出品/聯(lián)商專欄

整理/季楓

編者按

2021年6月，我國資本市場推出了新一類金融產品——公募REITs（公開募集基礎設施證券投資基金），即通過證券化方式將具有持續(xù)穩(wěn)定收益的不動產轉化為可上市交易、流動性高的資產支持證券，實質是成熟資產的上市。

公募REITs從上市伊始就受到廣泛關注，今年更是迎來了開閘以來的最快發(fā)展期。數(shù)據顯示，截至9月27日公募REITs年內發(fā)行數(shù)量和規(guī)模分別為17只和384億元，較2023全年增長183.33%和91.04%，使得2024年成為REITs出現(xiàn)以來的最大發(fā)行“大年”。

隨著公募REITs的常態(tài)化發(fā)行加速擴容，商業(yè)地產領域也由此產生變革，延伸出很多實際問題。存量商業(yè)時代，公募REITs會是商業(yè)困境的解藥嗎？10月10日晚間19:30，聯(lián)商&商業(yè)夾生飯第22期節(jié)目上，三位老師專門就這一話題進行了深度交流。

對于本期話題，凱勝老師無疑是最具有“憂患意識”的，他認為，公募REITs雖然無法解決商業(yè)困境，但中國商業(yè)地產已經邁入資產管理時代，如果現(xiàn)在不主動學習這一領域的知識和能力，將難以應對未來的挑戰(zhàn)。同時，他認為，公募REITs將是衡量商場經營好壞的一個科學數(shù)據標準。

以下是凱勝老師的具體主張： 

我的主張：公募REITs無法解決商業(yè)困境，卻是商業(yè)地產現(xiàn)在與未來。

一、 商業(yè)人需要現(xiàn)在就開始學習資產管理，這是不可逆的。

從2024年初首批四支消費類公募REITs上市后，中國商業(yè)地產邁入資產管理領域，也就是資產管理時代已經是鐵板釘釘！

從公募REITs其中三個基礎條件來看，超過九成商場沒有機會！

A：運營期超過三年。

B：首發(fā)評估凈值超過十億元。

C：未來三年，每年現(xiàn)金流派發(fā)率超過3.8％。

因此，目前從事商業(yè)地產的一線人員，要思考公募REITs這三個條件，并不僅是對商場的『資產評估』，更是對經營團隊的能力的考核！

所以，資產管理的思維，現(xiàn)在就得開始學習。

二、 好商場定義，終于有了科學數(shù)據標準。

商場經營的好，標準很多。但是同時滿足以下三個條件的商場，都認同是好商場。

A：持有商場，可以變現(xiàn)返回老板口袋。

B：經營凈利潤，長期持續(xù)上揚。

C：長期低空鋪率、租金坪效（全年總租金/總建筑面積）持續(xù)增長。

上面三個條件就是消費級公募REITs能上的基礎條件。

所以，好商場終于有了科學數(shù)據的標準。

三、 結論

商業(yè)人現(xiàn)在不關心？這可能是三年不到就被強迫需要的能力。

商業(yè)管理與資產管理，其實差距就是在專業(yè)深度。

盡早學習，比同行會走的遠些喔～～

范老師則重點指出了公募基金REITs的發(fā)放對商業(yè)地產企業(yè)、商業(yè)運營管理公司、整個商業(yè)市場三方面都產生了重大的價值和影響。在他看來，REITs的開放和實施，達到了既滿足市場需求，自身又提高收益的良好循環(huán)軌道上。

一起來聽聽范老師的分析：

去年（2023年）第四季度，隨著發(fā)改委對于以商業(yè)體為底層資產的公募基金（REITs）發(fā)放的開放，及至今年擴大范圍，和這一發(fā)放的“常態(tài)化”，公募基金（REITs）成為商業(yè)地產的一個熱詞，一些經營良好的商業(yè)紛紛開始委托基金公司申請和發(fā)放產品，且目前已經上市的狀況良好和已經開始分紅（多的已經分紅兩次）。

需要討論的是，公募REITs是目前稍顯困頓的商業(yè)的一劑良藥嗎？

這就不得不就商業(yè)公募REITs的作用加以分析了。

其實，公募基金REITs的發(fā)放有三重意義：

1. 對于商業(yè)地產企業(yè)而言，表現(xiàn)為：

第一， 改善了融資結構。商業(yè)地產是重資產屬性，其回報周期長的特點，形成了開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流壓力大的特點，而所謂“售后返租”對于經營質量來說就是飲鴆止渴。如何破解這一困局呢？發(fā)放REITs提供了一個途徑；

第二， 盤活了存量資產。因為如此，就將一部分沉淀的資金釋放了，對于資本的流動性是提高了的；

第三， 改善了企業(yè)的盈利和利潤。因為商業(yè)地產的開發(fā)商是REITs的原始權益人，持有REITs產品的部分份額，因而享受其優(yōu)質底層資產的收益回報。

2. 對于商業(yè)運營管理公司而言，表現(xiàn)為：

第一， 提高了運營質量和標準。因為商業(yè)需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對于發(fā)行REITs的企業(yè)來說，運營尤其需要注重質量，這包括租戶結構的調整、市場推廣方案的策劃和實施等，以增加租金收益和整體運營質量的提高；

第二， 推動運營的標準。REITs要求披露運營信息、透明度和規(guī)范，所以，商管公司在建立指標體系和運營分析能力上有時“不得不”傾注精力，使得運營基于嚴格的規(guī)范體系下。

3. 對于商業(yè)市場整體而言：

第一， 為投資者提供了一個投資渠道，有了更多的資金流入，同步也行使了監(jiān)督權，不斷發(fā)聲，促進了企業(yè)運管質量的提高；

第二， 助力消費升級。商管公司面臨經營壓力，在有更多資金的扶持下，可以更從容地對于商業(yè)的經營環(huán)境改造和改善，對于優(yōu)質品牌的導入，對于經營方方面面的改進，會有更充裕的思考和機會。

總之，在商業(yè)目前既面臨機會又有挑戰(zhàn)甚至是壓力的情景下，REITs的開放和實施，既打通了“投、融、管、退”的渠道，形成了商業(yè)的閉環(huán)，又促使商業(yè)地產開發(fā)商和商管公司把更大的精力，用在扎實基礎（底層資產）和運營質量的提高上，達到既滿足市場需求，自身又提高收益的良好循環(huán)軌道上。

宋老師首先肯定了REITs的出現(xiàn)給目前的商業(yè)項目提供了一個最可行的資金變現(xiàn)機會，但同時他指出，商業(yè)地產的這陣“春風”能不能吹到每個人的頭上，最終還是要靠項目或者產品說話，因為REITs對商業(yè)地產的定位、規(guī)劃、招商以及運營都提出了更高的要求。

對于RIETs應該要有哪些清醒的認知？宋老師給出了如下觀點：

REITs的核心在于項目的盈利能力。

目前國內公募REITs的發(fā)行，在物業(yè)選擇上有一個共同的特點：項目體量較大，運營情況穩(wěn)定，業(yè)主為知名發(fā)展商，品牌效應好。

兩年前談到REITs的時候我就說過，REITs對于商業(yè)地產，肯定是一個絕對的利好，傳統(tǒng)商業(yè)地產最大的痛點就是回報周期長，資金周轉慢，這也是前期很多發(fā)展商大多采取零售或整售的方式來處理項目的原因，特別是國內地產的融資成本較高，更導致了大部分商業(yè)不得不采取盡快變現(xiàn)的方式。

但從商業(yè)的邏輯來看，散售型的商業(yè)，是很難控制后期的運營質量的，哪怕是采取售后包租或售后統(tǒng)一管理，也很難從根本上解決銷售商業(yè)的持續(xù)運營問題。而REITs的出現(xiàn)，給目前的商業(yè)項目提供了一個最可行的資金變現(xiàn)機會。

但是，這個紅利并不是誰都能享受的，從目前的REITs發(fā)行的相關規(guī)定就可以看出，無論是上市時間，首發(fā)規(guī)模，現(xiàn)金流分派率都有明確的限制，這也意味著對于能夠發(fā)行REITs的商業(yè)物業(yè)設置了一定的門檻，以保證上市項目的優(yōu)質性。

但在國內，目前能滿足這些條件的商業(yè)物業(yè)，可能比例并沒有想象中那么高。其次就算你達到了硬性條件，資金方是否認購，也會綜合考慮發(fā)展商的背景及品牌。所以都說商業(yè)地產的春天來了，但這陣春風，能不能吹到你的頭上，最終還是要靠項目說話。

這實際上，就是對商業(yè)地產的定位、規(guī)劃、招商以及運營都提出了更高的要求，而無論是發(fā)展商還是運營商，都要把精力更多地投向項目的運營及財務層面。

或者簡單地說，拿產品說話。

至于現(xiàn)在都在說的商業(yè)地產人，要從商管意識，轉向資管意識，個人覺得倒是沒有那么絕對的變化。商管層面是降本增效，提升項目的持續(xù)運營能力，資管層面也是這些，并不是說換個視角就能打通任督二脈立地飛升了，對于大多數(shù)一線的從業(yè)人員，商管和資管的轉換，并不會對工作有多大影響。

從資管的視角，其實是告訴商業(yè)從業(yè)人員，在注重戰(zhàn)術的同時，也要更多地關注戰(zhàn)略問題，特別是從個人發(fā)展的角度，資管人員要有更復合的能力，更廣闊的視野。

下期預告：“非標商業(yè)”的成功秘訣。敬請期待！

關于聯(lián)商&商業(yè)夾生飯欄目簡介：

“商業(yè)夾生飯”是由范唯鳴、張凱勝、宋若嘉三位知名商業(yè)地產專家聯(lián)袂組成的新奇特組合，在過去近兩年的時間里，以直播會友的方式吹起了行業(yè)交流新風——三個“老男人”的商業(yè)侃大山，不定期邀請行業(yè)嘉賓空降交流；是一場老友敘舊，也是一場商業(yè)talk show，更是一場頭腦風暴。 

如今，商業(yè)夾生飯已登陸聯(lián)商網，在更大平臺上做覆蓋面更廣、更有影響力的分享和傳播。這無論對于夾生飯的進一步發(fā)展還是聯(lián)商網內容生態(tài)的建設，都具有里程碑意義；對于廣大粉絲用戶而言，也將為之帶來全新的內容體驗。

目前，欄目平均以半月一期的頻率在聯(lián)商網官方微信視頻號上播出，每期一個討論主題，由三位老師輪流主持。自2023年11月9日開播以來，已播出二十二期。

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