銅鑼灣集團(tuán)執(zhí)行董事陳長(zhǎng)宗

　　聯(lián)商網(wǎng)12月8日訊：2009中國(guó)北方購(gòu)物中心國(guó)際論壇今天在沈陽(yáng)召開(kāi)。會(huì)上，銅鑼灣集團(tuán)執(zhí)行董事陳長(zhǎng)宗發(fā)表了題為“中國(guó)發(fā)展連鎖MALL的現(xiàn)實(shí)意義”的演講，具體輯錄如下：

　　大家好，今天我是上午最后一個(gè)演講嘉賓。今天應(yīng)該說(shuō)大家高朋滿座，尤其大家能夠堅(jiān)持到現(xiàn)在的話，就咱們都是沈陽(yáng)尤其我們?nèi)〈蠹叶际菒?ài)學(xué)習(xí)的。通過(guò)這次活動(dòng)給大家能夠?qū)ふ乙恍┥虣C(jī)。銅鑼灣董事長(zhǎng)組委會(huì)安排了他的演講，他最近在香港有一些事，就委托我來(lái)做這個(gè)演講。
   
　　我發(fā)言的題目是中國(guó)發(fā)展式連鎖MALL的現(xiàn)實(shí)意義。銅鑼灣做了很多年了。我們?cè)谏钲陂_(kāi)了第一家店，由這個(gè)地方我們都走向全國(guó)，現(xiàn)在基本上我們23個(gè)省，營(yíng)業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到了500來(lái)萬(wàn)平方米。通常我們是6萬(wàn)平方米以上，這個(gè)建筑面積。那么象武漢我們是有10來(lái)萬(wàn)平方米，11萬(wàn)多，在山西的太原我們是20來(lái)萬(wàn)平方米。剛才會(huì)長(zhǎng)講到今年年末陳董事長(zhǎng)花了6個(gè)月的時(shí)間，我們和北京的燕莎把他的招商全部干下來(lái)。現(xiàn)在開(kāi)始的這幾年，開(kāi)張的時(shí)候還是比較艱難，經(jīng)過(guò)2、3年的以后的運(yùn)營(yíng)和不斷的調(diào)整，到目前位置，走過(guò)這5年的時(shí)間，整個(gè)情況也比較好，到了星期天星期六也是比較人山人海。今天我們的主題就是通過(guò)香港的購(gòu)物中心來(lái)把他這種整個(gè)發(fā)展的歷程，看能不能對(duì)比，因?yàn)檫@個(gè)今天這個(gè)對(duì)比也是研究我們東北購(gòu)物中心，看能不能有一些借鑒的地方。
   
　　為什么我們要研究香港的購(gòu)物中心。香港他到目前為止，他首先是引導(dǎo)了一個(gè)亞洲，我們建了第一個(gè)購(gòu)物中心，最早是在香港建設(shè)。通過(guò)不斷的發(fā)展，不斷的創(chuàng)新，更過(guò)幾代以后，現(xiàn)在目前是全亞洲最先進(jìn)的。香港的購(gòu)物中心分為三個(gè)階段，第一個(gè)階段是從1966年到1977年。第二個(gè)階段是從1980年到1999年。第三個(gè)階段是2000年到現(xiàn)在。
   
　　代表就是比如說(shuō)馬可波羅、海洋啊，都是剛開(kāi)始的時(shí)候，第二個(gè)就是太湖，就是開(kāi)始提升了，香港的地鐵也開(kāi)始建設(shè)了，就象我們沈陽(yáng)地鐵開(kāi)始了。第三個(gè)階段就是更提升隨著交通、地下空間的不斷完善，從本身購(gòu)物中心里面的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，開(kāi)始逐步的提升，包括后面燈光提到了。
   
　　香港購(gòu)物中心的發(fā)展模式有以下幾個(gè)特點(diǎn)，他引導(dǎo)了一個(gè)潮流。大家看了這個(gè)圖，就是今天剛剛我們熊會(huì)長(zhǎng)提到的綜合體。國(guó)內(nèi)的綜合體現(xiàn)在就開(kāi)始了。通常有這么幾個(gè)組合，購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓啊。香港很小就把把購(gòu)物中心建設(shè)一個(gè)物業(yè)，一般都是綜合的。在地鐵的上蓋以上。
   
　　第三個(gè)特點(diǎn)香港的主要是社區(qū)型的這種購(gòu)物中心。應(yīng)該說(shuō)占到了整個(gè)香港的80%以上，他有一個(gè)顯著的特點(diǎn)是比較發(fā)達(dá)的，香港的地不是很大，基本上在每個(gè)這個(gè)社區(qū)都有自己的購(gòu)物中心，在美國(guó)購(gòu)物中心平均面積是11100平方米，在日本是14800平方米，在香港通常是5萬(wàn)平方米。比美國(guó)日本的購(gòu)物中心平均面積都要大。大家可以看一下這個(gè)數(shù)字。
   
　　第四個(gè)特點(diǎn)就是這個(gè)購(gòu)物中心都是在寫(xiě)字樓和銀行都比較集中的地方。代表性的比如說(shuō)有智利還有我們的橫龍廣場(chǎng)。
   
　　香港購(gòu)物中心的第五個(gè)特點(diǎn)就是，在每做一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，他軟性的這種投資，就是前期的市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)該說(shuō)達(dá)到了整個(gè)投資的10%。我們銅鑼灣也是如此，現(xiàn)在是50幾個(gè)廠，每做一個(gè)項(xiàng)目之前我們都要進(jìn)行一個(gè)研究。比如說(shuō)當(dāng)?shù)氐腉DP，現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)的3000到5000億的城市，有21個(gè)，還有比如說(shuō)象鄭州在今年已經(jīng)超過(guò)了1萬(wàn)個(gè)億的GDP。深圳現(xiàn)在今年有望達(dá)到9000億，廣州已經(jīng)達(dá)到了9000個(gè)億。上一萬(wàn)億的城市現(xiàn)在只有北京，即將達(dá)到的是上海。
   
　　還有就是地塊也非常關(guān)鍵。地塊的話，我們大家做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的都知道，位置位置還是位置。我們地塊和我們本身的交通有很大的關(guān)聯(lián)。這個(gè)舉例子說(shuō)，在廣州的天河城和鄭家廣場(chǎng)就里一條馬路。而天河城達(dá)到了1000塊錢(qián)一平方米，而鄭家才是他的1/2。因?yàn)閺V州的一號(hào)線就是聯(lián)通在天河城，后來(lái)隨著二線三線四線，他基本上就是一個(gè)集中的地方。我們選擇項(xiàng)目的時(shí)間要有預(yù)見(jiàn)性的隨著政府的規(guī)劃，還有我們自己的一個(gè)定位，要有一個(gè)非常清晰的思路。還有我們的開(kāi)發(fā)成本，還有我們的尤其大家在每個(gè)區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣。比如說(shuō)南方和北方不同，中部的又不同，每個(gè)省又有不同。當(dāng)?shù)氐挠兴约旱南M(fèi)習(xí)慣，我們要進(jìn)行一個(gè)調(diào)研，還有一個(gè)有預(yù)見(jiàn)性的這么一個(gè)分析，這樣我們才能得出，我們銅鑼灣在每定一個(gè)項(xiàng)目之前，我們主要做11個(gè)工作，我就取這么幾個(gè)例子出來(lái)，一定要做好前期的調(diào)研，這樣的才能找到市場(chǎng)的空白點(diǎn)，才能挖掘到我們這個(gè)項(xiàng)目到底能給當(dāng)?shù)氐睦习傩盏降啄軒?lái)什么？我們作為投資的回報(bào)期能多長(zhǎng)。
   
　　最近我聽(tīng)到很多聲音，沈陽(yáng)商業(yè)過(guò)剩了，需求過(guò)大，這是商務(wù)部有關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)親自說(shuō)的。我認(rèn)為今天通過(guò)我看到這么多精英在這里，而且我們的領(lǐng)導(dǎo)也很重視，我們的會(huì)長(zhǎng)都來(lái)了。這樣的活動(dòng)我們認(rèn)為非常有必要，我們靜下心來(lái)進(jìn)行探討、研究，我認(rèn)為沈陽(yáng)的商業(yè)還是大有希望。
   
　　香港購(gòu)物中心的第六個(gè)特點(diǎn)是2、8原則。在20分鐘以內(nèi)一定要做到80%的生意。就是我們這個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模和面積。不是我們自己想蓋一個(gè)多大的。一定要有一個(gè)非常清晰的定位。比如說(shuō)李總，為什么他這種模式在我們這里這么有發(fā)展，因?yàn)橐膊灰欢ㄒ浅８叩模笪覀儽本┑难嗌覀兙褪且灾袡n為主。除了自己經(jīng)營(yíng)的這一塊，我們基本上自己以中檔為主。不一定大就是好。我有一個(gè)朋友開(kāi)地下商業(yè)，我想可能哈爾濱也有朋友來(lái)了。地下商業(yè)是一個(gè)非常有潛力的，有一個(gè)時(shí)尚集團(tuán)在廣州把原來(lái)體育中心下層的這一塊，開(kāi)發(fā)一個(gè)20萬(wàn)平方米左右的地下商業(yè)出來(lái)。
   
　　第七個(gè)特點(diǎn)就是地鐵，就是地鐵走到什么地方，購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)就到什么地方。對(duì)沈陽(yáng)有這么一個(gè)借鑒，因?yàn)樯蜿?yáng)的地鐵現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始在建設(shè)了，可能地鐵給了我們購(gòu)物中心帶來(lái)很多的便利。
   
　　第八個(gè)就是地鐵一般走到什么地方，讓過(guò)路的這些行人，把人流留住，讓大家能夠在這里很自然的來(lái)到這里消費(fèi)，這一點(diǎn)香港做得非常好。他把換乘考慮得非常周到。
   
　　第九個(gè)基本上每一個(gè)購(gòu)物中心都是一個(gè)旅游點(diǎn)。因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)差不多到中午了，就不多耽誤大家的時(shí)間了。
   
　　歡迎大家以后有機(jī)會(huì)到我們銅鑼灣廣場(chǎng)，到我們銅鑼灣百貨多去走走看看，借此機(jī)會(huì)也祝大家身體健康，家庭幸福，也祝這次大會(huì)論壇取得圓滿的成功，謝謝！
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