來源/大河財立方 

撰文/楊霄

“XXXL碼”鄭州國貿(mào)店要來了！近日，大河財立方記者從新田集團獲悉，該公司整合運籌兩年的新田360廣場國貿(mào)店（以下簡稱新國貿(mào)店）擬在今年年底入場。

據(jù)了解，新國貿(mào)店不僅包括前大商新瑪特鄭州國貿(mào)店，還吸納了前家樂福鄭州金水店等品牌閉店后遺留的“舊址”，規(guī)模將由此前的4萬平方米擴至15萬平方米。

此次新田系調(diào)整后，鄭州花園路商圈將正式切換至四強競技時代，新田與丹尼斯、萬達、正弘在同商圈新一輪較量中明確“誰是老大”。

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前租客大商、家樂福“遺跡”已清

新田系換“體格”重新入場

新田商業(yè)琢磨了多年的“XXXL碼”鄭州國貿(mào)店，動工啟動。

7日晚，在新田集團舉行的媒體溝通會上，該公司董事長田中飛、商業(yè)事業(yè)部執(zhí)行總裁梁杰等高管悉數(shù)亮相。發(fā)布會上公布的內(nèi)容，是新田商業(yè)已于7月1日開啟對鄭州國貿(mào)店北區(qū)（指原大商新瑪特鄭州國貿(mào)店）改造。

該項目所在物業(yè)面積7萬余平方米，預(yù)計施工周期為7個月。與此同時，該店招商加速同步，已簽約引進MUJI世界旗艦店、盒馬鮮生、奈爾寶家庭中心、NIKE RISE 1200等主力品牌，爭取在今年年底前后開業(yè)。

梁杰介紹，去年以來，新田集團一直在為籌備全新的國貿(mào)店做諸項準備。新店經(jīng)營規(guī)模總計約15萬平方米，所用物業(yè)均在鄭州國貿(mào)中心，該宗物業(yè)是新田集團在2005年自建自持。其中包括：既有新田商業(yè)旗下360廣場，原家樂福超市所用物業(yè)（現(xiàn)為1948主題街區(qū)、盒馬鮮生、蘇寧），原大商新瑪特鄭州國貿(mào)店所用物業(yè)，以及負二層停車區(qū)。以上個月盒馬鮮生進場開業(yè)為標志，該店籌備全面提速。

簡言之，新田系要收攏自家物業(yè)開大店了。

據(jù)了解，除了傳統(tǒng)硬件調(diào)改升級外，新國貿(mào)店的動線也重新規(guī)劃，南區(qū)、北區(qū)融為一體，以期用較大的空間提升品質(zhì)和消費愉悅感。后期還會通過品牌密度的調(diào)整提升空間體驗，讓消費者逛起來更舒適。

對于新國貿(mào)店的市場價值定位，田中飛表示：“緊跟時代潮流，緊跟消費升級，做河南城市級文化潮流商業(yè)，以差異化定位布局細分市場，以前瞻性眼光打造產(chǎn)品，跟得上甚至引領(lǐng)客戶需求。將品質(zhì)運營深入管理細節(jié)，使業(yè)態(tài)更具活力，消費者更具幸福感。”

他介紹，在運營策略上，新國貿(mào)店將與品牌方強化深度結(jié)合，加大自營比例，讓年輕業(yè)態(tài)更有活力。另在業(yè)態(tài)布局方面，該店以年輕人鐘愛的品牌旗艦店、性價比高的設(shè)計師潮店、潮流手辦、三坑文化、二次元、美妝等形成品牌聚集效應(yīng)；餐飲主打優(yōu)質(zhì)的榜單型、網(wǎng)紅店；體驗類有寵物友好體驗中心、沉浸式舞臺劇、劇本殺、小酒館等，注重社交體驗和微醺經(jīng)濟。而且，購物中心的每層都會布局與業(yè)態(tài)適配的輕餐，滿足客層實際需求。

新國貿(mào)店升級改造在即，圖為北區(qū)中庭一角，個別商家在收尾

02

“人財物”就位促成新國貿(mào)店重構(gòu)

新田提出三年“雙百工程”

多年前，眼見大商、家樂福兩個前“租客”經(jīng)營能力萎靡，“房東”新田系就已在為新國貿(mào)店繪藍圖了。

有消息人士告知大河財立方記者，在新田系看來，兩個一路退步的租客已影響了其所持商用物業(yè)的租金溢價。因而，2021年8月大商新瑪特鄭州國貿(mào)店摘牌、2022年9月家樂福鄭州金水店閉店，都是在為新國貿(mào)店“騰籠”。

不過，新田啟動重構(gòu)新國貿(mào)店，僅靠物業(yè)資源是遠遠不夠的，人、財、物三者不可缺一。

而過往三年，當新田系拿著藍圖真正動手去做時，卻遭遇了諸多波折。這其中，既有新田商業(yè)大規(guī)模新店外擴遭疫情阻礙，也有高管震動及資金鏈窘迫，還有它曾引以為傲收購的上海華僑城O’ mall項目“讓渡”給了華潤等等。

新田系怎么解決人才問題？

去年1月，前萬科和建業(yè)高管袁旭俊出任該公司商業(yè)事業(yè)部聯(lián)席董事長、梁杰出任商業(yè)事業(yè)部執(zhí)行總裁。以此標志著新田商業(yè)的操盤手完成“換血”。

再看物。零售業(yè)的“物”，多指品牌商合作資源及合作成本。這對新田系難度不大，一方面新國貿(mào)店擁有全自持物業(yè)，在自家一畝三分地上與品牌商談判合作籌碼，其戰(zhàn)略縱深無疑更從容；另一方面，新田系本就有自己的商業(yè)品牌運營公司，擁有相當數(shù)量品牌的全國或區(qū)域代理經(jīng)營權(quán)。前文提到，田中飛稱新國貿(mào)店將加大品牌自營比例，或就與此有關(guān)。

最后看財路，這是新田系3年來最大的“痛處”。

昔日，業(yè)界曾不斷傳聞它與各路金主推杯換盞，卻未有落靴。直至本次發(fā)布會，新田系對“尋找外援”有了一段書面介紹：“功夫不負有心人，今年上半年，市場環(huán)境穩(wěn)步向好。在鄭州國貿(mào)店項目改造的關(guān)鍵窗口期，新田商業(yè)成功引入戰(zhàn)投，厚積而薄發(fā)。”但這個入場的戰(zhàn)投是誰，新田方卻未公開。

另值得關(guān)注的是，新田系提出了2025年“雙百計劃”，即實際運營商場面積達100萬平方米、年銷售規(guī)模達到百億元。

如梁杰介紹，新田商業(yè)已開啟了輕資產(chǎn)商管運營輸出。與萬達相同的是，它不再輕易買地、租樓，幫“房東”開店賺傭金就好；與萬達不同的是，它要直插縣域市場。近年，該公司已開出了武陟店、新鄭店、沈丘店、鄧州店，已簽約的還有唐河縣、鞏義市等項目。

這，何嘗不是一項“聚財”計劃。

但未來，新田系在省內(nèi)縣域市場能耕作出何種業(yè)績，取決于它在商業(yè)運營能力的真功夫。同時，更需它加速解決旗下鄭州門店經(jīng)營現(xiàn)狀，重新擦亮招牌、提升市場信任度。

家樂福鄭州金水店閉店后，盒馬鮮生入駐新田360廣場國貿(mào)店補位

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新田系掀起大本營守衛(wèi)戰(zhàn)

花園路商圈正式進入四強賽周期

7月，正道集團中環(huán)店宣布撤場，新田系重構(gòu)新國貿(mào)店，兩個標志事件推動鄭州花園路商圈四強賽正式打響。

這場四強競技，也給人帶來更多遐想。

三年前，花園路商圈里還有建業(yè)、大商、家樂福、正道等。而今，同商圈內(nèi)有活力的選手僅剩新田、丹尼斯、正弘、萬達。

同商圈四強選手顯著的特征，首先是“大體格”選手的高強度對抗。4家商場在地鐵2號線兩個站點區(qū)間爭生意，其競爭烈度已超過二七商圈。其中，新田商業(yè)原國貿(mào)店經(jīng)營面積約4萬平方米、萬達坊約5萬平方米、丹尼斯花園店約4.2萬平方米，正弘城約17萬平方米。由此再看，于2010年由花園路商圈起家的新田商業(yè)，重構(gòu)新國貿(mào)店是它打響“大本營保衛(wèi)戰(zhàn)”的關(guān)鍵籌碼。

其二，四強商家有意放大競爭。二七商圈“大修”這些年，鄭州市的消費重心由單核變?yōu)槎嗪耍陀^來看，僅有花園路商圈的競爭主體數(shù)量及經(jīng)營體量可與二七商圈平分秋色。時下，削尖腦袋想擠進花園商圈的品牌商并不少，四強選手心照不宣，它們“折騰”得越是熱鬧、卷來的高質(zhì)量客流越多，也越容易影響品牌商的投資策略。如萬達，其在接手建業(yè)商業(yè)凱旋廣場店后全速補充了商場的空鋪缺口。

其三，品牌資源競爭拼的是“后臺”。當下，花園路商圈四強選手有三位是自持物業(yè)，非自持物業(yè)的選手僅剩萬達。從表層看，四強賽競逐的核心是市場定位、賣場差異化、品牌結(jié)構(gòu)、可消費內(nèi)容；但從深層次競爭看，它拼的是獲取優(yōu)勢品牌資源的效率與手段，以及當發(fā)生多方爭寵同一品牌的較量時，誰能給出更好的合作籌碼。顯然，“房東直租”或更具吸引力。

其四，河南實體零售業(yè)大幅切換至購物中心賽道。過往10年，國內(nèi)零售業(yè)都在為“購物中心能否取代百貨店”爭論不休。但從商業(yè)資本投資方向和市場實際變化看，購物中心在鄭州市場已占絕對多數(shù)。如當下在花園路商圈，四強之中有三個在經(jīng)營購物中心，僅丹尼斯仍在堅持百貨業(yè)態(tài)。

另需看到，花園路上商圈四強有能力影響省內(nèi)同業(yè)，且正在擊穿全省。如萬達、丹尼斯、新田已在省內(nèi)局部市場發(fā)生了正面交鋒。隨著三方進一步優(yōu)化在四線市場投資經(jīng)營策略，這種影響只會持續(xù)加深，5萬平方米購物中心或也將在省內(nèi)縣域市場出現(xiàn)復(fù)制。