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撰文/陳玲、張釔璟  

外界希望能夠從上市公司股東會中得到更多信息。

5月22日，新城控股召開2022年度股東大會，公司管理層和股東進行了一番交流。

一位股東轉(zhuǎn)述，曲德君和梁志誠離開后，他們的工作都由董事長王曉松接管。溝通發(fā)現(xiàn)，新城目前仍將確保公司平穩(wěn)過渡放在最重要的位置。

王曉松也給在場投資人一顆定心丸：“今年公司還是比較安全的。”

運營思路轉(zhuǎn)變

2022年，在住宅遇到下行壓力的同時，新城控股的商管業(yè)務(wù)還是實現(xiàn)了不錯增長：期內(nèi)物業(yè)出租及管理于期內(nèi)實現(xiàn)收入92.24 億元，同比增加 15.75%，占公司營業(yè)收入占比提升至8.08%；毛利達到67億元，占公司毛利約29.28%；毛利率為72.6%。

據(jù)悉，股東會上王曉松提及，從去年開始，公司內(nèi)部就強調(diào)深度運營，調(diào)整了以往商管團隊的一些打法，以前更多關(guān)注在財務(wù)指標(biāo)維度，現(xiàn)在可能更多關(guān)注品牌方運營和自身運營情況。

他分析，以前新城更多關(guān)注在品牌商鋪、確保商場客流，但久而久之發(fā)現(xiàn)，一些三四線商場會碰到瓶頸期，品牌方會覺得在這樣的城市，周邊的一些客群情況，能夠接受的最高租金可能就那樣。

“我們希望租金越高越好，品牌一些商戶可能會覺得租金高收益就降了，所以現(xiàn)在從以前只關(guān)注財務(wù)的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)為更多關(guān)注整個坪效和品牌方運營效率，甚至是會跟品牌方一起去溝通去交流，如何提升坪效。”

這是一個商場持有者向運營者思維的轉(zhuǎn)變。王曉松透露，現(xiàn)在新城有在采取租金加扣點的方式，現(xiàn)在有一些廣場，可能會等一個不錯的品牌方一兩個月，寧愿等把出租率略微降低，也希望能夠有一些更好的品牌能夠補充到位。

報告期內(nèi)，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入首次超百億為100.06億元（包含商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經(jīng)營及其他零星管理費收入），同比增長15.82%，占公司業(yè)績貢獻比重逐步提高。

期內(nèi)，新城控股新開業(yè)15座吾悅廣場，當(dāng)中包括南昌等11座重資產(chǎn)吾悅廣場。截至報告期末，公司在全國140個城市布局194座吾悅廣場（157座重資產(chǎn)，37座輕資產(chǎn)），已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達140座（126座重資產(chǎn)，14座輕資產(chǎn)），開業(yè)面積達1319.74萬平方米，出租率達95.13%。

在輕資產(chǎn)方面，2022年，14座管理輸出的吾悅廣場實現(xiàn)商業(yè)運營收入7億元，占商業(yè)運營總收入7%，較2021年占比提升三個百分點。

管理層介紹，2023年，新城控股計劃實現(xiàn)商業(yè)運營總收入110億元，計劃新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項目20座，計劃新開工90個子項目，新開工建筑面積742.73萬平方米，其中住宅項目286.07萬平方米，商業(yè)綜合體項目456.66萬平方米；計劃竣工211個子項目，預(yù)計竣工總建筑面積1958.69萬平方米，其中，住宅項目1125.63萬平方米，商業(yè)綜合體項目833.06萬平方米。

確保安全性

中小投資者更為關(guān)注新城的安全性。股東會上，王曉松表示今年公司比較安全，他稱去年為了極端保現(xiàn)金流，確實付出代價比較大，根據(jù)目前現(xiàn)金流情況，制定今年銷售指標(biāo)去化率是50%，壓力并不大。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，新城控股的有息負債712.70億元，公司合聯(lián)營權(quán)益有息負債降至60.62億元。在有息負債構(gòu)成中，38%為開發(fā)貸、25%為經(jīng)營性物業(yè)貸、16%為美元債、7%為中票和PPN、6%為商業(yè)CMBS、4%為信托、3%為境內(nèi)公司債、1%為尾款A(yù)BS。

據(jù)介紹，新城控股開發(fā)貸款約300億元，年報披露將近5000萬平米可銷售部分資源，能夠陸續(xù)替代這部分債務(wù)。另一部分是260億元左右基于吾悅廣場的抵押貸款，這部分貸款延續(xù)性比較不錯，現(xiàn)在用于抵押融資的吾悅廣場約80座，還有將近40座沒有用于融資抵押。

據(jù)悉，今年前四月，新城控股經(jīng)營性物業(yè)貸也有30多億元的增量。王曉松介紹，前四月信用債已經(jīng)還了一部分，今年公開市場還有90多億元，其中46億元是CMBS，所以基本上一半未來有機會把它拆包之后去拿經(jīng)營性物業(yè)貸。剩下不到50億元相比去年200多億元還是相對可控的。

“明年后年跟后面幾年的話，其實每年的公開市場還是四五十億，量比較小。對應(yīng)剩下的差不多沒有資產(chǎn)抵押100來個億的信用債，現(xiàn)在吾悅廣場還有40來座沒有融資，可以形成融資增量。”

地產(chǎn)發(fā)展機會

由于2022年銷售市場下行，新城控股銷售受到較大程度影響，全年錄得銷售金額1160.5億元，同比下降50.4%；銷售面積1191.5億元，同比下降49.4%；銷售均價9740元/平方米，同比下跌1.9%；實現(xiàn)銷售回款1329億元，全口徑資金回籠率達到115%。

今年1-4月，新城控股銷售仍未有太大好轉(zhuǎn)，累計合同銷售金額約286.67億元，比上年同期減少28.49%，累計銷售面積約331.93萬平方米，比上年同期下降19.20%。

穆迪預(yù)計，新城發(fā)展的合同銷售額將繼續(xù)落后于市場，在2023年同比下降15%，至1000億元人民幣左右。該公司合同銷售疲軟反映了該公司在過去12-18個月暫停土地補充和放緩建設(shè)以保持流動性。

鑒于底線城市的經(jīng)濟基本面較一線城市較弱，其對低線城市的高敞口也可能限制其從政府的需求側(cè)支持措施中復(fù)蘇的步伐。過去三年，二三線城市占該公司合同銷售額的55%以上。

即便如今商業(yè)運營有更大的發(fā)展空間，新城控股仍不會放棄住宅板塊。王曉松分析，未來可能存在三種機會：一是現(xiàn)金流健康后重新拿地，現(xiàn)在上海、蘇州、杭州搖號收益情況都會不錯，這種肯定100%股權(quán)來做，一旦有好的項目肯定是不會放過的。

不過他也提到，新城目前還是在緊運營的情況中，現(xiàn)在全力確保公司平穩(wěn)過渡，所以并不會拿資金搏一把，拿到權(quán)益類資金、REITS等增量資金或者銷售極度好轉(zhuǎn)后才會重啟拿地。

第二種是小股操盤，原因是不少地塊屬于平臺公司，但是真正開工的好像體量并不大，他們通常有訴求是能夠入股，合作會更加順暢，這個可能是未來主要方向。

第三種是純輕資產(chǎn)，這并不是新城主要發(fā)力方向，因為是純輕資產(chǎn)的項目盈利水平并沒有那么高，競爭激烈最后變成價格競爭，到最后大家都不賺錢。

“當(dāng)然我們現(xiàn)在也做，我們這段時間做輕資產(chǎn)唯一的目的，不靠這個盈利，而是靠這個來穩(wěn)住團隊，所以可能未來就是結(jié)合這三個類別的一些項目管理的項目去做一些支撐。”