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撰文/潘玲宣   

今年4月下旬，曾有消息稱合生珠江系平臺大合并。

彼時信息顯示，合生北京總部平臺除去裁員的人員之外全部合并廣州總部，合生華北區(qū)域直接合并珠江北京公司。

同時，合生創(chuàng)展總部平臺新成立了一個獨立的資管公司，主要核心班子成員以合生與珠江系統(tǒng)的老員工為主。

近期又有公開信息指出，珠江投資經(jīng)營班子發(fā)生調(diào)整。

據(jù)稱，珠江投資原大生產(chǎn)板塊包括成本、營銷、設計研發(fā)和工程四個中心，將與合生對應部門合并，打包成立資管公司，資管公司歸屬于合生創(chuàng)展。

據(jù)媒體報道，在這份名為《關(guān)于集團經(jīng)營班子成員工作分工及職務任免的通知》中，原集團總裁王晞、副總裁吳鏑、助理總裁黃潔、助理總裁兼人力資源及行政管理中心總經(jīng)理錢一偉不再擔任集團內(nèi)職務，“調(diào)兄弟集團另行任用”。

此外，珠江投資重設聯(lián)席總裁，由董事會秘書、中臺總經(jīng)理鄭晨光兼任；增設副董事長職務，由新面孔杜鵬擔任；董事會增設副董事長職務，珠江投資創(chuàng)始人朱孟依胞兄之子朱梓陽首次進入董事會。

調(diào)整后，最新董事會成員共五人，即董事長朱偉航、副董事長杜鵬、董事會秘書鄭晨光，以及董事張軍洲、朱梓陽。

在稍顯復雜的調(diào)整之后，脫胎于珠江與合生的一張資管版圖逐漸清晰。

幕后臺前

1993年以來，珠江投資以城市更新為起點，將業(yè)務板塊擴展至能源與基礎設施、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、住宅、教育、醫(yī)療、文化、科技、金融等。

截至2022年末，珠江投資集團總資產(chǎn)超3600億元，開發(fā)項目160余個，其中包括113個住宅項目，23個城市綜合體，25個星級酒店。在珠江投資的土地儲備中，90%位于北上廣深一線城市。

城更起家，稍顯漫長的開發(fā)周期及資金投入，造成資金回籠慢等問題，開源和節(jié)流是企業(yè)不可不解決的問題。而在持續(xù)低迷的市場環(huán)境之下，依靠自身緩解經(jīng)營流動無疑遇到阻力。

觀點新媒體此前報道顯示，作為珠江投資的關(guān)聯(lián)方珠江人壽，一直以來存在資金往來。除了關(guān)聯(lián)方借款或預付款外，珠江人壽還通過合伙企業(yè)間接投向珠江投資系。

但2021年3月，珠江人壽也因項目子公司融資借款超過監(jiān)管比例規(guī)定、保險資金違規(guī)用于繳納項目競拍保證金，以及關(guān)聯(lián)方長期占用保險資金受到銀保監(jiān)會的行政處罰，因此珠江人壽向關(guān)聯(lián)方輸血的通道開始部分受阻。

另一方面，早在2021年，合生創(chuàng)展董事局主席朱桔榕向羅臻毓遞出橄欖枝時，有意將不動產(chǎn)投資業(yè)務從商業(yè)板塊中分拆出來，這一系列操作顯然需要領域內(nèi)的行家來具體推進。

隨著羅臻毓正式入職，合生將要重新建立資管平臺的消息層出不窮。

入職后兩個多月時間，羅臻毓快速組建了30多人的基金與資管團隊，并將這支隊伍比喻為“特種部隊”——“每個人有自己的特長，加起來就是一個很強大的有殺傷力的團隊”。

在合生商業(yè)的角度，管理板塊覆蓋商業(yè)綜合體、寫字樓、產(chǎn)業(yè)綜合體、酒店&服務公寓，業(yè)務遍及北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個主流城市，擁有商業(yè)地產(chǎn)項目百余個，已建成運營項目面積超過500萬平方米。

快速發(fā)展到存量時代，合生積累下大量收租物業(yè)，當開發(fā)利潤減少，舊改、一級開發(fā)受到越來越多限制，企業(yè)戰(zhàn)略和賽道也受到局限。

那么，再向前發(fā)展就需要開辟新的道路，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為資本，“金融化”是一條明顯的賽道，也是合生給出的答案。

接下來，如何一步步抽絲剝繭，理順資產(chǎn)，是擺在管理團隊面前的待解之題。

羅臻毓曾透露，來合生之后，可能更明確地把地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)集團分成兩塊。2022年，觀點新媒體與羅臻毓面對面交流時得知，經(jīng)過一年的部署和梳理，基本從法律架構(gòu)上把商業(yè)集團變成一個相對比較獨立的集團，此后步驟則是將這些資產(chǎn)推向臺前，使得它們能夠被市場以及更多投資者注意到。

把架構(gòu)搭建好，接下來基金化，更利于在資本市場運作，這是下一階段要做的。“我們要加快基金化速度，考慮是不是整個組織架構(gòu)優(yōu)化到能做成一個商業(yè)集團的可能性之后，再一一達成。”

出于珠江投資與合生的雙重考慮，修煉內(nèi)功并走上資本化道路成為最優(yōu)解。

伴隨這一次的人員調(diào)整，從某種層面可能也意味著整合工作接近尾聲——即將走上臺前的，除了管理團隊中的新身份、新面孔，也將會是一個新的“合生”體系。如何回籠資本并再往前走收購更多項目，可能都將是在新的戰(zhàn)略部署中需要考慮的。

資管拼圖

如果說羅臻毓加入合生創(chuàng)展的任務就是建立不動產(chǎn)資管體系，資本化合生現(xiàn)有資產(chǎn)，那么年初宣布啟動的消費基礎設施REITs，則有助于合生加快資管拼圖的進度。

今年3月24日，證監(jiān)會公布《關(guān)于進一步推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》；同日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》。

國家監(jiān)管部門首次以正式書面文件的形式表示：“研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs。”

業(yè)內(nèi)人士對此指出，發(fā)行基礎設施REITs要求項目運營具備穩(wěn)定性、持續(xù)經(jīng)營能力、較好的增長潛力，上述相關(guān)文件對產(chǎn)權(quán)類基礎設施項目運營現(xiàn)金流資產(chǎn)的分派率要求由4%降至3.8%。

同時，現(xiàn)行REITs要求基礎設施歷史運營應當具備“總體出租率較高，租金收入較高，租金收繳情況良好，主要承租人資信狀況良好、租約穩(wěn)定，承租人行業(yè)分布合理”等特點。

申報推薦的通知文件中也提到，發(fā)起人（原始權(quán)益人）應利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型投資力度，更好滿足居民消費需求。

但需要注意的是，消費基礎設施REITs對于資產(chǎn)品類有著明確的要求，“優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目”，以及保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。

在此前提下，正式推進前還有一步需要完成：以廣州海珠TIT合生國際廣場為例，該項目總建筑面積約85萬平方米，由20萬平方米大型購物中心、兩棟250米高的國際甲級寫字樓、一棟185米高的國際五星酒店及公寓及兩棟SOHO公寓組成。

在將“購物中心”推向消費類基礎設施REITs之前，將該資產(chǎn)從整個項目中獨立出來是必備工序。

從組織架構(gòu)到法律架構(gòu)，盡可能梳理、分割得清晰明朗，更加透明的合生才有機會獲得更多青睞。

據(jù)合生創(chuàng)展年報披露，截至2022年末，合生商業(yè)城市綜合體在營及籌備的7個，包括合生匯（城市級綜合體）、合生廣場（區(qū)域精品購物中心）、合生新天地（多樣體驗型商業(yè)中心）三大產(chǎn)品線。

項目選址于一二線城市的核心商業(yè)區(qū)，融合購物中心、寫字樓、酒店、公寓、住宅等多種物業(yè)形態(tài)。在營項目包括北京朝陽合生匯、上海五角場合生匯成都溫江合生匯等。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，合生匯產(chǎn)品線自開業(yè)后出租率動態(tài)保持在99%。

此外，旗下合商科技平臺也正在持續(xù)開發(fā)新品類及新業(yè)態(tài)模式，例如孵化高端商業(yè)綜合體MOHO系列產(chǎn)品，構(gòu)建創(chuàng)新地標性商業(yè)綜合體。

截至2022年12月31日，合生商業(yè)板塊土地儲備約726萬平方米，一線城市（北京、上海、廣州、深圳和臨深區(qū)域）土儲達690萬平方米，占比95%。

未來3-5年，合生商業(yè)還將新開12-15家城市綜合體及購物中心，包括位于北京的通州合生匯，上海的蘇河灣合生匯及靜安合生匯等。

“C-REITs，或者不動產(chǎn)私募投資基金這些都是非常好的退出渠道，近期消息發(fā)出來后，管理團隊也在積極探討研究推進。”今年初的投資者會上，合生管理層提到：“整體而言，這些對于商業(yè)不動產(chǎn)而言都是一種資本循環(huán)渠道，從合生的角度也會有相關(guān)考慮。可能會將幾個主要商場，合生匯、合生廣場放到REITs。”

此次整合之后，珠江投資旗下資產(chǎn)亦有可能納入新的資管平臺，隨之而來的或?qū)⑹菍崿F(xiàn)“合生系”資產(chǎn)到資本的煥活之路。