來源/觀點指數(shù) 

撰文/馮彩云

期內(nèi)，五一假期的消費熱潮給市場帶來很大的提振作用，這背后有報復(fù)性消費、相關(guān)部門各類消費促進舉措的共同作用。

樣本企業(yè)假期前也推動大量新項目入市，在打響知名度和吸納新消費會員的同時，收獲消費和客流的雙向增長。

新項目獲取上，期內(nèi)樣本企業(yè)更加注重優(yōu)質(zhì)輕資產(chǎn)項目的獲取，華潤萬象生活期內(nèi)通過合作的方式獲得上海、深圳等一線城市核心區(qū)位項目的運營權(quán)。與此同時，大宗交易市場也迎來了零售商業(yè)項目的成交，均被不動產(chǎn)投資機構(gòu)拿下。

樣本項目方面，新店引入的品牌中首店、限時店等占據(jù)較大比重，其中限時店因限定概念對消費者有較強的吸引力。此外，樣本項目還注重和五一、520等節(jié)日活動結(jié)合，進行營銷。

大批量項目集中入市，五一銷售、客流雙增長

報告期內(nèi)恰逢五一假期，全國零售商業(yè)市場迎來了大批量項目供應(yīng)。據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，全國共33個城市有新項目開業(yè)，總計開業(yè)47個項目，新增入市體量348萬平方米。

其中，重慶、佛山、杭州及蘇州有3個以上項目開業(yè)。一線城市方面，深圳有2個項目開出，其余的三個城市則各有1個項目入市。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

值得注意的是，期內(nèi)入市項目的種類覆蓋較廣，除購物中心之外，還有社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)以及奧萊，項目類型較為豐富，如龍湖集團的樂山恒邦龍湖星悅薈、百聯(lián)股份的青島百聯(lián)奧特萊斯廣場等。

樣本企業(yè)方面，據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，17家樣本企業(yè)有新項目開業(yè)，為市場貢獻了22個項目，總供應(yīng)體量215萬平方米，占全國開業(yè)項目數(shù)量和體量的46.8%和61.8%。

其中，以新城控股、珠海萬達商管和龍湖集團為代表的3家企業(yè)有不止1個項目開業(yè)，其余的14家企業(yè)均僅有1個項目入市。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

具體來看，除華潤萬象生活、龍湖集團這類商業(yè)規(guī)模較大，保持穩(wěn)定入市節(jié)奏的企業(yè)外，瑞安新天地這類項目打造周期較長的企業(yè)也迎來了新項目。期內(nèi)開業(yè)的上海蟠龍?zhí)斓卣w規(guī)劃超50萬平方米，商業(yè)建筑面積7.5萬平方米，歷經(jīng)四年建設(shè)完成，為開放式街區(qū)的商業(yè)形態(tài)。

作為瑞安在上海的第7個項目，瑞安新天地Urban retreat城市微度假概念下的第一個項目，上海蟠龍?zhí)斓啬壳叭腭v了140家品牌，包括近20家上海首店、超過60家區(qū)域首店，其中包括全國首店及特別概念店。

武商集團走出湖北的首個項目武商Mall南昌，也依然延續(xù)了武漢武商的高端定位，引入包括La Prairie、HELENA RU-BINSTEIN、Tom Ford等國際高化在內(nèi)的26大重奢名品。但該項目能否適應(yīng)南昌市場，在高端商業(yè)領(lǐng)域站穩(wěn)腳跟，還待時間考驗。

五一作為春節(jié)后的第二個大型節(jié)假日，被寄予了較大的消費期許。而在重大節(jié)假日前后推動新項目入市，也是運營商采取的常見運營策略，背后主要是出于打響知名度和吸納消費會員的需求。

從核心一二線城市消費市場來看，五一期間9個核心一二線城市的消費數(shù)據(jù)表現(xiàn)突出，重點商圈客流量、銷售額增長明顯，重點監(jiān)測的零售企業(yè)亦是如此。不僅相較2022年同期增長，同比2019年疫情前也同樣實現(xiàn)提升。

來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

樣本企業(yè)上，從愛琴海集團、中駿商管等披露的數(shù)據(jù)來看，期內(nèi)的五一節(jié)假日為零售商業(yè)項目帶來了大量的客流，客流和銷售同比雙增長成為普遍現(xiàn)象。如中駿商管的旗下項目五一期間的銷售額和客流量均實現(xiàn)提升，分別提升50%和72%。

來源：企業(yè)官微，觀點指數(shù)整理

觀點指數(shù)認(rèn)為，五一消費熱潮的背后，不僅是報復(fù)性消費的結(jié)果，也離不開地方政府和商戶等各方的共同努力。

如上海舉辦第四屆“五五購物節(jié)”，打響12個標(biāo)桿活動IP，全市有超過1000個活動。而深圳 五一假期也開展了新一輪促消費活動，發(fā)放總金額超6000萬元的消費券。以上舉措在刺激消費市場活力的方面，起到了一定程度的積極作用。

企業(yè)重視優(yōu)質(zhì)輕資產(chǎn)獲取，大宗交易市場活躍度上升

期內(nèi)，以華潤萬象生活、碧桂園文商旅為代表的樣本企業(yè)，在輕資產(chǎn)市場上均有所斬獲。其中，前者獲取的項目較為優(yōu)質(zhì)，均位于上海、深圳等一線城市，主要通過與私募基金和不動產(chǎn)資管機構(gòu)合作獲取，如位于深圳福田CBD核心商圈的深圳平安金融中心。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，華潤萬象生活目前在深圳已運營7座購物中心，在上海已運營5座購物中心，在管項目達9個。觀點指數(shù)認(rèn)為，未來通過類似方式，其有望持續(xù)增加在以上城市的項目規(guī)模。

來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

碧桂園文商旅在報告期內(nèi)也繼續(xù)有新項目增加，這對其輕資產(chǎn)規(guī)模增長起到較大作用。值得注意的是，企業(yè)獲取的大部分項目均位于三四線城市，未來的租金收益空間可能有限。觀點指數(shù)認(rèn)為，這與其較為欠缺一二線城市核心地段商業(yè)項目運營經(jīng)驗有關(guān)，未來需要積累更多不同類型項目的運營經(jīng)驗。

資本市場方面，珠海萬達商管第三次提交的招股書在期內(nèi)失效，能否順利上市的不確定性再次增加。

觀點指數(shù)認(rèn)為，這與珠海萬達商管當(dāng)下面臨較大債務(wù)壓力有關(guān)，其面臨境內(nèi)外債務(wù)集中到期的問題，正和境內(nèi)的銀行進行談判，試圖延長一些項目貸款的到期時間。

此外，也與目前的市場大環(huán)境有一定關(guān)聯(lián)。由于商管、物管的市場下行，上市難以獲得資本市場認(rèn)可并得到高估值，而今年港交所對于地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)上市的態(tài)度也比較謹(jǐn)慎，成功上市并不容易。

報告期內(nèi)，觀點指數(shù)統(tǒng)計到公開市場上的零售商業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的大宗交易有2宗，分別為GIC收購華潤置地旗下北京萬象城項目70%股權(quán)，以及基匯資本收購廣州佛羅倫薩小鎮(zhèn)項目。前者底層資產(chǎn)為購物中心，后者則為奧萊小鎮(zhèn)。

觀點指數(shù)認(rèn)為，GIC收購華潤置地旗下北京萬象城項目股權(quán)，是華潤置地減少成本投入，提升資金利用效率的一種舉措。與此同時，GIC也能獲得國內(nèi)的優(yōu)質(zhì)購物中心資產(chǎn)股權(quán)，未來能通過分紅或者退出獲取收益。

更進一步而言，華潤出售項目股權(quán)或許也有資管方面的考慮，目前消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的放開，給商業(yè)地產(chǎn)的退出提供了新路徑。未來，華潤置地旗下的較多商業(yè)資產(chǎn)有望實現(xiàn)價值提升和退出。

而房地產(chǎn)私募基金管理公司基匯資本收購廣州佛羅倫薩小鎮(zhèn)，則是通過旗下管理基金及有限合伙企業(yè)的共同投資完成。資料顯示，基匯資本在亞太地區(qū)（包括中國內(nèi)地和香港）擁有超過18年的商業(yè)、工業(yè)、住宅和零售物業(yè)的投資和物業(yè)改造經(jīng)驗，管理資產(chǎn)金額達357億美元。

據(jù)觀點指數(shù)了解，基匯資本收購該項目，出于對中國的奢侈品市場的看好，該項目主營奢侈品奧特萊斯，總可出租面積達62200平方米，基匯將通過資產(chǎn)優(yōu)化方式提升競爭力。

樣本項目青睞限時店，節(jié)日式營銷熱度不減

樣本項目方面，期內(nèi)觀點指數(shù)觀察下的樣本項目期內(nèi)有新店開業(yè)，其中不乏首店、限時店等具有代表性的店鋪，此外還有部分重裝開業(yè)的店鋪。

來源：公開資料、項目官微，觀點指數(shù)整理

其中，限時店占比相較上個報告期有所上升，這與五一節(jié)假日有關(guān)，和工作日相比節(jié)假日有更多的出行客流，帶來更多的展示機會和成交量。

據(jù)觀點指數(shù)觀察，高端零售品牌開出的限時店數(shù)量較多。如深圳萬象天地開業(yè)的高端生活方式品牌melt season全國首家主題限時店「帷幕」，北京三里屯太古里開業(yè)的GEM DIOR高級珠寶及腕表系列限時精品店等。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

觀點指數(shù)認(rèn)為，限時店一般會以限定、新品發(fā)布、個性化定制為賣點，對于消費品牌尤其是辨識度較高、以高收入客群為目標(biāo)的奢侈品牌而言，較大程度上能通過引流直接產(chǎn)生進階銷售，提升消費者的消費頻率，此外對于品牌產(chǎn)品和形象推廣也能起到一定作用。

此外，五一是全年的重要節(jié)假日，也成為高端商業(yè)項目舉辦活動的重要節(jié)點。期內(nèi)，上海恒隆廣場開啟“GAME OF WONDER”歡樂慶典活動，時間為4月22日至5月3日，以創(chuàng)意游戲裝置等豐富消費者體驗，此外還有知名品牌呈獻獨家、首發(fā)及限量臻品等。

期內(nèi)的520，也成為大眾造節(jié)的代表，零售商業(yè)項目積極發(fā)力。據(jù)觀點指數(shù)觀察，以上的部分限時店圍繞520主題，如成都遠洋太古里的蒂芙尼520限時體驗空間、北京SKP的DE BEERS 520限時精品店等，迎來一波營銷潮。