結(jié)合動(dòng)漫、影視、VR等新體驗(yàn)式玩法，主力吸引Z世代年輕人及青年社群到該線下能量場社交聚會(huì)、休閑娛樂、互動(dòng)分享。

成都王府井Discovery購物中心定位于年輕群體的細(xì)分客層，直面95-00后的新生代群體，旨在打造成都Z世代生活方式風(fēng)向標(biāo)。項(xiàng)目匯集潮鞋服飾、個(gè)性穿搭、愛美體驗(yàn)、電玩競技等多功能于一體，公司致力于將其打造為創(chuàng)新概念的綜合性街區(qū)購物中心。