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撰文/方湖

第一、上半年宏觀經(jīng)濟層面：經(jīng)濟持續(xù)恢復，遭遇多個痛點。

1、后疫情經(jīng)濟持續(xù)恢復，但總體增長勢頭較為低迷，投資、消費、凈出口三駕馬車動力不足。

據(jù)雪球財經(jīng)報道，國內(nèi)1季度GDP增速超預期回升，2023年1季度GDP正增長4.5%，預期增長4%，較2022年4季度增速回升1.6%，在去年同期高基數(shù)的情況下表現(xiàn)好于預期，其中第三產(chǎn)業(yè)同比增長5.4%，增速較快，顯示服務業(yè)開年明顯回升，而工業(yè)生產(chǎn)整體修復較慢。

2、中產(chǎn)階層下墜，中國進入M型社會。

擁有房產(chǎn)為主的所謂中產(chǎn)階層，在房地產(chǎn)調(diào)控和房價快速下行之下，成為最為失意的人群。本來中產(chǎn)們引以為豪的資產(chǎn)價值，迅速貶值，在房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)大公司就業(yè)的高級白領甚至金領失業(yè)下崗后，房貸無法償還導致資不抵債，一夜之間淪為無產(chǎn)階層。

富裕階層和低收入階層作為兩端，中產(chǎn)階層在房地產(chǎn)泡沫貶值和下崗大潮沖擊之下迅速下沉。

3、投資、房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等主流行業(yè)持續(xù)低迷，就業(yè)市場不樂觀，失業(yè)率仍然居高不下。

多方面綜合原因，不管是出口的國際市場或是國內(nèi)消費市場，企業(yè)市場面臨巨大考驗，房地產(chǎn)大力調(diào)控之下呈崩塌之勢，互聯(lián)網(wǎng)面臨挑戰(zhàn)和大裁員，制造業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級壓力。并且每年超過千萬大學生走上社會，就業(yè)率甚至不到20%，畢業(yè)意味著失業(yè)。據(jù)有關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年上半年的失業(yè)率超過20%。2023年6月15日上午，國新辦舉行新聞發(fā)布會，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉公開數(shù)據(jù)稱，青年人當中失業(yè)的總共600多萬，16-24歲勞動力調(diào)查失業(yè)率為20.8%。

4、消費預期仍然悲觀，消費動能不足。

一方面是，就業(yè)形勢面臨巨大壓力，很多企業(yè)裁員降薪，消費者收入大大降低；

另一方面，投資方面包括股市、房地產(chǎn)等方面均未產(chǎn)生回報，甚至被深深套牢其中。

再者就是經(jīng)濟恢復仍是長期而艱巨的任務，經(jīng)濟發(fā)展仍有較大不確定性，消費預期仍然偏悲觀。居民緊縮消費，加大儲蓄，防范未來之需，成為當前大家不約而同的選擇。

用通俗的話來講，就是老百姓口袋沒什么錢，企業(yè)日子過得很艱難，政府也沒什么錢，另外一方面富人有錢但是不出手、不投資，所以消費和投資基本沒有大的起色。受到中美摩擦和國際經(jīng)濟低靡影響，國際市場需求減弱并在逐步脫鉤，出口方面也受到較大影響。總體來說，國際市場的錢進不來，老百姓、企業(yè)、政府基本沒錢。這可能需要持續(xù)較長的一段時間，就看宏觀經(jīng)濟政策和貨幣政策刺激對市場能起多大作用。

第二、上半年商業(yè)方面：商業(yè)供給減速，兩端大中間下沉。

1、購物中心開店勢頭放緩。

據(jù)統(tǒng)計，2023年全國擬開業(yè)購物中心達588個，體量約5201萬㎡，創(chuàng)下2018年以來擬開業(yè)量新低，僅最高峰的2021年擬開業(yè)的一半。

2、商業(yè)總體供給偏大且存在結構性矛盾。

中國商業(yè)總體是供大于求，并且存在區(qū)域結構性矛盾，大型城市供給量大競爭激烈，小城市商業(yè)形態(tài)較為粗放滯后跟不上需求。

商業(yè)存在較大核心問題，就是商業(yè)同質(zhì)化比較嚴重，多數(shù)是連鎖復制，千篇一律照本宣科，消費者逛起來沒有意思、也買不上東西。這種工業(yè)化邏輯制造出來的商業(yè)，正逐步被消費者拋棄。

3、奢侈品購物中心和奧萊市場，一高一低兩條線呈現(xiàn)上升趨勢。

在疫情三年中，奢侈品商業(yè)幾乎沒有受到影響，反而逆勢上揚。2022年超過200億商業(yè)體超過3家，均為奢侈品商業(yè)。同時奧特萊斯，這種比較小眾的商業(yè)形態(tài)，在疫情之后恢復勢頭迅猛逆勢增長，在2022年和剛剛過去的上半年均有較好表現(xiàn)。

2023 年伊始，奢侈品行業(yè)在中國市場布局的步伐已經(jīng)明顯提速，誰也不想錯過重新開放之后的紅利。法國奢侈品巨頭愛馬仕日前將南京德基店鋪進行了拓店后重啟，該品牌去年還首次進駐河南，在鄭州開設了首家門店。意大利奢侈品品牌 Versace 則在成都、杭州、深圳和南京四城一口氣連開五家全新精品店，分別位于成都 SKP、成都銀泰中心 in99、杭州湖濱銀泰 in77、深圳萬象城和南京德基廣場。

從開店情況來看，奢侈品商業(yè)加速布局，國內(nèi)兩大巨頭華潤萬象和SKP加快對下沉市場的落子布局，港資系新鴻基（IFC）、太古（太古里）、香港置地（中環(huán)、光環(huán)）、恒隆等也抓緊搶奪新一線市場。

目前，華潤萬象生活旗下主要有萬象城、萬象匯以及萬象天地三大產(chǎn)品線，截至2022年12月31日，華潤萬象生活旗下在營購物中心達86座。據(jù)統(tǒng)計，2023年華潤萬象生活擬開業(yè)的項目達12個。

4、購物中心空鋪量勢頭有所遏制，但零售業(yè)態(tài)仍不樂觀。

從商業(yè)體客流和銷售來說，1-2月份得到爆發(fā)，一方面是疫情結束，另一方面疊加農(nóng)歷春節(jié)。進入3-6月份，客流和銷售逐步調(diào)整到一個較為平淡的狀態(tài)，除了餐飲外其他業(yè)態(tài)恢復度大致相當于2019年6-7成。

據(jù)相關市場調(diào)研，除了壟斷型商業(yè)項目包括奢侈品商業(yè)和奧特萊斯，其他中間部分的購物中心，雖然經(jīng)歷半年的招商補充，多數(shù)還存在一定空鋪余量。一方面是邊角端頭鋪位，另一方面零售品牌掉鋪率高，但招商率不是很高。其中有個重要原因就是新進品牌提供的租金條件較原鋪位租金低很多，并且留給甲方的選項也不多。畢竟商場的客流、銷售基本穩(wěn)定在相對固定水平，周邊品牌銷售也有明顯天花板，測算出來總租金成本也不會太高。

5、品牌關店仍然在持續(xù)，除了餐飲業(yè)態(tài)其他行業(yè)開店意愿更加低迷。

經(jīng)過與多數(shù)品牌溝通，除了餐飲業(yè)態(tài)能夠基本穩(wěn)定在一個較好水平線上，零售、教培、體驗等多數(shù)除了短暫的1-2月份爆發(fā)外，基本又回到了較低的水平，很多按照原有租賃成本算的話甚至都在虧損邊緣上徘徊。

多數(shù)品牌2023年的開店策略是優(yōu)化現(xiàn)有店鋪為主，少開店、開好店，求精求穩(wěn)。所以度過1-2月份高峰之后，進入3-5月平淡期，基于對外市場預期品牌開始回歸本真思考，原本寄希望于今年恢復增長的也被打回現(xiàn)實，開始關店調(diào)整，包括虧損店鋪和部分在盈虧線上的店鋪。

第三、下半年商業(yè)展望：高端玩家下沉，商業(yè)創(chuàng)新走強。

1、下半年經(jīng)濟仍在谷底徘徊。

各項經(jīng)濟刺激政策和措施加碼，考慮政策對市場的延時效應，下半年經(jīng)濟大概率仍在谷底徘徊。

2、消費結構呈啞鈴型結構。

消費預期和消費能力沒有太大改善，剛需消費和奢侈消費兩端大、中間改善型消費下滑嚴重。

3、2023是奢侈品購物中心擴張的大年。

上半年，蘭州萬象城、武漢萬象城、南昌武商MALL開業(yè)，下半年預計開業(yè)的奢侈品購物中心有武漢SKP、杭州中心、南京國金中心等。

4、高端玩家加速布局收割新一線。

內(nèi)資兩大巨頭和港資系加大對新一線高端市場的收割，并通過豐富產(chǎn)品線從高端消費向中高端消費覆蓋。

5、奧萊呈上升趨勢。

高端下沉，奧萊崛起，中間部分商業(yè)生存艱難。非核心地段、中檔定位購物中心生存更加艱難。

6、存量資產(chǎn)整合仍是重要課題，輕資產(chǎn)合作被普遍接受但門檻提升。

消費總量相對穩(wěn)定，甚至略有下滑。在供給基本平衡基礎上，2023年仍然有580+家新開商業(yè)，那么就會有不少商業(yè)被擠出市場。

7、優(yōu)質(zhì)資源在向優(yōu)質(zhì)項目聚攏，強者更強。

品牌開店更加謹慎，守在盈虧線，優(yōu)中選優(yōu)。

8、業(yè)態(tài)內(nèi)容隨著消費需求不斷進化。

超市、健身等行業(yè)不再是必選項，不再是大而強，呈現(xiàn)小而精、小而美的形態(tài)發(fā)展。國際快時尚選項已經(jīng)越來越小，影響力也大大減弱。

9、傳統(tǒng)購物中心逐步被拋棄，購物中心創(chuàng)新步入新的階段。

在過度供給的商業(yè)行業(yè)，傳統(tǒng)的購物中心模式已經(jīng)寸步難行；商業(yè)門檻不斷提高，換個角度，換個活法，文旅商業(yè)、奧特萊斯、主題生活中心等多樣化商業(yè)創(chuàng)新，正在不同城市上演。大致有以下變化：

（1）定義城市微度假，商業(yè)設施休閑化；

（2）商業(yè)主題化，商業(yè)與自然生態(tài)融合創(chuàng)新；

（3）零售比重降低，更加注重精神化消費；

（4）更加注重品牌首進、內(nèi)容差異化和門店形象個性化。

結束語

上半年總體來說，經(jīng)歷開年短暫波峰之后，市場恢復遠不及預期，三月份之后一直延續(xù)頹勢，銷售和預期沒有什么波瀾和驚喜。結合人口出生創(chuàng)歷史新低情況，當前人口結構進入中老年化的矩形結構。同時，隨著中產(chǎn)階層的下沉，消費結構演變成M型結構。國內(nèi)高奢頂級寡頭和國際高奢巨頭，加大對國內(nèi)下沉市場布局和落子，正在改變當前市場格局，并且對中低端商業(yè)產(chǎn)生降維打擊。

在越來越內(nèi)卷的市場，消費者不斷被教化、普及，什么是好的商業(yè)、什么是好的服務，年輕消費者幾乎一眼就能判斷。商業(yè)正在經(jīng)受來自上下游乃至全方位的嚴峻市場考驗，供給過量、高端下沉、消費減弱、開店意愿降低，商業(yè)競爭格局在各項目力量博弈之下，正在快速演變。

逆水行舟不進則退，強競爭格局之下唯有商業(yè)創(chuàng)新才是突圍的法寶。