出品/聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)

撰文/陳寧輝

頭圖/TERRY

一個(gè)詞形容2021年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)，必須是「熱烈」。從年初的重慶光環(huán)亮相，到年末的大洋晶典·天安千樹(shù)被頻繁刷屏，市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)熱烈，消費(fèi)者情緒反應(yīng)熱烈。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年全國(guó)新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量510個(gè)(含存量改造物業(yè)；不含專業(yè)市場(chǎng)、家居建材商場(chǎng)、純商業(yè)街區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)方)，同比上漲約36%。新增商業(yè)建筑面積4568.66萬(wàn)方，同比去年增量1292.34萬(wàn)方；平均單體建筑面積約9萬(wàn)方。剔除24個(gè)存量改造物業(yè)外，全年全新入市的商業(yè)項(xiàng)目486個(gè)。

此次統(tǒng)計(jì)不含諸如廈門將軍祠MIX生活街、上海恒基·旭輝天地等體量2萬(wàn)方以下及萬(wàn)達(dá)延安紅街、寧波老外灘、湖州安吉清華園、招商蛇口南昌東湖意庫(kù)等街區(qū)式商業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)等項(xiàng)目。

此外，年末多地疫情頻發(fā)，不少項(xiàng)目因疫情暫緩開(kāi)業(yè)，比如原定于12月25日開(kāi)業(yè)的西安靜安薈生活?yuàn)W特萊斯等等。

聯(lián)商網(wǎng)高級(jí)顧問(wèn)團(tuán)成員汪中玉表示，在目前的商業(yè)市場(chǎng)中，商業(yè)建筑創(chuàng)新、空間場(chǎng)景創(chuàng)新和內(nèi)容創(chuàng)新，迭代更新越來(lái)越快，創(chuàng)新裂變速度越來(lái)越快。而隨著2021年疫情的暫緩，商場(chǎng)開(kāi)業(yè)數(shù)量的回升也間接顯示了開(kāi)發(fā)商仍然看好市場(chǎng)的接受力。

總體情況分析

一、同比上漲約36%

從聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)的近五年（2017年至2021年）全年開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目情況上看，無(wú)論是新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量還是體量上，2021年較2020年均有大幅度提升。

具體數(shù)據(jù)上看，近五年在2018年迎來(lái)了峰值至533個(gè)；2016年、2019年及2020年分別同比下滑，且在2020年降幅最大至28%；2017年、2018年和2021年三年同比上漲，且2021年漲幅最大，達(dá)到了36%左右。

整體上看，2021年的開(kāi)業(yè)數(shù)量維持在近五年的基本水平，2020年因疫情嚴(yán)重影響，大量項(xiàng)目因施工受阻或疫情防控需求而暫緩開(kāi)業(yè)，一定程度上也讓2021年供應(yīng)市場(chǎng)得到一定的釋放，因此同比得到大幅度提升。

二、華東占比近50%，廣東領(lǐng)跑省份榜

從區(qū)域上看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、消費(fèi)力大的華東地區(qū)一如既往的強(qiáng)勢(shì)，全年以251個(gè)開(kāi)業(yè)量領(lǐng)跑七大區(qū)域，占比高達(dá)超49%，接近一半。且華東2021年的開(kāi)業(yè)量不僅遠(yuǎn)超去年的156個(gè)，更是近三年的新高。

華南與西南分別以85個(gè)和74個(gè)與華東占據(jù)前三位置，華中則以53個(gè)開(kāi)業(yè)量緊隨其后。華北、西北和東北分別開(kāi)出了26個(gè)、15個(gè)和6個(gè)。

具體到各個(gè)省市（包括北京、上海、天津、重慶四大直轄市）上看，前三依舊是廣東、江蘇、浙江三大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，但與去年相比，位次有所變化，廣東反超江蘇領(lǐng)跑，江蘇與浙江緊隨其后。同樣表現(xiàn)不俗的省份還有山東、四川、湖北、湖南、福建、江西，開(kāi)業(yè)量均超過(guò)了20個(gè)，且山東更是達(dá)到35個(gè)。

三、新一線城市與下沉市場(chǎng)并舉

從城市分布情況上看，仍然維持了近三年“新一線成熟、下沉市場(chǎng)活躍”的格局，尤其是以新一線活躍度最高現(xiàn)象最明顯。

統(tǒng)計(jì)的城市活躍TOP10榜中，上海重回榜首，更是以44個(gè)開(kāi)業(yè)量遙遙領(lǐng)先；重慶以24個(gè)開(kāi)業(yè)量位列第二，去年僅開(kāi)業(yè)9個(gè)；杭州以17個(gè)開(kāi)業(yè)量位列第三；南京16個(gè)第四，去年榜首的成都居第五，但開(kāi)業(yè)量也達(dá)到了15個(gè)。其他如深圳、寧波、蘇州、武漢、長(zhǎng)沙等城市均入榜。

整體上看，相對(duì)一線城市相對(duì)飽和與同質(zhì)化問(wèn)題，以及三四線城市消費(fèi)層級(jí)相對(duì)有限的情況相比，新一線城市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增速快、人口遷入大、交通更加完善，營(yíng)商環(huán)境優(yōu)越，活躍程度高。一方面，從TOP10榜看出，10個(gè)上榜的城市中，除上海和深圳外，其余均為新一線城市，占比80 %。

另一方面，根據(jù)《第一財(cái)經(jīng)周刊》發(fā)布的2021年中國(guó)城市分級(jí)排名榜單（不包含港澳臺(tái)）進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)：

15個(gè)新一線城市開(kāi)業(yè)總數(shù)量高達(dá)163個(gè)，占總開(kāi)業(yè)數(shù)量比約32％，比2020年高出3個(gè)百分點(diǎn)；

四大一線城市北上廣深均有項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，為73個(gè)，占總開(kāi)業(yè)數(shù)量比約14％；

30個(gè)二線城市除大連、哈爾濱、蘭州、太原外均有商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，數(shù)量104個(gè)，占總開(kāi)業(yè)數(shù)量比約20％，與2020年相比下滑3個(gè)百分點(diǎn)；

三線及以下城市開(kāi)業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目170個(gè)，占總開(kāi)業(yè)數(shù)量比約34％，同比2020年下滑2個(gè)百分點(diǎn)。

聯(lián)商網(wǎng)高級(jí)顧問(wèn)團(tuán)成員汪中玉也曾表示，中國(guó)地域及經(jīng)濟(jì)二元化決定中國(guó)的商業(yè)發(fā)展有巨大潛力和廣闊成長(zhǎng)空間。在深度上，以北上廣深為代表的一線城市和以成都、重慶等為代表的新一線城市，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高地，在人口、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)力和消費(fèi)意識(shí)上具有較強(qiáng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，可以向深度創(chuàng)新挖掘，充分整合國(guó)際國(guó)內(nèi)資源，打造城市級(jí)標(biāo)桿商業(yè)。

四、商業(yè)體量以5-10萬(wàn)方為主

體量上看，與行業(yè)整體趨勢(shì)一致，符合當(dāng)下投運(yùn)購(gòu)物中心的理想規(guī)模，同時(shí)在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、商業(yè)起步早和成熟的城市，城市市級(jí)商業(yè)發(fā)展相對(duì)完善，開(kāi)始逐步朝區(qū)域、社區(qū)型購(gòu)物中心發(fā)展。

結(jié)果顯示，規(guī)模在5至10萬(wàn)方（含5萬(wàn)方，不含10萬(wàn)方）數(shù)量最多，具體占比約33％； 10至15萬(wàn)方（含10萬(wàn)方，不含15萬(wàn)方）占比約31％；2至5萬(wàn)方（含2萬(wàn)方，不含5萬(wàn)方）占比約24％；15萬(wàn)方以上（含15萬(wàn)方）占比約12％。

超20萬(wàn)方的巨型購(gòu)物中心有上海久光中心、寧波萬(wàn)象城、印力匯德隆杭州奧體印象城、溫州印象城MEGA、南京建鄴吾悅廣場(chǎng)、菏澤佳和城、長(zhǎng)沙薈聚購(gòu)物中心、十堰環(huán)球港、深圳龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、深圳龍華壹方城、昆明海樂(lè)世界購(gòu)物中心等19個(gè)項(xiàng)目。

五、12月供應(yīng)最高峰

從開(kāi)業(yè)時(shí)間上看，整體數(shù)據(jù)分析后得知，幾個(gè)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)依舊是開(kāi)業(yè)高峰期，典型的是年底12月、“金九銀十”都是集中放量的時(shí)期，很大原因是這幾個(gè)時(shí)間點(diǎn)是重要節(jié)假日期，如國(guó)慶、元旦。

具體來(lái)看，12月最多，達(dá)到一年峰值為136個(gè)，是近三年新高；其次是9月份，新開(kāi)了83個(gè)項(xiàng)目；一月份得益于元旦檔和即將臨近的春節(jié)也有不少項(xiàng)目開(kāi)業(yè)；其他6月、10月也迎來(lái)了供應(yīng)小高峰；春節(jié)周期的二、三月份開(kāi)業(yè)量最少，也是常態(tài)。

從區(qū)域及省市分布、企業(yè)、體量、開(kāi)業(yè)時(shí)間等基本面角度分析2021年供應(yīng)市場(chǎng)的開(kāi)業(yè)情況后，下面從這些數(shù)據(jù)中總結(jié)和分析下行業(yè)整體的發(fā)展趨勢(shì)及背后邏輯。

行業(yè)現(xiàn)象及未來(lái)方向研究

一、全國(guó)性開(kāi)發(fā)企業(yè)恒強(qiáng)，TOP10門檻提升

頭部全國(guó)性開(kāi)發(fā)企業(yè)繼續(xù)加碼擴(kuò)張步伐，在大環(huán)境不確定因素增加及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的前提下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)實(shí)力考驗(yàn)加劇，頭部企業(yè)的行業(yè)指向性作用更為凸顯。

從2021年新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目的企業(yè)供應(yīng)量情況上看，企業(yè)貢獻(xiàn)量前列的均為全國(guó)性連鎖開(kāi)發(fā)企業(yè)。在開(kāi)業(yè)量≥2個(gè)的前49家企業(yè)中，就合力貢獻(xiàn)了299個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占總開(kāi)業(yè)數(shù)量比超58%�？梢�(jiàn)，團(tuán)隊(duì)、經(jīng)驗(yàn)、資金力都比較雄厚的全國(guó)性開(kāi)發(fā)企業(yè)將越戰(zhàn)越勇，未來(lái)仍然是供應(yīng)市場(chǎng)的主力軍。

同時(shí)，在TOP10的排行中，相比2020的6個(gè)開(kāi)業(yè)量，今年門檻提升至9個(gè)：分別是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、新城控股、寶龍商業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)科集團(tuán)、印力集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、世紀(jì)金源、保利商業(yè)。

萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)中的實(shí)力毋庸置疑，近些年來(lái)一直都領(lǐng)跑企業(yè)榜，也是目前國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)數(shù)量最多的企業(yè)。2021年萬(wàn)達(dá)新開(kāi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目高達(dá)52個(gè)，還未包括其首條紅色文旅項(xiàng)目延安紅街，也是自2019年以來(lái)單年開(kāi)業(yè)量最多的。同時(shí)，按照聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心此前統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2022年萬(wàn)達(dá)全國(guó)計(jì)劃開(kāi)業(yè)項(xiàng)目也達(dá)到了39個(gè)。

新城控股近年來(lái)一直保持著快節(jié)奏發(fā)展，新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)居企業(yè)榜次席，其打造的“吾悅廣場(chǎng)”是企業(yè)旗艦商業(yè)產(chǎn)品，2021年吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)28個(gè)。一直精耕一個(gè)產(chǎn)品的精神，值得學(xué)習(xí)，尤其在下沉市場(chǎng)中，吾悅廣場(chǎng)已然是一個(gè)商業(yè)名片，今年新開(kāi)的南京建鄴吾悅廣場(chǎng)也因?qū)ⅰ扒鼗春印卑徇M(jìn)商場(chǎng)而頻頻被打卡。

“國(guó)內(nèi)商管第一股”寶龍商業(yè)持續(xù)彰顯了其強(qiáng)大的品牌實(shí)力和行業(yè)影響力，2021年在運(yùn)營(yíng)上不僅實(shí)現(xiàn)了兩大原創(chuàng)IP聯(lián)動(dòng)升級(jí)的突破，在供應(yīng)市場(chǎng)上也得到了新的發(fā)展，直觀體現(xiàn)在2021年實(shí)現(xiàn)了對(duì)粵港澳大灣區(qū)“零”的突破，相繼完成了珠海寶龍廣場(chǎng)的大灣區(qū)商業(yè)首秀和惠州榮燦寶龍廣場(chǎng)的大灣區(qū)輕資產(chǎn)首秀。2021年，在涵蓋公司旗下寶龍星匯運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目后，新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到了22個(gè)（表格中的19個(gè)不包括廈門將軍祠MIX生活街、寧波老外灘、湖州安吉清華園）。

分拆獨(dú)立上市后，華潤(rùn)萬(wàn)象生活更加游刃有余，在萬(wàn)象城、萬(wàn)象匯、萬(wàn)象天地三條成熟產(chǎn)品線的“護(hù)航”下，2021年全年新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目高達(dá)14個(gè)，且實(shí)現(xiàn)了對(duì)多個(gè)城市的首進(jìn)突破，比如貴州首個(gè)華潤(rùn)商業(yè)產(chǎn)品貴陽(yáng)萬(wàn)象匯等等。

萬(wàn)科和印力自聯(lián)手以來(lái)可謂強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，除了積極拓展雙方合力運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目外，也依舊保持了雙方的獨(dú)有商業(yè)產(chǎn)品，并積極擴(kuò)張，2021年萬(wàn)科和印力分別新開(kāi)了13個(gè)和11個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。以印力為例，2021年除印象匯外，其余三天產(chǎn)品線均有項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，且繼上海南翔印象城MEGA外，全國(guó)第二座印象城MEGA也在溫州得以亮相。

其他諸如龍湖集團(tuán)、世紀(jì)金源、保利商業(yè)、愛(ài)琴海集團(tuán)、天虹數(shù)科商業(yè)等企業(yè)均有不俗表現(xiàn)。

二、注重產(chǎn)品細(xì)分策略，新產(chǎn)品首秀加速

在各大企業(yè)規(guī)�；瘮U(kuò)張的同時(shí)，也在加速產(chǎn)品線的迭代和擴(kuò)容。以往那種復(fù)制化的策略已經(jīng)逐漸弱化，而更精細(xì)的產(chǎn)品細(xì)分或在不確定的市場(chǎng)環(huán)境中占有一定競(jìng)爭(zhēng)力，其目的同樣指向企業(yè)的擴(kuò)張和市占率的提升。

香港置地內(nèi)地的首個(gè)光環(huán)系產(chǎn)品于4月23日在重慶開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)雙日（4.23-4.24）就以3183.6萬(wàn)元的銷售業(yè)績(jī)和57.05萬(wàn)人次的客流成績(jī)奏響，并憑借其令人印象深刻的空間創(chuàng)新、城市地標(biāo)級(jí)的藝術(shù)家裝置、業(yè)態(tài)完整度極高的品牌組合，一舉成為2021年的現(xiàn)象級(jí)商業(yè)。以致于后期業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)營(yíng)銷推廣都以重慶光環(huán)為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)開(kāi)展。

同樣在2021年迎來(lái)全新商業(yè)產(chǎn)品首秀的還有光大安石，12月31日，其首個(gè)Art Park大融城在上海長(zhǎng)寧虹橋中心開(kāi)業(yè)。據(jù)悉開(kāi)業(yè)四天銷售額超2820萬(wàn)元、客流超30萬(wàn)人次。以“品質(zhì)點(diǎn)亮生活”的理念打造一座將藝術(shù)、品質(zhì)與商業(yè)有機(jī)兼容的綜合體。其重點(diǎn)打造的概念菜市集品牌“融美·市集”、精致美食街區(qū)“融·食薈”、KOL BOX達(dá)人光盒以及ART PARK CAMP快樂(lè)時(shí)光主題空間四大品質(zhì)主題自營(yíng)空間將時(shí)尚前沿的生活方式帶入虹橋臨空商圈，為西上海客群帶來(lái)體驗(yàn)式消費(fèi)新驚喜。

融創(chuàng)商業(yè)精準(zhǔn)潮流消費(fèi)趨勢(shì)的全新商業(yè)產(chǎn)品線ins park全國(guó)首個(gè)項(xiàng)目在杭州開(kāi)業(yè)。杭州ins park通過(guò)破解Z世代圈層消費(fèi)興趣痛點(diǎn)，聚焦潮玩文化生態(tài)產(chǎn)業(yè)，蹚出了一條新路�！安辉O(shè)限 潮出界”潮文化以及“杭城潮場(chǎng)首店”定位，8萬(wàn)方Block+街區(qū)空間創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)“商業(yè)+潮流文化”有機(jī)融合，使得杭州ins park不僅成為城北場(chǎng)景化潮玩商業(yè)新地標(biāo)，也為杭城帶來(lái)了全新的商業(yè)模式。

6月12日，萬(wàn)達(dá)首個(gè)紅色主題旅游項(xiàng)目延安紅街開(kāi)業(yè)。延安紅街由紅色主題街區(qū)、窯洞主題度假酒店群和延安唯一內(nèi)湖——延湖共同組成，項(xiàng)目以延安城的中央大街為原型，采用廣場(chǎng)、街樓、牌坊、院落等豐富的建筑形態(tài)加以規(guī)劃，整體采用延安革命時(shí)期建筑風(fēng)格，是新一代紅色主題旅游項(xiàng)目。項(xiàng)目一經(jīng)推出，引起頻繁打卡。

此外，海倫堡商業(yè)的全新商業(yè)產(chǎn)品海樂(lè)世界也在昆明開(kāi)業(yè)，大悅城控股旗下的大悅春風(fēng)里雖然2020年就在北京完成首秀，但2021年也迎來(lái)了蘇州和北京豐臺(tái)兩個(gè)項(xiàng)目的亮相。

除了開(kāi)拓全新的產(chǎn)品線外，對(duì)產(chǎn)品線的升級(jí)也是2021年一大趨勢(shì)。典型如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其首個(gè)四代項(xiàng)目在深圳龍崗亮相。除了品牌保持品質(zhì)外，第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在場(chǎng)景制造上煞費(fèi)苦心，龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)64米長(zhǎng)的飛天扶梯、2500平米的夢(mèng)幻天幕、直徑7米的巨型天穹等炫酷高科技場(chǎng)景和萌寵、室內(nèi)馬術(shù)館等全新體驗(yàn)業(yè)態(tài)吸引大量消費(fèi)者打卡、體驗(yàn)。

據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官方數(shù)據(jù)顯示，深圳龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)自9月17日開(kāi)業(yè)以來(lái)，開(kāi)業(yè)前5日總客流超過(guò)100萬(wàn)人次，總銷售額達(dá)1.1億元。

此外，2021年，不少企業(yè)完成了城市甚至區(qū)域的商業(yè)首秀。上文提到的重慶光環(huán)，不僅是香港置地在重慶的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，也是整個(gè)大西南地區(qū)的商業(yè)首秀；香港置地同樣在2021年完成了對(duì)杭州的商業(yè)首秀，前灣友時(shí)光在杭州蕭山開(kāi)業(yè)；華潤(rùn)萬(wàn)象生活2021年分別突破了貴陽(yáng)、南京、南昌等多個(gè)城市；贛州南康愛(ài)琴海購(gòu)物公園同樣是城市首秀……

三、商管獨(dú)立上市，輕資產(chǎn)賽道擴(kuò)容

近年來(lái)，分拆商辦物業(yè)上市、布局商管賽道的玩家越來(lái)越多。自寶龍商業(yè)2019年開(kāi)啟商管上市開(kāi)始，華潤(rùn)萬(wàn)象生活也從華潤(rùn)置地剝離出來(lái)上市，主營(yíng)萬(wàn)象城、萬(wàn)象匯、萬(wàn)象天地三條產(chǎn)品。2021年，中駿商管獨(dú)立上市，成為第三個(gè)上市的商管公司，上市后明顯的是擴(kuò)張?zhí)崴佟?/p>

在今年的企業(yè)貢獻(xiàn)榜中，中駿商管再次提升名次，全年新開(kāi)四個(gè)中駿世界城項(xiàng)目均在12月單月完成，且河南平頂山、江蘇張家港、江蘇泰州、廣東河源均以近100%滿鋪開(kāi)業(yè)的出色成績(jī)引起行業(yè)廣泛關(guān)注。而2022年中駿商管的擬開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量將擴(kuò)大至7個(gè)。據(jù)報(bào)道，截至目前，中駿商管旗下中駿世界城已布局全國(guó)33個(gè)城市，在建及開(kāi)業(yè)項(xiàng)目39個(gè)。

除了上述已經(jīng)完成上市的企業(yè)外，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也在2021年成立了珠海商管公司，計(jì)劃將在2022年上市；瑞安新天地以及花樣年、彩生活均有計(jì)劃分拆商管業(yè)務(wù)的計(jì)劃。

對(duì)企業(yè)而言，商業(yè)管理能產(chǎn)生更為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，后期運(yùn)營(yíng)可控，且擁有增長(zhǎng)空間較大、行業(yè)集中度較低等優(yōu)勢(shì)，更重要的是獨(dú)立上市后能有助于企業(yè)的規(guī)�；瘮U(kuò)張，尤其是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的可發(fā)展性更強(qiáng)。

企業(yè)榜中世紀(jì)金源就是典型的代表，主要以輕資產(chǎn)輸出管理擴(kuò)大品牌市占率，且收效明顯。同樣的還有萬(wàn)達(dá)、恒太商業(yè)等企業(yè)。2021年印力上海在輕資產(chǎn)賽道上也有不俗表現(xiàn)，其運(yùn)營(yíng)的AI PLAZA西岸鳳巢也是年度重點(diǎn)項(xiàng)目之一。

根據(jù)華安證券預(yù)測(cè)，到2033年，我國(guó)商管運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)在管總面積有望達(dá)到9.83億平方米，對(duì)應(yīng)總收入約2781億元。不過(guò)，伴隨著房企不斷轉(zhuǎn)型，商管輕資產(chǎn)賽道逐漸白熱化。

四、外資加碼，電商入局

在本土企業(yè)強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)容的趨勢(shì)下，2021年外資企業(yè)同樣加碼了中國(guó)市場(chǎng)。比如日本H2O Retailing的中國(guó)內(nèi)地的首個(gè)阪急百貨——寧波阪急，博楓資產(chǎn)管理公司中國(guó)業(yè)務(wù)代表Brookfield博楓地產(chǎn)開(kāi)出的上海博薈廣場(chǎng)One East，RDM集團(tuán)的上海佛羅倫薩小鎮(zhèn)二期、重慶佛羅倫薩小鎮(zhèn)一期、成都佛羅倫薩小鎮(zhèn)二期，馬來(lái)西亞IOI產(chǎn)業(yè)集團(tuán)國(guó)內(nèi)首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目廈門iOi MALL，三井不動(dòng)產(chǎn)的兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目LaLaport上海金橋和LaLa station上海蓮花路等等。

三井不動(dòng)產(chǎn)在中國(guó)的首家啦啦寶都Lalaport在上海金橋開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目帶來(lái)的18米高達(dá)立像、中國(guó)大陸第二家高達(dá)基地官方旗艦實(shí)體店以及高達(dá)基地快閃店、高達(dá)模型等全方位的“高達(dá)體驗(yàn)”為中國(guó)商業(yè)帶來(lái)了極大的“新鮮感”，也因此引發(fā)了消費(fèi)者追捧熱潮。

同時(shí)，2021年電商巨頭繼續(xù)加碼線下購(gòu)物中心，繼阿里巴巴此前在杭州開(kāi)出的項(xiàng)目后，唯品會(huì)和京東在2021年均開(kāi)出了購(gòu)物中心項(xiàng)目。唯品會(huì)奧萊項(xiàng)目繼2020年首店在合肥開(kāi)業(yè)后，2021年全國(guó)第二家門店在南京江寧開(kāi)出，同時(shí)唯品會(huì)也與佳源集團(tuán)合作開(kāi)出合肥佳源唯品會(huì)項(xiàng)目。

京東于2021年9月30日在西安開(kāi)出了首個(gè)購(gòu)物中心。據(jù)悉，西安京東MALL設(shè)有11大主題場(chǎng)景體驗(yàn)區(qū)和29大產(chǎn)品互動(dòng)體驗(yàn)區(qū)。包括美容沙龍、音頻體驗(yàn)、無(wú)人機(jī)體驗(yàn)、按摩養(yǎng)生等區(qū)域，讓消費(fèi)者能夠體驗(yàn)多元化場(chǎng)景空間，更直觀地與店內(nèi)產(chǎn)品進(jìn)行互動(dòng)。經(jīng)營(yíng)面積達(dá)4.2萬(wàn)㎡，涵蓋蘋(píng)果、華為、英特爾、美的、海爾、格力、奧克斯、飛利浦、海信、康佳、創(chuàng)維、TCL、長(zhǎng)虹、SONY、松下、戴森在內(nèi)的150多個(gè)知名電器、3C品牌，約20萬(wàn)件可售商品。

而京東MALL的第二家門店也已經(jīng)選定南京卓悅匯，將以科技加持“知識(shí)新消費(fèi)”的商業(yè)模式，共同打造全場(chǎng)景沉浸式的新潮消費(fèi)體驗(yàn)。

五、城市更新偏向理性創(chuàng)新

城市建設(shè)高速發(fā)展時(shí)代，城市更新已然是社會(huì)熱點(diǎn)話題，其核心內(nèi)容的存量改造亦備受關(guān)注。

具化到商業(yè)地產(chǎn)，歷經(jīng)多年的增量發(fā)展后，目前市場(chǎng)已積累了不少存量資產(chǎn)，需要一些“資深玩家”，促其新生。從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)上看，2021年存量改造的商業(yè)項(xiàng)目（包括超市和百貨轉(zhuǎn)型、更名重開(kāi)、調(diào)整升級(jí)等模式）高達(dá)24個(gè)，且以2-10萬(wàn)方的中小體量為主。

同時(shí)，隨著中國(guó)城市化進(jìn)入到 “精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”的時(shí)代，城市更新作為一個(gè)持續(xù)備受關(guān)注的話題，業(yè)已經(jīng)從最初的“建筑更新”，發(fā)展成為“人、產(chǎn)、城”高度融合的“理性更新”。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，對(duì)存量商業(yè)的改造更新，不能簡(jiǎn)單看作是區(qū)域的商業(yè)活化，更是一種對(duì)城市文化的傳承和弘揚(yáng)。除了“換裝”，更關(guān)鍵的是實(shí)現(xiàn)“共生”的有機(jī)更新。

誠(chéng)然，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)依舊處于快速發(fā)展時(shí)代，隨著新物業(yè)的增多，市場(chǎng)存量愈發(fā)飽和后，企業(yè)如何面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？市場(chǎng)又將涌現(xiàn)那些新的業(yè)態(tài)和機(jī)會(huì)？依舊看點(diǎn)多多，不妨靜觀其變。

附：2021年全國(guó)新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表